недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяДизайн и РемонтПрофессионалам
10 вредных советов, как сделать перепланировку и лишиться квартиры
28 февраля 2020 73 757 41
Неуемный креатив и богатая фантазия владельцев квартир вкупе с наплевательством на строительные и санитарные нормы способны привести к печальным последствиям. Мы подобрали заманчивые для некоторых эксперименты с перепланировкой, после которых придется делать дорогостоящий ремонт или идти в суд, рискуя потерять квартиру.
Планировка бывает несогласованной или незаконной — это две большие разницы. Если владелец квартиры что-то существенно изменил в квартире, не спросив на это разрешения жилищной инспекции, его оштрафуют на 2500 рублей и обяжут согласовать перепланировку.
С незаконной перепланировкой куда сложнее. Она противоречит строительным, санитарным правилам и другим нормативным актам и зачастую представляет угрозу для самих владельцев квартиры и для других жильцов дома. Подобное «творчество» ни за что не согласуют. Более того, оно чревато судебными разбирательствами. Так что же нужно для этого сделать?
1. Квартира — моя, внутри нее что хочу, то и ворочу!
СНиПы, СанПиНы, ГОСТы и другие строительные и санитарные нормы и правила придуманы для застройщиков, чтобы они отвечали за качество домов. А моя квартира — на то и частная собственность, могу хоть кухню в гостиную перенести, хоть на ее месте санузел обустроить. Конечно, соседям не нравится шум от канализации. Зато буду любоваться видом из окна, лежа в ванне. А это бесценно!
Дверные проемы и стены тоже обычно расположены неудачно. Их легко перенести куда угодно — были бы деньги на строительную бригаду. А лучше вообще избавиться от стен и сделать студию — получится модно! Ведь несущими бывают только внешние стены здания и межквартирные перегородки, ведь так? Нет? Ну, будем надеяться, что здание не рухнет. И уж конечно, ничего не случится от штрабы для электропроводки в несущей стене!
«Если в ходе перепланировки затрагиваются несущие конструкции, собственники должны обратиться за техническим заключением к автору проекта дома, а если его уже не существует — в ГУП МосжилНИИпроект».
управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
«Практика вынесения судебных решений, предписывающих привести незаконную перепланировку в первоначальный вид, принимает массовый характер. А вернуть исходную планировку оказывается в несколько раз дороже, чем сделать первичный ремонт. Самое страшное — не штрафы и не восстановление исходного состояния квартиры, а деформация или обрушение конструкции здания. И такие случаи, к сожалению, не редкость».
генеральный директор компании «Соглас-Проект»
2. Спальня без окон? Не беда, есть электричество!
Кто задает стандарты минимальной площади комнат? Главное, чтобы владельцу квартиры было в ней комфортно. Нет естественного света? Для этого и придумали лампочки! А если в СНиПах и СанПиНах написано, что из-за перепланировки квартира становится непригодной для проживания, то это проблема создателей этих правил.
«Если перепланировка обернется ухудшением жилищных условий для самих владельцев квартиры или их соседей — например, площадь жилых помещений или кухни станет ниже нормативной, то в согласовании проекта откажут».
управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
3. Объедините кухню с комнатой — это стильно
Тренд на кухни-гостиные не собирается идти на убыль, поэтому два помещения объединяют и в новостройках, и в старом фонде. В хрущевке или «сталинке» плита на кухне газовая? Ведь есть вентиляция, к тому же достаточно просто открыть окно на проветривание. Ну не задохнемся же мы во сне от отравления угарным газом! А если уж нормы и правила требуют, то в проекте предусмотрим раздвижную перегородку, согласуем перепланировку, а потом снимем двери. Ведь так намного красивее!
«Расширение кухни за счет площади комнаты и увеличение санузла за счет площади кухни допустимо узаконить только в квартирах на первом этаже или если под квартирой находится нежилое помещение. В других случаях — нельзя!»
