Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Есть 2 млн рублей. Что можно купить на рынке недвижимости Петербурга?
17 ноября 2021
21 491
14
Есть 2 млн рублей. Что можно купить на рынке недвижимости Петербурга?
Предположим, у вас есть 2 млн рублей — наследство от бабушки или ваши личные сбережения. Удастся ли на эту сумму приобрести что-либо на рынке недвижимости Санкт-Петербурга? Ответ однозначный: да. Причем за 2 млн рублей можно не только купить в Северной столице жилье, но и выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Для себя: студия в ипотеку

Самый популярный способ вложения 2 млн рублей в недвижимость (особенно если это жилье для себя) — покупка студии. Но подойдет он только тем, кто готов взять ипотеку — доплатить придется как минимум 1–1,5 млн рублей. Ежемесячный взнос по кредиту (1,5 млн на 10 лет) составит около 17–18 тыс. рублей, но потом в собственности будет полноценная квартира, хотя и небольшая.


Более подробно условия кредита легко рассчитать при помощи ипотечного калькулятора Циан.

Среди объявлений встречаются предложения купить в Петербурге за 3,5 млн рублей однокомнатную квартиру. Такой вариант нужно изучить очень внимательно. Даже в самых удаленных районах города (например, в Красносельском) за эти деньги продаются не самые ликвидные «однушки». Чаще всего у таких квартир есть существенный недостаток: либо это окажется вариант «в бетоне» — без какой-либо отделки, либо квартира в ветхом доме, либо жилье «с историей». Одним словом, надо обязательно выяснить причину дисконта и понять, готовы ли вы с таким вариантом связываться.


Купить студию или апартаменты стоимостью до 3,5 млн рублей в Санкт-Петербурге или Ленинградской области.

Студии до 3,5 млн рублей продаются, например, в поселке Шушары. Вариантов много, в зависимости от проекта можно выбрать студию площадью от 18 до 28 кв. м. Большой выбор в этом ценовом сегменте есть и в Полюстрово, лидер предложения здесь — ЖК «Цветной город» от ЛСР. В продаже много студий от 18 кв. м.

Такой первоначальный взнос позволяет купить жилье с привлечением льготной ипотеки, но не стоит пренебрегать и специальными программами, которые банки предлагают вместе с застройщиками, напоминают в «Петербургской Недвижимости». Это предложения сниженной (1,2–1,7%) ставки в первые два года кредитования и т. п.

Студию до 3,5 млн получится купить и в центре Петербурга, но ее площадь будет меньше — 14–18 кв. м.

Для тех, кто любит рисковать

Более смелые варианты вложения 2 млн рублей — для инвесторов, чувствующих себя на рынке уверенно. Здесь не нужно выплачивать ипотеку все 10 лет, но пригодится удача в быстрой перепродаже объекта.

О таких способах вложения рассказывает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Первый — покупка строящейся квартиры в ипотеку для дальнейшей перепродажи. Покупателю имеет смысл воспользоваться предложением застройщика, который субсидирует процентную ставку по ипотеке на год–два, пока дом строится.

Первоначальный взнос в этом случае будет около ‪600 тыс. рублей, а ежемесячный платеж — до 15 тыс. рублей. Еще 400 тыс. стоит отложить на ежемесячные платежи в процессе стройки. В результате на 2 млн рублей реально купить две квартиры. И продать их, когда дом будет достроен. Доходность в этом случае может превысить 20% годовых.

Второй вариант — рассрочка на год от застройщика без промежуточных платежей. «Имея 2 млн рублей, которые равны 20% стоимости квартиры, можно купить “однушку” в доме бизнес-класса, — комментирует эксперт. — Следующий платеж через год, к этому моменту квартира вырастает в цене. Перепродав квартиру и не внося второй взнос, инвестор заработает до 30% годовых — 600–700 тыс. рублей».

Важное уточнение: такие схемы особенно выгодны на растущем рынке, а сейчас цены на жилье заметно снизили темпы роста (по отдельным категориям даже остановились). Но цена объектов по-прежнему растет с приближением срока сдачи.

