Что происходит с рынком недвижимости сейчас и по каким характеристикам выбирать квартиру для инвестиций.
Прежде всего нужно разделить инвестиции по целям на краткосрочные и долгосрочные. Если вы хотите за 1–2 года выручить 30% от вложенной суммы денег, лучше выбрать новостройку на уровне котлована. К моменту сдачи ваша квартира будет стоить существенно дороже.
На первичное жилье обычно цены растут быстрее, например, за год цены на первичном рынке Москвы выросли на 7,5%, тогда как квартиры в старом фонде подешевели на 1,5%. Инвестиции в первичное жилье по-прежнему хорошо подходят для сбережения средств. Однако в ближайшее время столь стремительного удорожания первичного жилья ждать не стоит. Скорее цены на новостройки будут расти примерно на уровне инфляции.
В любом случае вторичка не дорожает так сильно, как новостройка, так как фактически покупка происходит по финальной стоимости объекта. Единственное, что может повлиять на дальнейший рост стоимости — открытие рядом метро или другой транспортной инфраструктуры. Либо если вы покупали квартиру без ремонта, то с ним она будет стоить на 7–10% дороже.
Обычно в качестве инвестиции вторичку рассматривают только для долгосрочных вложений со сроком окупаемости 10–15 лет. Например, человек покупает квартиру с использованием ипотеки и сразу сдает ее в аренду, чтобы рента перекрывала ежемесячные платежи по кредиту. В итоге покупатель получает свою квартиру, вложив деньги только в первоначальный взнос.
В 2022 году произошло достаточно резкое снижение стоимости вторичного жилья. В среднем дисконт достигал 10%, из-за чего на этот сегмент обратили внимание те, кто не собирался инвестировать в недвижимость в принципе. Но даже это не может кардинально изменить ситуацию. Рынок вторички не подкреплен ипотечными госпрограммами, поэтому можно ожидать дальнейшее снижение средней стоимости жилья в этом сегменте. Вместе с тем выше риск столкнуться со сложностями при оформлении документов и даже с мошенничеством.
Традиционно готовая новостройка при прочих равных дороже вторичной квартиры приблизительно похожего класса. Ценовая разница между вторичкой и первичкой варьируется в пределах 5–15% в зависимости от региона и других факторов. Эта разница формируется в зависимости от локации, класса объекта, доступности инфраструктуры, уровня благоустройства.
За последние пять лет цены на новостройки в Москве выросли на 80,6%, тогда как вторичное жилье подорожало на 43,4%. Суммарный уровень инфляции в России за это время составил 31,1%. То есть инвестиции во все типы московской жилой недвижимости оказались прибыльными, но покупатели новостроек выиграли больше.
Но с повышением ипотечных ставок на первичное жилье спрос начинает постепенно возвращаться на вторичный рынок. Здесь продавцы могут регулировать цену самостоятельно и увеличивать разрыв до 20%, в отличие от застройщиков, которые не могут снижаться так сильно. Этот фактор также влияет на отток клиентов с первички.
При этом застройщики продолжают вводить различные акции, которые могут привлекать клиентов. Это и банковские кэшбэки, и длинные беспроцентные рассрочки, и отделка техникой и мебелью в подарок.
Что выгоднее сдавать - зависит исключительно от характеристик квартиры. Новостройка на Садовом кольце по цене будет уступать вторичке на Патриарших, так как локация играет большую роль. Многие хотят жить в модных местах центра города, чтобы вся инфраструктура была в пешей доступности.
Также многое зависит от статуса дома, некоторые объекты являются самостоятельными брендами и только за это имеют наценку в аренде. Плюс влияют видовые характеристики, ремонт и техническое оснащение квартиры. Поэтому нельзя точно сказать, что квартира в новостройке или на вторичном рынке принесет вам больше денег. Нужно учитывать все параметры и смотреть цены в локации у конкурентов.