генеральный директор компании «Соглас-Проект»
«В «однушке» объединить кухню с комнатой не удастся, поскольку единственная жилая комната перестанет считаться жилой, что недопустимо. А если кухня газифицирована, то нельзя не только объединить ее с жилой комнатой, но даже устроить между ними пустой проем вне зависимости от комнатности квартиры».
управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
4. Вентиляционный короб только мешает. Долой!
Кто только придумал располагать вентиляционный короб прямо посреди кухни или коридора? Ведь это неудобно: мебель не поставить, проходу мешает, да и ценное пространство съедает. Демонтируем все лишнее. В конце концов, раз заплатили за полный метраж, то и пользоваться будем всеми квадратными метрами!
«Мы постоянно сталкиваемся с нарушениями в ремонтах 1990-х, во время которых закладывали вентиляционные шахты и короба. Соседи жалуются в жилинспекцию на плохую вентиляцию в своих квартирах. Собственники-нарушители платят штраф до 2500 рублей и за свой счет восстанавливают изначальное состояние вентиляционных шахт».
менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»
5. Внешние стены тоже принадлежат вам, используйте их по полной!
Внешняя стена дома ничем не отличается от всех остальных. Почему бы не перенести туда вентиляционный короб? Или вместо обычных маленьких окон сделать панорамные? При желании удастся даже приделать балкон или лоджию там, где их никогда не было. В квартире на первом этаже сделаем отдельный вход с улицы, а на последнем — надстроим мансарду. Подумаешь, внешний облик дома пострадает! Архитекторам что, жалко?
6. Присоедините лоджию — пусть квартира станет больше!
Верный способ расширить пространство — присоединить лоджии и балконы к комнатам и кухне. Для этого придется остеклить и утеплить балкон, демонтировать окно и подоконный блок. Пустяки, дело житейское! Разве подоконный блок способен быть частью несущей конструкции? Не знаем, не слышали. Балкон же не упал — значит, все нормально.
Да и проблему с отоплением легко решить. Ведь радиатор можно перенести из помещения на балкон. Ну и что, что давление в системе уменьшится, а у соседей будет холоднее. Зато у нас тепло! В морозы же трубы не замерзают, а весь дом не остается без отопления — вот и славно.
«Устройство на старых балконах тяжелых конструкций остекления опасно. Старые балконные плиты просто не рассчитаны на такую нагрузку».
менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»
«На лоджии, балконы и веранды не допускается переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и/или центрального отопления».
управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
7. Установите теплый пол за счет системы центрального отопления
Теплый пол — это очень приятно. Некоторые даже отказываются от традиционной отопительной системы с радиаторами, полностью заменяя ее подогревом пола. Но электроподогрев — слишком дорогое удовольствие: ведь счета за коммуналку вырастут в разы. Куда проще получать дополнительное тепло за счет управляющей компании. Достаточно подключить водяной теплый пол к системе централизованного отопления.
«Если теплый водяной пол в квартирах устраивается от горячего водоснабжения или отопления, то у соседей снижается температура воды и радиаторов отопления: тепло распределяется у нарушителя в полу».
менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»
8. Высота потолков позволяет? Делаем второй этаж!
В старых домах с высокими потолками, а порой и в обычных хрущевках и брежневках устраивают антресоли — небольшие полуэтажи на опорах. Их размещают над шкафом, санузлом или прихожей и обустраивают, например, спальное место. Так почему бы не пойти дальше и не выстроить несколько антресолей? И не ограничиваться подвесной кроватью, а, скажем, перенести на второй этаж санузел или кухню, привесить там котел отопления или водонагревательную колонку? Ведь сколько места сэкономим! И ничего, что некапитальное (обычно просто дощатое) перекрытие на такие нагрузки не рассчитано. Ведь если рухнет, то в нашей же квартире — не критично!