Комната в коммуналке: дешево, сурово, ликвидно

Комнату или долю в квартире в Петербурге получится купить за 2 млн рублей без ипотеки и доплат. Это единственное жилье, которое сегодня целиком укладывается в такой бюджет. Для сравнения: еще четыре года назад 2 млн вполне хватило бы на полноценную студию в черте города или даже на «однушку» в приграничном с городом районе.

Сейчас в базе Циан около 2,3 тыс. предложений о продаже комнат в Петербурге, при этом в бюджет до 2 млн рублей укладывается 670 объектов.

«Бюджет 2 млн рублей позволит приобрести комнату, которая располагается в шаговой доступности от метро. Так, за 1,2 млн рублей имеет смысл искать варианты в Кировском и Выборгском районе, а с суммой ближе к 2 млн рублей — в центре».

Игорь Аболемов,генеральный директор АН «Доли.ру»

Самые недорогие предложения — около 850 тыс. рублей, то есть за 2 млн получится купить сразу две комнаты. Но надо смотреть на ликвидность таких объектов: если это покупка не для себя, а с инвестиционной целью, то лучше выбрать комнату поближе к метро.

Стоимость подобных комнат — от 1,1 млн рублей. Площадь будет совсем небольшой, 10–13 кв. м, зато есть шанс купить жилье в самом центре города. Например, не так давно самая дешевая комната у метро продавалась рядом со станцией «Василеостровская».


Выбрать комнату стоимостью до 2 млн рублей в петербургской коммуналке.

Недостаток бюджетных предложений — в том, что они чаще всего расположены в многокомнатных коммунальных квартирах, где 10–15 комнат, а значит, столько же (как минимум) соседей. По очевидным причинам эксперты советуют переплатить 150–200 тыс., но купить комнату в «трешке» или в четырехкомнатной коммуналке.

Несколько лет назад покупку комнаты рассматривали в основном для себя и собственного проживания, сегодня это превратилось в хорошую инвестицию. Во-первых, порог входа здесь ниже, а дорожают комнаты так же, как и квартиры (за последние три года рост составил 60%, а самая дорогая комната стоит более 9 млн рублей — такие данные приводят в агентстве недвижимости «Доли.ру»). Во-вторых, растет и спрос — с допандемийных времен он увеличился в три раза и продолжает расти. А в-третьих, доходность комнат выше, чем доходность квартиры или депозитов.

«Сдавать в долгосрочную аренду комнаты в Петербурге финансово выгоднее, чем квартиры. Если после колоссального роста цен на квартиры средний уровень их доходности по такой модели составляет 4–5% годовых, то комната приносит в среднем 6–6,5% в год, а при удачном выборе актива можно даже рассчитывать на 9–11% годовых. Для жилой недвижимости с учетом нынешних реалий это очень высокий показатель».

Руслан Сухий,руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед»

Макро- и микроапартаменты

Когда выводится на продажу новый крупный апарт-комплекс, в нем встречаются предложения, особенно интересные для начинающих инвесторов. Например, покупка нескольких квадратных метров в юните — впрочем, сегодня таких предложений на рынке пока нет.

Порог входа для инвестора составляет, как и в случае с покупкой студии, от 500 тыс. рублей — это первоначальный взнос при покупке апартаментов в ипотеку. Дальше можно воспользоваться как уже описанной схемой с перепродажей юнита, так и традиционной схемой получения прибыли от юнита после запуска проекта.

«Часто инвесторы вместо одного апартамента приобретают два–три. Поэтому и ипотека, и рассрочка (первоначальный взнос 30% — от 1,4 млн рублей, остальные 70% — через год) пользуются в нашем проекте популярностью. К тому же юнит с момента запуска отеля начинает приносить инвестору стабильный доход, которого, как правило, достаточно для погашения платежей по ипотеке».

Марина Сторожева,директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей Valo

Без привлечения кредита в Петербурге удастся купить микроапартаменты — жилое помещение маленькой площади (9–13 кв. м) недалеко от метро. Такие объекты лучше использовать для сдачи в посуточную аренду, потому что долго жить на такой маленькой площади сложно, подчеркивает Руслан Сухий.

Такая стратегия способна принести инвестору 8–9% годовых. Но не забывайте о минусах. Во-первых, это юридические риски: юниты такого формата являются переделанными комнатами, а это не всегда законно. Если проверяющие органы узнают про такой объект, то вправе в судебном порядке потребовать вернуть его в исходное состояние, без санузла и кухонной зоны. В таком случае микроапартаменты сильно потеряют в цене и ликвидности.

