Схема строительства, реализации и приобретения жилья посредством жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) отнюдь не нова. Известная еще с советских времен, сегодня она переживает свое второе рождение (во многом в связи с внесением поправок к 214-ФЗ о долевом строительстве). И хотя такая форма продажи строящегося жилья полностью соответствует российскому законодательству, мнения экспертов по этому поводу неоднозначны.
Для начала следует разобраться, что такое ЖСК. В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса РФ ЖСК — это «добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». Проще говоря, в ЖСК вступают несколько граждан или организаций с целью построить или купить на совместные средства дом. Членом кооператива может стать каждый человек старше 16 лет или юридическое лицо любой правовой формы.
Чтобы создать ЖСК, группа людей или компаний, желающих построить либо купить многоквартирный дом, проводит собрание учредителей. На нем принимают решение об организации кооператива и устав, после этого объединение регистрируют в качестве отдельного юридического лица. Руководят ЖСК правление и его председатель, высшая форма управления — это общее собрание членов кооператива. Каждому из них необходимо полностью выплатить паевой взнос, размер которого определен уставом. Для контроля над расходами собрание выбирает ревизионную комиссию, она проводит проверку финансовой деятельности и отчитывается о результатах.
На практике схема образования кооператива сегодня выглядит несколько иначе: все этапы, предусмотренные в законе, сохраняются, однако в подавляющем большинстве случаев ЖСК создают не сами граждане, желающие приобрести жилье, а застройщик. Он через аффилированное лицо организует кооператив, который принимает финансовое участие в строительстве дома. Покупателю предлагают вступить в уже созданную структуру и стать пайщиком, сделав взнос в счет стоимости будущей квартиры. Забегая вперед, стоит отметить, что именно здесь и кроется один из подводных камней. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы понимать, что правление от застройщика в случае возникновения критической ситуации будет отстаивать интересы последнего, но никак не членов ЖСК.
Зри в устав
Второй момент, на который нужно обратить особое внимание, вступая в уже созданное застройщиком объединение, — это устав. Именно в нем могут быть пункты, позволяющие переложить всю ответственность со строительной компании на пайщиков. «При вступлении в ЖСК помимо договора о продаже недвижимости покупатель подписывает соглашения по исполнению обязательств, вытекающих из устава или иного правоустанавливающего документа кооператива», — объясняет Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра.
По словам адвоката, положения устава ЖСК не имеют ничего общего с нормами гражданского обязательственного права, а даже, наоборот, содержат специфические обязанности по дополнительным взносам, необходимым, к примеру, на достройку дома или осуществление любых иных строительных мероприятий, а также работ, связанных со сдачей дома в эксплуатацию, расходов по оформлению документов и т. д.
Проще говоря, если дом по каким-либо причинам не будет достроен, то ответственность за это, как ни странно, будут нести сами пайщики. Ведь застройщик в этой ситуации оказывается лишь исполнителем их воли, а значит, и деньги на возведение жилья (в случае если они закончатся) должны вносить члены кооператива, а не строительная компания. Правление ЖСК, конечно, может подать на застройщика, который, по сути, является подрядчиком, в суд за неисполнение обязательств по договору подряда, если таковое имеет место быть. Однако такое практически никогда не происходит. При самом счастливом стечении обстоятельств пайщику удастся вернуть только уплаченные ранее взносы. Но и такое право у него возникает лишь при выходе из кооператива (то есть сначала необходимо написать соответствующее заявление в ЖСК и только после этого можно обратиться в суд). Да и присужденное он получит только при условии наличия у кооператива свободных денежных средств, достаточных для погашения задолженности. При отсутствии подобных активов даже суд не удовлетворит требование пайщика о выплате.
Плата брутто, плата нетто
При вступлении в ЖСК пайщик обязан также оплатить вступительный и членский взносы, которые не возвращают. А суммы порой весьма внушительны, поскольку их могут взимать в течение достаточно долгого времени, вплоть до прекращения деятельности кооператива. «Членские взносы — это не что иное, как дополнительные денежные средства не только на содержание кооператива или объекта недвижимости, но и на его достройку. Осуществлять такие платежи — обязанность покупателей», — поясняет О. Сухов.
В подобных ситуациях члены ЖСК юридически защищены в гораздо меньшей степени, чем лица, приобретающие квартиру у строительной компании по договору долевого участия. Дело в том, что пайщики не подпадают под закон «О защите прав потребителей», в максимальной степени гарантирующий дольщикам охрану их прав.
Среди других малопривлекательных особенностей схемы ЖСК эксперты выделяют также отсутствие обязательной государственной регистрации договоров, заключаемых между кооперативом и пайщиками. Это обстоятельство в случае недобросовестности застройщиков и продавцов может стать благодатной почвой для двойных продаж, исключить которые можно лишь при регистрации договоров в государственных органах. (Такую обязательную регистрацию предусматривает закон 214-ФЗ для договоров об участии в долевом строительстве.)
Кроме того, покупатели квартир через ЖСК (в отличие от дольщиков) не вправе рассчитывать на возмещение им убытков или неустойки в случае несоблюдения сроков строительства, а также его приостановления или прекращения. Как уже было сказано, пайщики могут претендовать только на сумму уплаченных взносов (за вычетом членских и вступительных).
По обе стороны баррикад
Может возникнуть впечатление, что ЖСК используют исключительно мошенники. Однако справедливости ради нужно заметить, что это не так. Действительно, в схеме, являющейся вполне законной, есть масса лазеек для недобросовестных застройщиков и продавцов. Тем не менее ее применяет немало компаний с прочной репутацией и добрым именем на рынке.
По сравнению с договором долевого участия (ДДУ) основное преимущество схемы ЖСК для застройщика, по признанию экспертов, заключается в том, что по ней можно работать при наличии гораздо меньшего пакета разрешительной документации. «По ДДУ привлекать денежные средства можно только при наличии оформленных прав на земельный участок, опубликованной проектной декларации и разрешения на строительство. В случае с ЖСК таких требований нет, сбор взносов допустим и до получения разрешения на строительство», — рассказывает Марина Маловик, заместитель генерального директора по юридическим вопросам ГК «Пионер» в Москве.
«Отсутствие полного пакета документации у застройщика зачастую обусловлено бюрократической волокитой. Скажем, разрешение на строительство можно получать годами, а без него по 214-ФЗ работать не представляется возможным», — продолжает тему Сергей Грудолов, ведущий аналитик финансово-строительной корпорации «Лидер».
Причины, по которым застройщики создают ЖСК, вполне понятны. Но что заставляет пайщиков идти на столь высокие осознанные риски? Мотив, по словам экспертов, крайне прост — цена. ЖСК хоть и рискованный, но при этом самый дешевый способ обзавестись собственным жильем.
«Преимущество кооперативов в том, что здесь в отличие от других форм приобретения квартиры паевой взнос не облагается НДС — это закреплено в пп. 1 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ, — рассказывает Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP. — ЖСК также не уплачивает налог на прибыль с имущества, которое получено в качестве паевого взноса (пп. 3 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ)».
Итак, истории про ЖСК не всегда имеют плохой конец. В погоне за экономией главное — не терять бдительность и помимо цены ориентироваться на репутацию застройщика. Компания, которая дорожит своим именем, вряд ли станет им рисковать, даже ради нескольких миллионов.