9. Хотите камин или бассейн? Не проблема!
Говорят, что следует специально рассчитывать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту. Но это неточно. Плиты перекрытия-то бетонные, что им сделается? Поэтому устроим-ка наливной пол, заменим гипсокартонные перегородки блочными и установим огромный тяжелый встроенный шкаф. А если всегда мечтали о камине, то выложим его из кирпича и пустим дымоход в вентиляцию — пусть соседи завидуют!
«Не так страшен дым от камина, выведенный в вентиляцию, как масса кирпича, создающая сосредоточенную нагрузку на плиту. Однажды я слышал об устройстве в квартире бассейна. Хоть он и был сделан с соблюдением требований гидроизоляции, но плиты перекрытия в квартирах не рассчитаны на нагрузку от конструкций бассейна и тем более — от массы воды в нем».
менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»
10. Не впускайте в квартиру незнакомцев и не пасуйте перед штрафами
Штраф за несогласованную перепланировку — всего 2500 рублей, да и то если кто-то заметит проблему. Заплатил — и спи спокойно. Ну пожалуются соседи на шум в процессе ремонта — с кем не бывает. Звукоизоляция плохая. А если в вентиляции пропала тяга, так это, наверное, просто воздуховод забился. При чем тут наша перепланировка? Пришли с проверкой сотрудники управляющей компании или техники БТИ? Никого нет дома! Дверь-то не откроем. Главное — нам новая планировка нравится, а что по этому поводу думают контролирующие органы — не имеет никакого значения.
«Несогласованная перепланировка создает сложности при проведении сделок с недвижимостью. Поиск покупателя затрудняется, а кредитная организация может отказать в предоставлении ипотеки».
управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Если вас не убедили контраргументы для вредных советов, Антон Коновалов напоминает: если перепланировка незаконна, жилищная инспекция выдаст предписание на возвращение исходной планировки и установит сроки исполнения, выпишет штрафы собственникам квартир. «Если в установленный срок предписание не исполнено, жилинспекция передаст дело в суд. Суд вправе выставить квартиру на торги. Полученные деньги направят на погашение штрафа и расходов на переделку. То, что осталось, возвратят нарушителю. А если квартира не в собственности и человек проживает в ней по социальному найму, госорганы его просто выселят».
Фото: Andreas Mikkel, Arqtiva, Casa Vogue, Contemporist, flickr.com, Hgtv, Pkldevenings, м2project, Standard Studio, Zoku, Ольга Мелекесцева.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
В принципе статья познавательная, я писала что-то подобное. Но к сожалению каждую неделю по ТВ в передаче " Идеальный ремонт"и в других постоянно, почти во всех проектах, присоединяют лоджии и балконы, оборудуют их радиаторами отопления. Народ смотрит, делает так же себе, народ верит телевидению, а отвечать кому?
В самом по себе присоединении летнего неотапливаемого помещения нет ничего страшного. Все зависит от того, как именно это реализовано технически. С радиаторами отопления тоже решаемо, при условии конечно, что они не запитаны от основного контура. Вообще - при правильном подходе к проектированию и фактической реализации - решаемо многое Можно сделать и красиво, и при этом безопасно и законно. Главное - подумать перед тем, как что-то начать делать. Н и понимать кому и что вы поручаете. К сожалению, в этих вопросах, как и во многих других - рынок полон непрофессионалов.
Согласна со всем, однако кухня-гостиная?? в 1994 году мне прекрасно согласовали объединение кухни с прилегающей комнатой, в ПИБе, и в МВК, кроме того, мы восстановили окно, заложенное при реконструкции (тоже согласовано всё) и в итоге восстановили помещение, которое было до капремогнта с реконструкцией, плита газовая, в доме у нас бывали и газовщики, и техники, никаких нареканий или вопростов.
Спасибо за информацию, потому что мне бы хотелось что-то породное сделать.