Во-вторых, следует учитывать конструктивные недостатки таких объектов: например, при делении большой комнаты на мелкие получаются помещения без окон. Жить в таком согласится не каждый.

Паркинги и кладовые

Новый тренд в инвестировании — покупка паркингов и кладовых. Последние можно сдавать в аренду, их стоимость особо не растет, а вот паркинги — хороший вариант для перепродажи.

«На рынке есть предложения с рассрочкой даже без первоначального взноса, — уточняет Катерина Соболева. — Стоимость машино-места начинается от 250 тыс. рублей. Это могут быть и подземные паркинги, и отдельно стоящие отапливаемые паркинги».


Приобрести в Северной столице машино-место или коммерческое помещение свободного назначения стоимостью до 2 млн рублей.

При такой рассрочке надо будет платить по 5 тыс. рублей в месяц, или по 15 тыс. в квартал, не вкладывая сразу всю сумму, но сдавая их в аренду и параллельно ожидая роста стоимости. Через три–четыре года, перепродав машино-место, реально заработать до 50% годовых.

Коллективные инвестиции

Еще один вариант, как использовать 2 млн рублей, — коллективные инвестиции. Допустим, когда один большой коммерческий объект (торговый или бизнес-центр, складской комплекс) приобретается в общедолевую собственность — например, через закрытые паевые инвестиционные фонды.

«Порог входа для инвестора в ЗПИФ может быть разным. Иногда от 100–500 тыс. рублей, а иногда — от нескольких миллионов. Получается, что за небольшую сумму удастся стать совладельцем крупного логистического комплекса или отеля и получать доход с этого актива пропорционально объему вложенных средств», — объясняет Руслан Сухий.

Стратегии у фондов разные, поэтому и доход отличается. Одни выбирают консервативную политику с покупкой готового объекта и ожидаемой доходностью 8–10% годовых, другие приобретают объекты и самостоятельно увеличивают капитализацию, делая их более удобными и современными. Доходность в этом случае достигает 25% годовых.

По мнению опрошенных Циан.Журналом экспертов, 2 млн рублей — не та сумма, которой хватит для покупки отдельного жилья, но это очень хороший старт для инвестиций в недвижимость. Она позволяет не только вложиться в один объект, но и диверсифицировать риски, инвестировав одновременно и в комнату, и в паркинг, и в фонд. И лично сравнить полученную доходность.

Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Могут подойти
14 комментариев
Сергей ТСТ
3 декабря 2021, 13:43
вымирающий город , чего там покупать , вроде закончились выпускники школ Мурманска , Петрозаводска , Пскова и Новгорода , точнее там полный Детройт ... количество выпускников школ , регионов доноров упала более чем в два раза ... все уже перекипело .. теперь даже естественную убыль Питре не покроет ... так что покупать там где население старое и молодежи нет не в самом городе не в регионах донорах это финансовое самоубийство , тем более продажи новостроек в Питере падали и даже в 2020 году )))
Ответить
519/50 000
0/50 000
ID: 13622458
29 января 2022, 09:12
А когда вы были в последний раз в Питере?
Как человек из этого города с огромным количеством молодёжи недоумеваю доводам в вашем комментарии
145/50 000
Сергей ТСТ
29 января 2022, 12:55
есть официальная статистика , а если разместить на одном квадратном километре десять тысяч человек , то визуальная плотность детских колясок это всего лишь иллюзия ... тут есть кто думает на уровне "детской площадки " расположенной в окружении десяти высоток , раз она заполнена , значить детей много ... тут все в официальной статистике было сказано ... Рождаемость в 2021 году упала , Смертность выросла ..в итоге умерло 1,1 млн больше чем родилось .. остальные рассуждение .. это ни ко мне ... погулите регионы ( доноры ) рядом с Питером , там на каждого родившегося два умерших ...
599/50 000
ID: 13622458
30 января 2022, 09:29
ссылку на официальную статистику в студию. Только не за год, а за десятилетие
Не только по Питеру, а по стране. Иначе ваши рассуждения вообще не репрезентативны

