30 сентября постановление Правительства № 1732 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» еще на полгода продлило опубликованный в марте мораторий. Он регулирует особенности передачи объектов долевого строительства дольщикам. До 30 июня 2023 года включительно строительные компании не должны платить неустойку из-за переноса сроков сдачи квартир по ДДУ.
Что думают по этому поводу юристы и планируют ли застройщики воспользоваться этой отсрочкой?
Мнение юриста
Отвечает Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
1. Может ли застройщик перенести сроки самостоятельно?Только после согласования с дольщиком. Застройщик не может в одностороннем порядке перенести срок сдачи: сперва надо согласовать это предложение с дольщиком. Делается это на основании подписанного дополнительного соглашения. Если дольщик не согласен ждать, то он не подписывает дополнительное соглашение, и сроки остаются прежними (они не изменяются). Тогда застройщик обязан передать дольщику квартиру в установленный договором срок.
2. А если застройщик все-таки нарушит срок?Если же застройщик такой срок (указанный в договоре и не измененный, так как дольщик выступил против переноса) нарушит, то можно обращаться в Минстрой и прокуратуру.
Прокуратура может вынести застройщику представление об устранении допущенных нарушении. Обращение в Минстрой может стать основанием для проведения с его стороны внеплановой проверки в отношении застройщика. А если срок передачи нарушен более чем на три и шесть месяцев, то Минстрой вправе инициировать приостановление деятельности застройщика и включение объекта в реестр проблемных.
С учетом моратория неустойку за период до 30 июня 2023 дольщику не выплатят, но застройщик будет считаться нарушившим свои обязательства и в отношении него могут быть предприняты указанные выше меры.
Правда, правительство временно разрешило застройщикам (да и то только после получения разрешения на ввод) согласовывать с каждым дольщиком срок передачи квартиры индивидуально. А по нормам Федерального закона № 214-ФЗ такой срок должен быть единым для всех помещений в пределах одного многоквартирного дома.
3. Что за мораторий на включение в реестр проблемных объектов и почему это важно?С 1 сентября 2022 года отменен мораторий (постановление Правительства № 1534) на включение в единый реестр проблемных объектов сведений о домах, срок сдачи которых задерживается более чем на шесть месяцев.
Также Минстрой снова может через суд потребовать ввести для застройщика временный запрет брать с новых дольщиков деньги, если тот опаздывает со сдачей объекта более чем на три месяца после зафиксированной в ДДУ даты. Раньше на эти ограничения действовал мораторий — так государство пыталось поддерживать отрасль в кризис.
Вероятно, эти отмены призваны сгладить негативный эффект от продления моратория на начисление неустойки и прочих штрафных санкций в пользу дольщиков. Застройщики понимают, что нарушить ранее установленные сроки безнаказанно не получится.
4. Как застройщики должны уведомлять своих дольщиков об изменении сроков сдачи?Согласно закону № 214-ФЗ, сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче вручается участнику долевого строительства лично под расписку или присылается заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по тому почтовому адресу, который указал участник долевого строительства (пункт 4 статьи 8).
Застройщики активно используют обзвоны, но только в качестве дополнительного средства оповещения. При этом сообщение по почте все равно направляется в обязательном порядке.
Если застройщик не исполнит эту обязанность, а дольщик не придет на приемку квартиру «по звонку», то, во-первых, застройщик лишает себя возможности доказать, что сроки были им соблюдены. Если нет надлежащим образом отправленного по почте сообщения, у дольщика не возникает обязанности принимать объект.
Во-вторых, не направив надлежащим образом сообщение, застройщик не сможет составить акт в одностороннем порядке. Эта процедура урегулирована пунктом 6 статьи 8 закона № 214-ФЗ и позволяет застройщику оформить передачу объекта по одностороннему акту, если дольщик уклоняется или отказывается от приемки объекта.
И тогда застройщик не только будет считаться нарушившим сроки передачи, но и продолжит нести все затраты по содержанию не переданных дольщикам объектов. Ведь обязанность оплачивать ЖКУ переходит к дольщику только после оформления акта приема-передачи.
Таким образом, застройщики не только обязаны, но и заинтересованы извещать надлежащим образом участников строительства о готовности объекта.
5. Так права дольщиков ущемляются или нет?Зависит от конкретной ситуации: если все сделано по правилам и дольщик не пропустил уведомление, то нет. Но если застройщик в попытке сэкономить отправил уведомление на указанную в ДДУ электронную почту, а дольщик это письмо пропустил, то он рискует не узнать об изменении сроков.
Поэтому, чтобы не ущемлять права дольщиков, застройщик обязан направить сообщение в бумажном виде по почте, заказным письмом с уведомлением и описью вложения либо вручить такое сообщение дольщику лично. Более того, невнимательные дольщики могут и на почте корреспонденцию не получать. Но в этом случае сообщение все равно будет считаться доставленным в силу положений статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ.
Такие ситуации нельзя считать ущемлением их прав, потому что каждый участник отношений должен действовать добросовестно и разумно, с должной степенью осмотрительности. Это общие принципы гражданского законодательства.
Мнение застройщиков
Мы опросили застройщиков, будут ли они использовать право и переносить сроки сдачи объектов.
Setl Group:
«Мы сдаем и продолжим сдавать объекты в срок».
ГК «Гранель»:
«Все объекты передаем участникам долевого строительства в срок».
«Мангазея Девелопмент»:
«Мы не будем пользоваться предоставленным правом. Для нас важно исполнение обязательств перед нашими клиентами, а значит, — ввод в эксплуатацию в заявленный срок. На данный момент мы ведем работы на нашем ЖК “Интонация” с опережением срока на полтора месяца».
ГК ПИК:
«Строительство и ввод в эксплуатацию проектов ПИК продолжается в прежнем ритме. С января по сентябрь компания ввела в эксплуатацию более 1 млн кв. м жилья, что превышает совокупные показатели застройщиков, которые занимают второе и третье место в рейтинге по вводу жилья».
3-RED:
«У нас нет переносов сроков сдачи проектов. Мы стараемся выдерживать все сроки и даже передавать ключи дольщикам чуть раньше обещанного».
ГК МИЦ:
«Мы планируем ввод корпусов в заявленные в ДДУ и проектных декларациях сроки. Вывод новых проектов также идет по намеченному плану. По некоторым нашим объектам мы даже идем с опережением (например, досрочно ввели жилой комплекс “Кленовые аллеи”)».
ГК «А101»:
«Сейчас все работы на всех строительных площадках ГК “А101” идут в соответствии с утвержденными графиками, материалы и оборудование поступают в плановом режиме. Более того, несколько жилых корпусов в 2022 году было введено в эксплуатацию с опережением установленных сроков. Мы в любом случае будем придерживаться взятых на себя обязательств перед участниками долевого строительства».
Capital Group:
«В стадии строительства у Capital Group в данный момент находится три объекта жилой недвижимости: жилой квартал “Золотой”, комплексы Capital Towers и “Бадаевский”. Мы ориентируемся на сроки, указанные в проектных декларациях (опубликованы на сайте "Дом.РФ"): это 2022, 2023 и 2026 годы соответственно».
Level Goup:
«Все проекты мы будем сдавать точно в срок, указанный в ДДУ. Мы не планируем воспользоваться послаблениями, которые предусматривает законодательство. Для того чтобы соблюсти все заявленные сроки, мы приняли ряд мер: например, заранее закупили материал, в отношении которого могут возникнуть перебои с поставками».
Альтернативное мнение
Правда, есть и другое мнение — специалиста, который занимается продвижением в социальных сетях.
руководитель SMM-направления компании «СоцМедиаМаркетинг»
