С 2005 года в России действует программа «Военная ипотека» (Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ). Её основа — накопительно-ипотечная система, благодаря которой военнослужащие могут купить квартиру или дом в любой точке России. Разбираем условия, ставки, ограничения и риски военной ипотеки.
Военная ипотека, или Зачем нужна накопительно-ипотечная система
Военная ипотека — льготная государственная программа, которая помогает военным и ряду приравненных к ним государственных служащих приобрести жильё. Чтобы воспользоваться программой, служащий должен быть включён в накопительно-ипотечную систему (НИС).
Работает она следующим образом: государство помогает военнослужащему приобрести жильё, но средства на это выдаются не одномоментно, а постепенно накапливаются на именном счёте участника системы.
В год военному положена определённая сумма, не зависящая от званий, выслуги лет, родов войск. Перечисляют её на счёт в НИС каждый месяц равными долями. Сумма годового взноса индексируется с учётом инфляции в начале следующего года.
Система имеет не только накопительную, но и инвестиционную часть. Она находится в доверительном управлении государственной компании — ФГКУ «Росвоенипотека», которая инвестирует средства в разрешённые активы: государственные ценные бумаги, акции российских компаний и т. д. Доходы от инвестирования зачисляются на счета участников НИС каждый квартал.
Размер годовой субсидии:
- в 2023 году — 349 614 рублей, или 29 134 руб./мес.;
- в 2024 году — 367 444 рубля, или 30 620 руб./мес.;
- в 2025 году — 383 979 рублей, или 31 998 руб./мес.
Средства станут собственностью военного через 20 лет службы или через 10 лет — при увольнении по уважительной причине. Но начать пользоваться ими — направить на первоначальный взнос, а потом на выплату ипотеки — можно уже через 3 года службы.
Но до полной выслуги лет деньги принадлежат государству: если человек уволится раньше положенного срока, их придётся вернуть в бюджет.
Военная ипотека распространяется только на служащих по контракту. Наличие детей, семейное положение, недвижимость любой площади в собственности не влияют на возможность воспользоваться программой.
По программе можно купить квартиру на первичном или вторичном рынке, частный жилой дом с землёй или таунхаус, а также принять участие в долевом строительстве.
На расположение недвижимости ограничений нет: главное, чтобы она находилась в РФ. Например, человек может служить в Ямало-Ненецком автономном округе, а квартиру купить в Московской области.
Военную ипотеку нельзя использовать на покупку комнаты в коммуналке или квартиры в ветхом/аварийном доме.
Направлять деньги на ипотеку военнослужащий не обязан, средства могут копиться на счёте НИС до окончания службы, а после этого отставник сможет распорядиться ими по своему усмотрению: купить жильё, автомобиль, дачу, подарить, положить на вклад и т. д. (часть 1 статьи 11 № 117-ФЗ).
Кто может получить военную ипотеку
Стать участником НИС может гражданин России, служащий по контракту в Вооружённых силах страны и относящийся к категориям, определённым законом № 117-ФЗ.
Некоторые категории включаются в программу в обязательном порядке, представители других могут вступить в неё добровольно, подав заявление (рапорт).
В обязательном порядке в НИС включены:
- военнослужащие, имеющие военное образование и получившие звание офицера после 1 января 2005 года;
- офицеры, призванные или добровольно поступившие на военную службу из запаса, если первый контракт заключен после 1 января 2005 года;
- прапорщики и мичманы, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года и прослужившие по контракту не менее 3 лет;
- другие категории военнослужащих.
Добровольно участвовать в программе могут:
- сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года;
- лица, окончившие военные вузы после 1 января 2005 года и заключившие первый контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005 года;
- мичманы и прапорщики, отслужившие более 3 лет до 1 января 2005 года;
- другие категории военнослужащих.
Получить военную ипотеку могут также другие силовики, приравненные к военнослужащим: сотрудники Росгвардии, МЧС, ОМОНа, СОБРа, военной прокуратуры, вневедомственной охраны. Полный перечень можно найти в постановлении правительства № 89 от 21.02.2005.