В 1994 году действовали иные нормы и правила. Многое из того, что можно было согласовать в прежние годы, нынче попало под запрет. Статья затронула ныне действующие ограничения.
Литинецкая придумала новый термин: комнатность квартиры, браво! Объединять кухню, оборудованную газовой плитой, с комнатой можно только в том случае, если это не однокомнатная квартира. И ещё анекдот, про СНиП 1985 года !!! В санузлах квартир нельзя устанавливать трапы- это Наш особый путь ! Вот кормушка то для Жилинспекции!!!
Вообще то можно делать все, но только автор Проекта здания должен Ваш Проект перепланировки/переустройства/ согласовать. Я согласовывал и радиатор на лоджии в доме серии П-44 и установку лифта в квартире и обьединение двух квартир с устройством проемов в несущих стенах. Вот только трап в санузле согласовать не смог, но тут косяк авторов Проекта перепланировки.
Хороший троллинг про лифт в квартире)
Любопытно,а если автор проекта умер в прошлом веке,то с кем согласовывать то?? Если дому более 5 лет,то автор проекта должен отдыхать..
Можно ссылку на нормативы по объединению кухни и гостиной?! Такое ощущение что все по своему трактуют....
Почитайте СНиП «Жилые здания»
Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, возможно узаконить перенос кухни в гостиную, если квартира находится на четвёртом этаже, но при этом все три этажа под ней нежилая недвижимоть(офисы)?
Если под вами нежилое помещение, то перенос кухни возможен. НО! Только не в однокомнатной квартире. Потому что новая комната после перепланировки станет нежилой, старая кухня тоже останется нежилой. Получтся, что в квартире вообще нет жилого помещения, а это противоречит нормам.
Спасибо за ответ!
В квартире три комнаты. Возможно такую перепланировку узаконить? Говорят, что вроде как ухудшу условия соседей сверху, по этому нельзя. Их кухня окажется при перепланировки над комнатой.
И ещё раз повторю: при оформлении перепланировки вы назовёте комнату, в которую перенесли кухню, нежилой гостиной, а старая кухня ОСТАНЕТСЯ НЕЖИЛОЙ. Вы не можете назвать её спальней в документах согласования. Согласно закону и нормам, улучшить условия соседей сверху нельзя, если вы не сносите несущую стену)) Наоборот, ВАШИ условия ухудшатся, потому что жилая комната будет под чужой кухней, и её может затопить. И именно поэтому нельзя называть новую комнату жилой. Придётся назвать это кабинетом, например.
Конечно нет, т.к. возникает « мокрая зона» над офисными помещениями.
В статье выше было сказано, что если жилая над нежилой, вроде как можно?!?
офисные помещения - это нежилая зона. Можно.
Где конкретные ссылки на законы по каждому пункту? Пока просто болтовня про то что всё нельзя.
Цитата: "В «однушке» объединить кухню с комнатой не удастся, поскольку единственная жилая комната перестанет считаться жилой, что недопустимо."
Вопрос: Значит квартиры-студии в новостройках вне закона?
Речь идет о квартирах с газоснабжением.
А причем тут газ, если единственная жилая комната перестанет считаться жилой?
А мне вот интересно, а как комната перестанет считаться жилой, если от неё для увеличения площади кухни небольшой кусочек отнять? Ну скажем, комната 19-20, ты от не 6 отнимаешь.. она итак повиличных размеров остаётся, а кухня становится кухней гостиной и все двери и стены есть, чтобы помещение с газовой плитой было изолировано.. странно, конечно , мыслят .. тем более, если это 1 этаж
Предположу, что дело в том, что кусочек кухни соседей в таком случае будет нависать над частью вашей комнаты, то есть она уже не может считаться жилой... (не эксперт, изучаю)
«Если теплый водяной пол в квартирах устраивается от горячего водоснабжения или отопления, то у соседей снижается температура воды и радиаторов отопления: тепло распределяется у нарушителя в полу».
