Продажа квартир в существующих домах восстановилась последним из сегментов рынка жилья после кризиса 2014-2017 гг. Первичный рынок (правда, в нём выход из кризиса был связан не сколько с ростом цен, а, прежде всего, с увеличением числа сделок) и сегмент аренды (ставки на нем небыстро, но уверенно растут в большинстве городов с середины 2017 года) демонстрируют позитивные тенденции уже на протяжении нескольких кварталов, а на вторичном рынке положительный тренд был зафиксирован лишь по итогам января-марта 2018 года.

Средние цены на квартиры выросли как в среднем по рынку, так и внутри всех групп региональных центров. Средняя стоимость квартир на «вторичке» в столицах субъектов Федерации (в выборку попали 66 городов с численностью населения более 200 тыс. жителей) по итогам 1 квартала 2018 составила 53,1 тыс. руб. (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), тогда как в 4 квартале 2017 она была равна 52,6 тыс. руб. (+0,95%). В годовом выражении (по отношению к итогам 1 квартала 2017) рост составил +1,14% (53,1 тыс. руб. против 52,5 тыс. руб.).

Среди городов с численностью населения более 1 млн жителей рост по отношению к 4 кв. 2017 зафиксирован в 13 городах из 15, в т. ч. в Москве и Санкт-Петербурге. Сильнее всего выросли цены в Казани, Нижнем Новгороде и Перми (+3,5%, +3,4% и +3,1% соответственно). Рост цен в Нижнем Новгороде и Перми объясняется более глубоким (по сравнению с другими городами-миллионниками) падением в острую фазу кризиса.

Кроме того, в Нижнем Новгороде и Казани весной этого года запускаются важные новые станции метро ("Стрелка" и "Дубравная"). Продолжается снижение цен только в Челябинске (-2,4%) и Омске (-0,7%). Особенно заметен падающий тренд в Челябинске, где цены снизились и в квартальном, и в годовом выражении (на 8,2%).

В годовом выражении рост цен зафиксирован в 11 городах из 15. Сильнее всего подросли цены предложения в Москве (+5,3%) и Санкт-Петербурге (+8,9%). В других города-миллионниках цены изменились не так сильно (всего по этой группе +1,5%), но изменение тренда со стагнации на рост фиксируется практически в каждом из них. Рост цен в Санкт-Петербурге связан с постепенным выходом на вторичный рынок многочисленных студий в недавно сданных новостройках на периферии, что искусственно завышает среднюю цену квадратного метра.

Рост рынка подтверждается и ростом числа сделок. К примеру, в Московском регионе (Москва и Московская область) по итогам 1 квартала 2018 года было заключено на 9% больше сделок, чем в аналогичный период 2017 года. В отличие от предыдущих периодов динамика на вторичном рынке сопоставима с трендом на рынке новостроек (в нем в январе-марте 2018 в Москве и Московской области было заключено на 17% договоров больше, чем год назад).

• Снижение ипотечных ставок. Падение ставок по ипотечным кредитам ниже психологически важного уровня в 10,0% привело на вторичный рынок новых покупателей. Несмотря на всю широту ассортиментной линейки на рынке новостроек, далеко не все жизненные сценарии закрываются именно предложениями на первичном рынке.
• Сокращение разрыва между ставкамина первичном и вторичном рынках. На протяжении острой фазы кризиса ипотечные ставки для новостроек были ощутимо ниже (в том числе за счет мер господдержки). Это привело к перераспределению спроса между сегментами рынка. Многие из покупателей новостроек в 2015-2017 гг. выбрали именно квартиру в строящемся доме, в том числе, из-за неподъемно высоких ставок по ипотеке на вторичке (12-14% годовых).
• Роста реальных располагаемых доходовнаселения. В феврале и марте 2018 года Росстат впервые за долгое время зафиксировал рост реальных располагаемых доходов населения по отношению к предыдущему месяцу (до этого в кризис положительные значения этого индекса фиксировались лишь в единичных случаях в январе/декабре, статистика по которым искажается разным числом рабочих дней в разные годы).
• Основной вклад в изменение тренда со стагнирующего на растущий внесли предложения в более современных домах, в том числе, в недавно сданных новостройках. Доля этого жилья в общем объеме предложения растет (к примеру, сейчас на рынок активно попадают квартиры, купленные в 2014 году в рамках спасения сбережений от девальвации), качество продукта в современных домах комфорт-класса выше, чем в жилом фонде, построенном во времена СССР.

Динамика цен на вторичном рынке по группам городов (в зависимости от численности населения)

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Методика — расчеты выполнены по ценам предложения по объявлениям, опубликованным в открытых базах данных по продаже квартир. Выборка очищена от дублей, предложений в новостройках, элитного жилья, объявлений с нерыночными параметрами сделки (рента, продажа комнат, долей, срочный выкуп и пр.). Учитывались только предложения в административных границах городов, являющихся столицами субъектов Федерации с численностью населения более 200 тыс. жителей (кроме Грозного).

Фото: Игорь Порхомовский