После включения в реестр НИС военнослужащий получает на руки соответствующее уведомление, где указан его регистрационный номер. В системе на этот номер открывается именной накопительный счёт. По номеру на сайте Росвоенипотеки можно проверить накопленную сумму.
Какое жильё и на каких условиях можно купить
Через три года после включения в НИС участник программы может начать пользоваться накоплениями, но только для покупки жилья. Деньги переведут сразу на счёт продавца — на руки их не выдают.
Как правило, эти средства не покрывают стоимость выбранной недвижимости. В этом случае военнослужащий может оформить ипотеку, используя имеющиеся деньги как первоначальный взнос, — именно в этот момент появляется кредит по программе «Военная ипотека».
При оформлении ипотеки дальнейшие выплаты будут направляться государством уже на погашение ежемесячного взноса, а не на накопительный счёт.
Участникам боевых действий не надо ждать 3 года, чтобы получить доступ к средствам в НИС. Они могут использовать их сразу после того, как будут включены в реестр (часть 1.2 статьи 14 № 117-ФЗ).
Размер кредита, который одобрит банк по военной ипотеке, во многом зависит от того, сколько военнослужащему осталось до предельной выслуги лет. Для большинства званий она сейчас составляет 50 лет, но некоторые банки ограничивают максимальный возраст заёмщика-военного 45 годами.
На 2025 год максимальная сумма, которую одобряют банки, — 1,6 млн рублей. На момент публикации статьи средняя ставка по программе составляла 25,4%, а минимальный первоначальный взнос начинался от 5%.
Актуальные условия военной ипотеки можно проверить в разделе «Ипотечное кредитование» на сайте ФГКУ «Росвоенипотека».
При выдаче кредита банк рассчитывает ежемесячный платёж таким образом, чтобы регулярный взнос из бюджета покрывал его обслуживание. Сам заёмщик вправе дополнять государственные деньги личными сбережениями. Так он может увеличить сумму первоначального взноса, а потом быстрее гасить ипотеку, направляя дополнительные суммы на досрочное погашение кредита.
Программа военной ипотеки не накладывает никаких ограничений на стоимость жилья или его местоположение. Главное — чтобы оно находилось на территории РФ. Если военный может платить бо́льшую сумму и в случае использования кредитных средств убедит в этом банк, никто не мешает ему купить квартиру в столице или городе-миллионнике.
Сейчас с помощью военной ипотеки можно купить:
- квартиру в новостройке, в том числе по ДДУ;
- квартиру на вторичном рынке;
- дом (или его часть) с земельным участком;
- таунхаус;
- земельный участок для строительства дома, но только при выслуге более 20 лет.
Заёмщики вправе объединять военную ипотеку с некоторыми льготными госпрограммами и субсидиями. В частности, семьи с детьми могут использовать семейную ипотеку.
Если семья военного имеет право на материнский капитал, его можно направить на погашение военной ипотеки или использовать для увеличения первоначального взноса.
Требования к приобретаемому жилью:
- жильё относится к жилому фонду — купить, к примеру, дачу с садовым домиком, который не подходит для постоянного проживания, не получится;
- не имеет обременений;
- в случае покупки новостройки её должен возводить аккредитованный у банка-кредитора застройщик с использованием эскроу-счёта. Уточнить информацию можно на сайте программы.
Как купить жильё с использованием военной ипотеки
Чтобы купить жильё с использованием средств НИС, военнослужащий сначала должен оформить свидетельство о праве на целевой жилищный заем.
Для этого он подаёт рапорт на имя командира воинской части и в течение 3 месяцев получает на руки свидетельство, где будет указана сумма, накопленная на счёте. С лета 2022 года свидетельство действует 9 месяцев. Если за это время не купить жильё, документ придётся получать заново.
Свидетельство не означает, что военнослужащий обязан приобретать жильё.
При нехватке средств в НИС военнослужащий может обратиться в банк — партнёр программы и получить ипотеку. Если у него уже есть жилищный кредит, то сертификат допустимо использовать для его погашения.