И, по миграции молодежи тоже
Ведь вы начинали разговор именно с нее, а не с вопроса о детях
274/50 000
Сергей ТСТ
30 января 2022, 14:30
Берешь лопату , входишь на сайты Росстата и начинаешь сам пахать ,для себя ... там есть и по стране и по регионам .. надеюсь уровень ваших знаний , позволит вам найти сайт Росстата ...
191/50 000
ID: 13622458
31 января 2022, 00:34
Мой уровень знаний позволит) только вот не я топлю за идею умирающего города-миллионика)
88/50 000
Сергей ТСТ
31 января 2022, 10:19
В 2021 году в Петербурге на 7% снизилось количество договоров долевого участия (ДДУ). По данным регионального управления Росреестра, всего за год в городе было зарегистрировано 75 760 таких договоров (в 2020 году — 81 051). Если сравнивать число ДДУ с 2019 годом, то падение окажется более существенным — 31,5%. Примерно такая же ситуация наблюдается в Ленинградской области — в 2021 году было заключено 21 553 ДДУ (на 3% меньше, чем в 2020 году, и на 28% меньше, чем в 2019 году).
481/50 000
Сергей ТСТ
31 января 2022, 10:28
Общая статистика по году неутешительная. Если за весь 2020 год в Петербурге умерли 72 750 человек, то в 2021-м уже 84 196. Город потерял 11 446 человек. Рост на 15%. Рождаемость снизилась на 2 040 человек, до 53 399 появившихся малышей за год. Таким образом, естественная убыль населения, по данным Росстата, составила 30 797 — за январь-декабрь 2021 года. По всей России убыль населения за год оценили в 1,04 млн.
414/50 000
Евгений Портнов
25 ноября 2021, 13:23
Вера, обратитесь к хорошему агенту. Он популярно объяснит. Статья актуальна на сегодняшний день.
Ответить
96/50 000
0/50 000
Частный маклер
25 ноября 2021, 13:28
популярно объяснит что? Как купить студию за 3,5 в Шушарах, а потом стоять в пробках на въезд/выезд? и участвовать в колумбарии шушарских надежд)))

Или как купить студию в коммуналке, переделанную из комнаты?)))
223/50 000
Евгений Портнов
25 ноября 2021, 13:43
Вопрос: Что можно купить на рынке недвижимости Петербурга?
Ответ: в статье.
Если не понятно - обратитесь к специалисту.
130/50 000
Частный маклер
25 ноября 2021, 11:59
Писатель пописывает, читатель почитывает......
Ответить
46/50 000
0/50 000
Вера Голубева
Алые Паруса
24 ноября 2021, 15:58
может я чего то не понимаю? или не в том Петербурге живу? скажите где все это купить? ну кроме паркингов и кладовок.
Ответить
116/50 000
0/50 000
Частный маклер
25 ноября 2021, 11:24
я также не понимаю))) Словно статью писали в прошлом году, а опубликовали в этом)))
83/50 000
Сейчас обсуждают
Как "работают" риэлторы в провинции - лучше бы семками торговали.
вы посто слотилчный житель не не понмаете деревню! во на кубе назначат встречу в 12 а придут в 19 это нормально, таки в деревне, все не спешат, упрашиваешь тракотриста начинает юлить, деньги ему не нужны иногда месяцами все обещает приехать и не едет, а дашь бутылку которая дешевле оплаты в 10 раз сразу веселый сразу сделает, а иногла и за бутылку не делает..... поэтому то они не уехали в москву что деревнские по мышлению, хлеб на столе есть, да и ладно, вот еще всяким там мосвичам помогать, ... "лучше покажем ему свою спесь и пусть ползает на коленях умник за нами деревенскими, хоть на нем отрвемся по полной, а то все эти москвичи богатые и больно умные"
Пять правил для сделок с маткапиталом
Здравствуйте! Я являюсь собственником 2/3 квартиры после смерти матери и у брата доля 1/3. В квартире мы не проживаем и не прописаны. В квартире проживает и прописаны моя дочь с 3 детьми, зять тоже проживает но не прописан. Дочь хочет выкупить у брата долю за МК, брат согласен, я готов свою долю просто подарить. Но на долю брата, из за долгов по налогам, судебные приставы наложили арест. Можно ли будет оформить сделку сразу после погашения долгов по налогам.?
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости