Варна — морская столица и крупный курорт Болгарии, который является третьим городом в стране по численности населения, культурным и финансовым центром, а также важным транспортным узлом. Об особенностях Варны и ситуации на рынке недвижимости читателям журнала рассказывает директор международного агентства недвижимости Rentsale, кандидат исторических наук Юлия Титова.Варна — город и курорт
По российским меркам Варна — небольшой город: формально здесь около 370 тыс. человек, однако реально — около 600 тыс. Так сложилось исторически, что Варна — самое русское место в Болгарии. Тут есть памятники русским воинам, улицы и бульвары, носящие имена известных россиян. В рыбацком поселке Казашко на берегу Варненского озера, на западной окраине города, проживают потомки казаков-некрасовцев, которые сохранили русский язык и культуру староверов. Рядом с Варной находятся болгарские городки Аксаково и Суворово, село Игнатиево, где чтут российские традиции и развивают культурные и экономические связи с нашим государством. Варна — единственный город страны, где действуют русские школы. Российско-итальянский проект газопровода «Южный поток» пройдет по дну Черного моря из Новороссийска в Варну и дальше в Италию и Австрию. Среди побратимов Варны — крупные города современной России и бывшего СССР: Санкт-Петербург, Новосибирск, Новороссийск, Одесса, Харьков, Алматы.Варна, расположенная на северо-востоке Болгарии, недалеко от границы с Румынией на Черном море, является самым крупным портом страны и имеет паромное сообщение с Одессой, Поти, Батуми, Стамбулом, железнодорожное — с Москвой и многими городами Европы. Достопримечательности и разнообразные мероприятия наряду с прекрасным климатом привлекают в город большое число туристов и покупателей недвижимости. Варна находится на севере субтропического пояса, поэтому здесь мягкая зима, возможны снегопады и заморозки, но сильных холодов в городе практически не бывает. Еще с дореволюционных времен у нас известны курорты, расположенные под Варной: Святые Константин и Елена, Золотые Пески, Албена. Помимо превосходной гостиничной базы, шикарных пляжей, изобилия зелени и множества развлечений для взрослых и детей привлекают отдыхающих возможности бальнеологии. Из достопримечательностей Варны следует отметить царский дворец Евксиноград под Варной, Успенский собор, археологический музей, дельфинарий, зоопарк, Приморский парк, Римские термы и монастырь Аладжа.
Городской транспорт Варны связывает все районы и пригороды с центром, поэтому отдыхающие и владельцы недвижимости легко могут обходиться без персонального автомобиля, пользуясь автобусами (свыше 40 линий), троллейбусами (три линии) и маршрутными такси. Не составит труда на общественном транспорте добраться из любого района в аэропорт, расположенный в 7,5 км от центра, или на пляж.
Недвижимость Варны и ближайших курортов
Недвижимость в Варне стоит в целом дороже, чем на других морских курортах Болгарии, поскольку круглогодично пользуется спросом при сдаче в аренду. Разница в ценах на апартаменты весьма существенна. Объекты в новостройках, соответствующих современным стандартам, могут стоить вдвое больше, чем квартиры в панельных домах, возведенных в прошлом веке. При этом старая вторичка имеет низкую ликвидность не только в Варне, но и по всей стране. Следовательно, приобретая квартиру в панельном доме, не надо питать иллюзий по поводу ее ликвидности.
Сегодня средняя стоимость 1 кв. м жилья в Варне составляет примерно 780 евро. Однако это средний показатель, поэтому, ориентируясь на покупку, следует рассчитывать на большую цену.
У покупателей-иностранцев наиболее популярен центр города, а также районы Левски, Чайка, Бриз, Спортна Зала, Грецка Махала. Средняя стоимость 1 кв. м жилья здесь составляет около 960 евро. При этом минимальная цена квартиры-студии — от 15 тыс. евро на этапе строительства и от 25 тыс. евро в готовых домах. Средняя стоимость квартир (одно-, двух-, трех-, четырехкомнатных) — 60–70 тыс. евро.
В пригородах Варны цены на недвижимость во многом зависят от расположения и удаленности от моря, а также от возраста здания и качества строительства. Наиболее предпочтительны в плане приобретения недвижимости курорты Золотые Пески, Святые Константин и Елена, Солнечный День, Бяла, Ален Мак, Кабакум. Средняя стоимость 1 кв. м апартаментов здесь составляет 1600 евро. Минимальная цена квартиры-студии — 30 тыс. евро. Апартаменты (включая студии) стоят в среднем 150–170 тыс. евро. В частных домах в этих же районах 1 кв. м стоит 890 евро, при этом средняя цена дома — около 230 тыс. евро. Следует иметь в виду, что в приморских городах в большинстве квартир нет центрального отопления и горячей воды. Например, в Варне центральное отопление имеется всего в двух небольших кварталах. В одно- и двухкомнатных квартирах, как правило, нет ванных, а только душевые, причем они всегда объединены с туалетом. Отопление в квартирах электрическое. Горячая вода есть всегда благодаря наличию бойлера в каждой квартире.