Антон Коновалов,
менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»
Да ладно..... И каким образом выросло потребления тепла на ту же квартиру? Эффективность тёплого пола ниже? С конкретными расчётами пожалуйста докажите правильность своих выводов.
Теперь, для особенно умных, консультации только платные, особенно про троллинг , в Москве есть двухуровневые квартиры с лифтами!Просто Вы в таких не бывали.А в моем 5 уровневым загородном доме почему бы лифту не быть?
А у меня работа с 5 уровнями вниз!
Полтора месяца назад тот же самый ЦИАН публиковал материал о перепланировках, в которых и комнаты в лоджиях, и спальные без окон, и комнаты по 4 квадрата)))) ну вы даете, ребята, сами себе противоречите)))))
www.cian.ru/stati-iz-odnushek-v-dvushki-7-variantov-pereplanirovki-302363/
Не любую перепланировку согласуют) Смотрите пункт 10 этой статьи) Люди иногда сознательно идут на риск, если знают, что не планируют продавать квартиру.
Вообще то СНИП носит рекомендательный характер и никак не обязательный, и БТИ не обладает тем могуществом как в былые времена.
Купили вторичку в ипотеку , а в ней перепланировка несущей стены, вырублен проем.Банк утки руки ,говорят надо было проверять.Что делать ???
Топать в ГУП Мосжилниипроект или искать автора проекта дома и с ним согласовывать!
Подскажите, пожалуйста, комната перестанет считаться жилой, если от неё для увеличения площади кухни небольшой кусочек отнять? Ну скажем, комната 17-20 м2 , ты ставишь стену поперек и отнимаешь таким образом 6-7 м2. она итак приличных размеров остаётся, а кухня становится кухней-гостиной ( из 5 м2 становится 12м2 допустим) и все двери и стены есть, чтобы помещение с газовой плитой было изолировано.. тем более, если это 1 этаж
Формально расширять кухню за счёт комнаты нельзя, это запрещено. Но есть хитрость) Можно разделить жилую комнату на две, и вторую назвать нежилой, например, кабинетом. По документам вы будете согласовывать перепланировку, в которой получаются две комнаты и кухня, которая изолирована раздвижной перегородкой, например, или хотя бы выделена напольным покрытием, фрагментами стен (чтобы между гостиной и кухней получилась широкая арка или проём). Такую перепланировку могут согласовать. Но в любом случае решать будет местная Жилинспекция, в таких случаях оценивают ситуацию только они.
Спасибо большое!!!!
ГУП Мосжилниипроект не существует уже почти год. Это устаревшая информация. А технические заключения на перепланировку (при отсутствии автора проекта дома) ещё с 2018 года выпускает ГБУ Экспертный центр.
Наберите в Яндексе « Мосжилниипроект» и все встанет на свои места. СНиП был Законом в СССР, а лучше, в наше время строить не стали!
Это же креативно! Присоединить в типовой трешке комнату к кухне, чтоб влезла столовая зона, присоединить коридор к санузлу, чтоб впихнуть джакузи - и потом удивляться, почему их "шедевр" не продается, а соседняя трешка без ремонта ушла дороже! Не понимают, что у типового жилья есть свое узкое назначение, и никакими фокусами из него не сделаешь элитное.
Люди, вот вы обсуждаете эту статью в части — можно или нельзя соединять кухню с комнатой. Может объясните, что в квартирах-студиях обозначается жилым: коридор-кухня-комната или комната-кухня-коридор, где там жилое и нежилое, если все это, кроме санузла, одно целое без перегородок и дверей?
проблема с объединением кухни и жилой комнаты актуальна лишь там, где используется газовая плита. В современных легальных студиях, по-моему, устанавливают электроплиты.
Но вообще классификация помещения внутри студии - это очень интересный вопрос :)
А если в такой квартире отказаться от газа и убрать газовую плиту?