Этапы покупки жилья с использованием военной ипотеки:
1. Получить свидетельство о праве на целевой жилищный заём.
2. Выбрать подходящий объект и банк.
3. Дождаться решения банка: так как жильё — предмет залога, у кредитора могут быть к нему свои требования.
4. После получения положительного решения — заключить предварительный договор купли-продажи с продавцом или договор долевого участия с застройщиком.
5. Банк направляет все документы в Росвоенипотеку, которая рассматривает их в течение 10 рабочих дней при покупке вторички или 30 рабочих дней — при покупке новостройки.
6. При положительном решении Росвоенипотека заключает с военнослужащим договор целевого жилищного займа. Также он подписывает кредитный договор с банком, после чего на банковский счёт перечисляют средства из НИС — первоначальный взнос.
7. На купленное жильё регистрируется право собственности с двойным обременением: в пользу государства и в пользу банка.
8. В банк-кредитор представляется выписка из ЕГРН, оформляется страховка имущества. После этого банк переводит продавцу целевой жилищный заём и сумму ипотечного кредита.
9. В Росвоенипотеку также направляется выписка из ЕГРН. После этого организация оформляет автоматическое перечисление ежемесячных взносов банку-кредитору для покрытия ежемесячных платежей военнослужащего.
Из-за согласования в разных организациях процесс оформления военной ипотеки может занять до двух месяцев. Поэтому заёмщику стоит заранее проверить срок действия свидетельства на целевой жилищный заём. Если он закончится во время сделки, процедуру придётся начать заново.
Дополнительные расходы при оформлении ипотеки оплачивает заёмщик. Сюда входят страховка (0,3–0,5% суммы кредита), оценка объекта, госпошлины.
Увольнение со службы до выплаты военной ипотеки
При увольнении участника НИС, оформившего военную ипотеку, важна причина его ухода со службы.
Если причина уважительная
В этом случае возвращать полученные деньги не потребуется. Действующий кредит заёмщик в дальнейшем должен обслуживать самостоятельно. При увольнении его исключат из системы, и ежемесячных платежей от государства больше не будет.
Увольнением по уважительной причине по закону считаются:
- 20 лет службы;
- комиссование по состоянию здоровья;
- увольнение после 10 лет службы, если военнослужащий:
— достиг предельного возраста пребывания на службе;
— признан ограниченно годным;
— уволен в связи с организационно-штатными мероприятиями;
— уволен по семейным обстоятельствам — например, его супруга тоже военная и её переводят в другое место.
При досрочном увольнении по уважительным причинам военный имеет право на получение дополнительных выплат, которые сможет использовать на погашение ипотеки или другие цели.
Для расчёта такой доплаты берут ежемесячную базовую выплату текущего года и срок (в месяцах), который оставался до выслуги в 20 лет. Положенные деньги перечислят единовременно в течение трёх месяцев после подачи заявления.
Военнослужащий уволился по состоянию здоровья в апреле 2024 года, до этого момента он прослужил 12 лет.
До выслуги в 20 лет ему оставалось 8 лет — 96 месяцев. Значит, размер ежемесячной выплаты в 2024 году составил 30 446 рублей. Всего в качестве дополнительной выплаты он получил 2 922 816 рублей.
Если военный погиб, умер либо признан пропавшим без вести, и за ним числится ипотека, государство погашает его задолженность и начисленные проценты. Аналогично гасится ипотека военнослужащего, признанного негодным к дальнейшему несению службы.
Увольнение по неуважительной причине
Если военнослужащий расторг контракт, отслужив менее 20 лет (в некоторых случаях — менее 10 лет), он лишается права на средства НИС.
Так как участник использовал их на покупку жилья — как первоначальный взнос и на ежемесячные платежи, у него возникает долг перед государством, который необходимо будет выплатить за 10 лет. При этом перед банком у заёмщика тоже остаются обязательства. Фактически он должен будет выплачивать два долга: возвращать государству субсидию, а банку — кредит.