Законы, регулирующие покупку апартаментов
В ст. 2 Закона об иностранных инвестициях, обнародованного в «Державном вестнике» № 97 от 24.10.1997, написано: «Иностранное лицо может инвестировать в страну в порядке, предусмотренном для болгарских лиц, имеет равные права с ними, если законом не предусмотрено иное». В ст. 5 данного закона названы категории иностранных лиц, к которым относятся юридические лица, не зарегистрированные в Республике Болгарии, общества, не являющиеся юридическими лицами и зарегистрированные за границей, физические лица — иностранные граждане, постоянно пребывающие за границей.Болгарское законодательство ограничивает права иностранцев в вопросах приобретения земельных участков. В случае если недвижимость покупают без земли, права нерезидентов такие же, как у болгарских граждан. Таким образом, россияне могут приобретать апартаменты в Болгарии в частную собственность без ограничений. Для оформления собственности необходимо иметь международный паспорт. Тип визы (туристическая, бизнес или гостевая) не играет роли.
Процедура покупки апартаментов
Расскажем о самой оптимальной возможности покупки недвижимости. После изучения в агентстве информации о нюансах приобретения клиент выбирает подходящие варианты и отправляется в Болгарию для их просмотра. Там представитель фирмы проводит необходимые показы. В случае если выбор сделан, покупатель оставляет резервационный депозит в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости (обычная сумма — 1000 евро), и подписывает предварительный договор, в котором указаны вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, время сдачи комплекса (если это новостройка), ответственность сторон. Возвращаясь в Россию, он организовывает расчеты в соответствии с обговоренными сроками.
Сегодня большинство покупают готовые объекты, поэтому сразу после подписания предварительного договора и взаиморасчетов стороны переходят к завершению сделки — подписанию нотариального акта и регистрации недвижимости.
Расходы по оформлению собственности составляют около 1% от стоимости недвижимости (в дополнение к налогам). Их оплачивает покупатель. После получения нотариального акта требуется еще один документ — булстат. Это аналог российского ИНН, он нужен для дальнейшей уплаты налогов.
Расходы на покупку и содержание апартаментов
Кроме регистрационного и гербового сбора при покупке апартаментов, а точнее при оформлении, покупатель выплачивает налог в размере 3% от стоимости недвижимости, указанной в нотариальном акте. Таким образом, единоразовые расходы составляют около 4% от цены.Ежегодным налогом облагается вся недвижимость, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения — покупки или завершения строительства — обязаны задекларировать его перед налоговой службой.
В декларации дается подробное описание недвижимости: год возведения, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т. п.
Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц — цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой (стоимость апартаментов, указанная в основном договоре купли-продажи). Ставка налога одинакова для физических и юридических лиц — 0,15%. Так, при покупке апартаментов стоимостью 70 тыс. евро ежегодный налог будет 105 евро.
Трендом прошлого года стала растущая популярность приобретения квартир в городских домах без инфраструктуры по соседству с объектами проживания местного населения. В этом случае нет трат на содержание недвижимости.
Если собственность расположена в кондоминиуме, возникают ежегодные расходы по эксплуатации жилья. Так, по сервисному договору владелец 70-метровых апартаментов будет тратить около 600 евро/год на обслуживание комплекса. Воду и электричество оплачивают по счетчику.
При проживании в апартаментах в теплый сезон семьи из четырех человек сумма расходов в среднем составит не более 50 евро/мес. Таким образом, если собственник использует курортные апартаменты весь сезон, с мая по октябрь, затраты по ежегодному содержанию недвижимости, включая налоги, будут около 850 евро.
В случае если покупку совершают пенсионеры для круглогодичного проживания, лучше выбрать квартиру в городском доме без обслуживания: тогда придется оплачивать только расход воды и электричества. Эксплуатация такого жилья площадью 50 кв. м при постоянном проживании двух человек обойдется в сумму около 400 евро/год.
Нюансы при покупке недвижимости
Многие клиенты, заинтересованные в покупке жилья в Болгарии, поддаются соблазну свободного плавания, попадая в Варну, где бульвар Марии Луизы буквально кишит агентствами недвижимости. Благодаря сходству русского и болгарского языков нет особых проблем с коммуникацией. Поэтому возникает резонный вопрос: а нужно ли российское агентство, представляющее ваши интересы, или оно является помехой на пути к прямым контактам, повышающей затратную часть сделки?
Ответ можно поискать в российском недалеком прошлом, когда только ленивый не открывал агентства недвижимости, а потом они пропадали с еще большей скоростью, чем появлялись на рынке.
Ну и конечно, стоит учитывать тот факт, что понимание зачастую исчезает после того, как уплачены деньги. Теряются факсы, на звонки нет ответов, а съездить и навестить своего болгарского брокера, живя в России, не хватает времени. Далеко не все болгарские агентства отличаются нечистоплотностью, но, чтобы случайно не попасть в щекотливое положение, стоит воспользоваться услугами профессионалов, которые будут защищать ваши интересы и находиться в пределах досягаемости.
