Продление программы льготной ипотеки на новых условиях можно трактовать как ослабление внимания государства к строительному рынку. Правительство поддержало его в трудные времена, а теперь, когда ситуация не так критична, больше не видит смысла искусственно стимулировать интерес к новостройкам.

Льготы не для всех, или ожидаемое снижение спроса

Главное изменение — обновленные условия льготной ипотеки стали строже. Предельная сумма кредита с господдержкой теперь ограничена 3 млн рублей по всей России вне зависимости от региона. Ранее в Москве, Московской области, Петербурге и Ленобласти потолок составлял 12 млн рублей, в других регионах — 6 млн рублей. Одновременно с 6,5 до 7% выросла процентная ставка жилищного займа.

Учитывая цены на недвижимость в обеих столицах, де-факто они оказались за рамками обновленной ипотечной программы. По словам руководителя Аналитического центра Циан Алексея Попова, в Питере доля квартир, вписывающихся в новый лимит при условии минимального первоначального взноса, сократилась до 5%. В Москве и области количество таких вариантов стремится к нулю.

Все это неизбежно скажется на покупательской активности россиян, ведь большая часть сделок на рынке недвижимости проходит с привлечением ипотеки. Причем это касается не только столиц, но и других российских мегаполисов.

Как заявил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, сегодня только в трети регионов страны средняя стоимость недвижимости ниже 3 млн рублей.

В недавно опубликованном исследовании «СберИндекса» «Льготная ипотека: итоги и перспективы» аналитики прогнозируют, что при новых условиях объем выдачи льготных жилищных займов уменьшится примерно на 60% по сравнению с прежним.

Отчасти ситуацию выправит программа семейной ипотеки, условия которой тоже изменились, но в лучшую сторону для семей хотя бы с одним ребенком. Однако для поддержания спроса на нынешнем уровне этого будет недостаточно, считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Циан.Финансы».

«Да, новая программа семейной ипотеки в какой-то степени будет альтернативой старой льготной ипотеке в столицах — лимиты и ставка там очень похожие. Но, по нашим расчетам, коэффициент замещения будет в районе 15–20%. Мы ожидаем, что в Москве и Санкт-Петербурге падение спроса составит 8–9% — столько людей не смогут найти деньги для покупки жилья во второй половине 2021 года», — подчеркивает Михаил Кочеров.

Большинство экспертов сходится во мнении, что государство осознанно тормозит спрос на первичную недвижимость, который само же и разогнало год назад. Ипотека с господдержкой позволила строительной отрасли избежать масштабного кризиса. Но отмена программы была чревата новой дестабилизацией рынка.

«Полная отмена субсидированной ставки определенно привела бы к стагнации спроса на рынке недвижимости, а вместе с этим и к сокращению планов застройщиков по выводу новых объектов. Это в существующих условиях дефицита ликвидного предложения просто недопустимо и в долгосрочной перспективе привело бы к еще более резкому росту цен на жилье», — полагает Ильдар Хусаинов.

Поэтому льготы для начала просто урезали, чтобы не «шокировать» отрасль. В регионах с невысокими ценами программа еще способна принести пользу, но в целом она исчерпала себя. Более выгодных условий для приобретения жилья на первичном рынке, чем до июля 2021 года, в России уже не будет.

Не падение, а застой: почему цены не снижаются

Очевидно, те рекордные темпы повышения цен на недвижимость, которые наблюдались по всей России в прошлом году, уже нереальны. По подсчетам Циан, стоимость «квадрата» за предыдущие 12 месяцев (относительно июля 2020-го), выросла на 25% в новостройках Московского региона и на 29,8% — у девелоперов Петербурга и Ленобласти.

«Новых рекордов по темпам роста цен мы не ждем. К тому же невысокая активность девелоперов стимулирует покупателей рассматривать вторичный рынок, который получил значительное преимущество с учетом того, что лимит для кредитов по льготной ипотеке сильно урезан», — комментирует Алексей Попов.

Но и о существенном падении цен на новостройки говорить пока рано. Скорее всего, рост цен просто замедлится. Вверх стоимость квадратного метра толкает целый ряд экономических факторов: нехватка трудовых мигрантов, удорожание металла и стройматериалов, инфляция.

«Такой рост цен обусловлен не только возросшим спросом, но и увеличением себестоимости строительства. <...> Отрасль столкнулась с острым дефицитом рабочей силы. Еще один фактор — это общемировая конъюнктура и рост цен на стройматериалы: по некоторым позициям, таким как металл, цены выросли в среднем на 70–80%», — говорится в официальном сообщении Минстроя по поводу ситуации на рынке недвижимости.

Повышение себестоимости при одновременном снижении спроса — не самый хороший для девелоперов сценарий. Управляющий директор проекта «Открытие Research» Константин Енин в интервью ТАСС заявил, что в таких условиях для сохранения прежних объемов продаж застройщикам пришлось бы снизить ценник на новостройки на 8%. Но накопленные за 2020 год резервы позволяют им не делать этого.

Бизнесу проще перенести не снижение цены, а замедление темпов продаж. Так что в ближайшем будущем рынок, предполагает эксперт, будет находиться в равновесии.

Вместо государства: льготные программы застройщиков

Но и вечно ждать у моря погоды девелоперы тоже не собираются. Накануне ужесточения льготной ипотеки многие компании совместно с банками начали разрабатывать собственные программы стимулирования спроса.

По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, кроме сниженного процента покупателям могут предоставляться и другие преференции — например, снижение первоначального взноса. «Поэтому до конца 2021 года мы ожидаем хороший спрос и увеличение цен на его фоне», — прогнозирует эксперт.

О том, что часть покупателей, отсеченных новыми условиями льготной ипотеки, воспользуется программами застройщиков, упомянул и Михаил Кочеров. Он также не предсказывает заметного снижения цен на «первичку» до конца 2021 года из-за инертности рынка недвижимости.

«При отсутствии какого-либо резкого негативного фона мы скорее будем наблюдать длительную стагнацию. Тем более что второй компонент цены — предложение — не показывает бурного роста, — уточняет Михаил Кочеров. — По данным «Дом.РФ», на начало года в продаже было 24% квартир с плановым сроком ввода до конца этого года, тогда как в предыдущие годы к моменту ввода в эксплуатацию непроданными оставались до 40% квартир».

Что ждет рынок недвижимости в более отдаленной перспективе? Об этом, по мнению экспертов, рассуждать еще рано. По идее на фоне снижения спроса цены все-таки должны опускаться. Но на строительную отрасль одновременно влияет слишком много разных факторов. Поэтому расклад на 2022 год определит только их совокупность.