Предположим, военнослужащий взял военную ипотеку, но уволился по окончании контракта, то есть не по уважительной причине. Если затем он восстановится на военной службе, заключив новый контракт, то перестанет быть должником перед государством. Он вновь будет участником НИС и должен самостоятельно погасить лишь выплаты по кредиту за период между контрактами.
Если военнослужащий ранее уволился с военной службы и выплачивает задолженность государству, а теперь находится в зоне СВО, он вправе получить кредитные каникулы на срок мобилизации или на срок, на который заключил контракт, плюс 30 дней.
Чтобы оформить каникулы, надо направить в Росвоенипотеку требование о приостановке исполнения обязательств по долгу (часть 2 статьи 1 № 377-ФЗ).
Рефинансирование военной ипотеки
Военную ипотеку можно рефинансировать, но только в банке, который аккредитован в программе.
При рефинансировании Росвоенипотека закрывает обязательства по старому кредиту. Но не сможет в этом же месяце внести ежемесячный платёж в новый банк — это должен будет сделать сам военнослужащий.
Так как фактически заёмщик получает новый кредит, ему надо снова оплатить страховку, госпошлину и оценку.
Прочие нюансы
1. Если оба супруга являются участниками НИС, каждый из них имеет право заключить договор целевого жилищного займа и купить жильё в общую собственность.
При покупке жилья в ипотеку на них будет оформлен кредитный договор, в котором один из супругов станет основным заёмщиком, и средства целевого жилищного займа Росвоенипотека перечислит именно на его банковский счёт.
2. Налоговый вычет по военной ипотеке можно получить, если заёмщик использовал для покупки жилья в том числе собственные средства. Оформить вычет на бюджетные деньги нельзя.
Например, на квартиру общей стоимостью 3 млн рублей была взята военная ипотека. Первоначальный взнос в размере 500 тыс. рублей внесён за счёт средств из НИС плюс заёмщик добавил свои 600 тыс. рублей.
На оставшиеся 1,9 млн он получил кредит в банке, ежемесячные платежи покрывались за счёт выплат из НИС.
Налоговый вычет можно оформить только с 600 тыс. рублей, при ставке налога 13% вычет составит 78 тыс. рублей.
3. Если военный не успел воспользоваться накоплениями, а впоследствии погиб, умер или признан пропавшим без вести, то средства с его именного счёта в накопительно-ипотечной системе могут получить члены его семьи.
4. До момента выплаты ипотеки жильё находится в залоге и у банка, и у государства.
5. Выдать военную ипотеку аккредитованный банк может, но не обязан, то есть в кредите могут отказать. Чаще всего это происходит из-за плохой кредитной истории или высокой закредитованности заявителя. Также банк может отказать в случае покупки жилья у близких родственников, заподозрив попытку обналичивания средств целевого жилищного займа.
6. Количество кредитов по программе «Военная ипотека» не ограничено. Но получить ещё один заём можно, только если предыдущий кредит полностью погашен, а на счёте в НИС накоплена сумма, достаточная для первоначального взноса.
7. Жильё, приобретённое по военной ипотеке в браке, считается совместно нажитым имуществом.
Главное
— Чтобы получить военную ипотеку, военнослужащий должен заключить контракт и стать участником накопительно-ипотечной системы.
— Ежегодная сумма, положенная военному, не зависит от званий, выслуги лет, родов войск. Её перечисляют на его счёт в НИС каждый месяц равными долями. Годовой взнос по программе индексируется с учётом инфляции.
— Направить средства НИС на покупку жилья военнослужащий может через 3 года службы. Участникам боевых действий не нужно ждать, пока этот срок пройдёт.
— По военной ипотеке можно купить квартиру, в том числе по ДДУ, дом с земельным участком, таунхаус. Недвижимость может находиться в любом регионе РФ.
— Если военнослужащий уволился по неуважительной причине, ему придётся вернуть в бюджет всю сумму выплаченной субсидии.
Фото: IronG96, Andrey_Popov / Shutterstock / Fotodom
