Поправки касаются как товариществ собственников жилья (ТСЖ), так и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Существенной разницы между этими формами общественных объединений граждан практически нет, за исключением того, что в ЖСК взаимоотношения их членов регулируются давно принятыми уставами и голосование на общем собрании происходит более демократично — площади занимаемых квартир при этом значения не имеют. Согласно процедуре собственник жилья любого метража обладает одним голосом.

 

Деятельность подобных объединений — и ТСЖ, и ЖСК — теперь будут контролировать госорганы, уполномоченные местной властью. По всей видимости, это будут жилищные инспекции. Теперь им предоставляются права по проверке ТСЖ или ЖСК, в том числе и в вопросах энергоэффективности, установки приборов учета, что предусмотрено и ФЗ  № 261, и Постановлением Правительства РФ  № 354. Этим же комиссиям будет дано право инспектировать содержание уставов ТСЖ и ЖСК, решения общих собраний и, что существенно, правомерность вынесения решений по поводу создания товариществ. Жилищная комиссия в случае несогласия с теми или иными их действиями может предъявлять претензии, после чего в дальнейшем нарушения должны быть устранены. Если в течение полугода никакой реакции не последует, то по представлениям чиновников дела тех или иных ТСЖ могут быть переданы в суд.

 

Новая норма — упрощенный порядок принятия решений, если общее собрание проходит без кворума. По мнению Г. Хованской, эта норма выглядит несколько странно, так как ставит под сомнение правомерность самих решений. Тем не менее это так: не собрав нужного числа присутствующих, правление может выносить тот или иной вердикт и в дальнейшем руководствоваться им в своей деятельности.

 

Ужесточились требования к должностным лицам: теперь руководителем ТСЖ или бухгалтером не может работать человек, имеющий административные взыскания. В течение трехлетнего срока права заниматься жилищным управлением лишаются также бизнесмены — руководители разорившихся предприятий или исключенных из членов саморегулируемых организаций. По мнению депутата, мера эта необоснованно строгая. Многие вполне благонадежные фирмы именно в кризис стали банкротами — таким образом, ограничивать в правах людей, которые руководили компаниями в столь непредсказуемые времена, не вполне логично.

 

Каждому ТСЖ или ЖСК теперь придется вести реестр собственников жилья и ежеквартально, внося корректировки о выбывших или вновь появившихся собственниках, передавать такие документы в уполномоченные органы. Эта вполне бюрократическая норма выглядит не слишком существенной и важной.

 

Зато другое положение, запрещающее создание ТСЖ строительными компаниями (СК), ломает в привычном порядке многое. И, по всей видимости, существенно упростит жизнь новоселов. Как известно, организация ТСЖ в новостройках происходила сразу при вселении жителей. Под предлогом устранения неполадок на этапе эксплуатации дома СК создавали формальные товарищества, по сути собственные дочерние фирмы, вводя при этом бесконтрольные и почти безграничные тарифы на оплату коммунальных платежей. Самоуправство строителей вызывало множество скандалов, люди в подобных условиях были совершенно бесправны, так как юридически собственниками не являлись. В этой ситуации затягивание процесса регистрации собственности застройщикам было выгодно. Именно поэтому многие новоселы вынуждены были обращаться в суд за получением свидетельств о регистрации права на жилье.

 

Еще одно положительное нововведение — получение права выхода отдельного дома из состава крупных ТСЖ. Ранее это было проблемой. В некоторых городах чиновники специально создавали очень крупные товарищества (например, из десятка домов), чтобы получать средства Фонда поддержки развития ЖКХ. В ЖК РФ ст. 140 предусматривает реорганизацию ТСЖ и формы выделения отдельных домов из состава товариществ. И этим, по всей видимости, в первую очередь воспользуются те жители, которым невыгодно состоять в одном объединении с теми, кто проживает в старых, требующих серьезного ремонта строениях.

 

Поправки в ЖК РФ уравняли в правах тех, кто состоит в товариществах, и тех, кто не является их членами. Ранее граждане, не вступившие в ТСЖ, подвергались правовой дискриминации — могли не получить те или иные документы товарищества. Однако конституционные нормы предусматривают: невыдача документов, реестров, решений, технических документов, а также протоколов общего собрания является ущемлением прав граждан — причем неважно, являются они членами жилтовариществ или нет.

 

Явным и существенным минусом Г. Хованская считает норму, прописанную в ст. 161 ЖК РФ. Согласно положению статьи, теперь жильцы многоквартирных домов, включающих в себя более 16 квартир и имеющих управляющие компании (УК), при отсутствии сформированных ТСЖ или ЖСК обязаны создавать советы. Такие структуры можно нигде не регистрировать, но при этом полномочия у них будут самыми широкими — они могут распоряжаться землей, выбирать УК, проверять их деятельность и пр. Есть опасность, считает Г. Хованская, что такие советы могут быть созданы совершенно неподготовленными людьми. В низкой квалификации в свое время упрекали и ТСЖ, и УК. Однако теперь ситуация такова: если совет не будет создан (а новый ЖК РФ жестко закрепляет обязательство по их формированию при отсутствии ТСЖ или ЖСК), то организационно это может сделать муниципальная власть. В этом случае она получает гораздо больше полномочий, чем раньше, когда ее влияние на управление зданием было возможно только в том случае, когда в доме было муниципальное жилье. Нововведение, которое предусмотрено ст. 161, — это, по сути, новая форма управления жилым фондом, если учитывать, что процесс распространения ТСЖ пока охватил далеко не всю страну. И это, по мнению Г. Хованской, требует корректировки. Формулировка по поводу обязанности создать совет должна быть заменена на более мягкую — речь должна идти о возможности создать совет.

 

Вызывает интерес и ст. 161. Собственникам разрешено заключать договоры и напрямую оплачивать услуги поставщиков ресурсов. Правда, пока — если на этот счет есть решение ТСЖ или ЖСК. Сама же норма чрезвычайно важна. В первую очередь для тех, кто живет в общежитиях или в коммунальных квартирах. Известно, что подчас вполне ответственные потребители соседствуют с асоциальными личностями, которые годами не оплачивают услуги ЖКХ. Но теперь есть Постановление Правительства РФ № 354, в соответствии с которым допускается иметь задолженность не шесть месяцев, как раньше, а три. Однако и поправки в Жилищный кодекс РФ оказались очень своевременными, защитив права добросовестных пользователей.