Проверка соответствия зарегистрированной площади индивидуального жилого или садового дома входит в стандартный, как сейчас говорят, чек-лист при их покупке. Не очевидно, что собственник в рамках дачной амнистии не «забыл» посчитать этаж или наоборот, не определил площадь по наружным стенам и т.п. Не будем забывать и про предельные случаи, когда право зарегистрировано на никогда не существовавшие строения.

Соответствие зарегистрированной и фактической площади дома важно во множестве аспектов. Во-первых, реконструкция дома может быть запрещена в связи с установлением какой-нибудь «священной» зоны с особым условиями использования территории. Уточнение площади не возможно. Имеем самовольную постройку. Во-вторых, фактическая площадь и/или этажность дома могут быть выше предельно допустимых. В-третьих, площадь дома в рекламе может быть указана с открытыми и/или неотапливаемыми пространствами. В-четвёртых, если уточнение площади возможно, то как минимум это требует затрат на изготовление технического плана и регистрацию изменений.

Фактическую площадь дома удобно сравнивать с данными технического паспорта, проекта или технического плана. Однако, для недавне зарегистрированных домов расхождение фактических данных и сведений ЕГРН неизбежно. Дело в Приказе Росреестра № П/393 от 23.10.2020 г. «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади, здания, сооружения, помещения, машино-места», пунктом 10.3. Приложения 2 которого внутренние перегородки и стены включаются в площадь дома.

Какие версии, почему это сделано?

1. Недосмотр исполнителя.

2. С целью увеличение кадастровой стоимости и налоговой базы.

3. С целью мгновенного скачкообразный «роста» темпов индивидуального жилищного строительства.

4. Для упрощения работы кадастровых инженеров. Главное - определить площадь здания по внутренним поверхностям наружных стен. Как ни измеряй внутри, что бы ни делали собственники с перегородками и внутренними стенами, площадь «останется» неизменной.

По нашему мнению, приоритет за первой версией. Поскольку умные люди говорят, что между конспирологией и разгильдяйством надо ставить на второе.

Надеемся, что упомянутый Приказ изменят, и площади загородных домов будут рассчитываться как для живых людей, а не как для святых духов, которым перегородки и стены не помеха.

Пока же следует иметь ввиду, что площади свежезарегистрированных домов будут на 5-10 % больше фактических.

Покупатели загородной недвижимости неожиданно получили некое превосходство над продавцами. Представим себе возможный диалог продавца и покупателя.

Покупатель: У Вас площадь дома 100 кв. м?

Продавец: Да, зарегистрировано 100 кв.м.

Покупатель: Это с перегородками ?

Продавец: С какими, нафиг, перегородками?

Покупатель: С обыкновенными, зарегистрированными. Какая будет скидка?

Продавец: На что скидка?

Покупатель: На перегородки. Я не могу жить в перегородках.

Продавец: И не живите.

Покупатель: Как «не живите»? Вы же предлагаете мне жить в перегородках, ведь площадь в рекламе указали с перегородками.....

Ох, было бы смешно, если бы не было так грустно.