Компания «Желдорипотека» в рамках ежеквартального отчета провела анализ рынков первичной и вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Челябинске, Чите, Хабаровске, Кисловодске и Минеральных Водах. Во всех регионах зафиксированы либо рост цен, либо стагнация. Заметного снижения стоимости не наблюдается ни в одном из сегментов жилой недвижимости, и это совпадает с развитием ситуации в Москве.

 

 

На вторичном рынке недвижимости в большинстве регионов цены растут быстрее, чем на первичном. Так, в Екатеринбурге с начала 2012 г. стоимость новостроек увеличилась на 7%, а вторички — на 7,5%, в Нижнем Новгороде — на 12,7% и 13,7% соответственно. Наиболее сильный разрыв в ценах заметен в Чите. Там с начала 2012 г. новостройки подорожали на 6,4%, а вторичное жилье более чем на 12%.

 

По-другому складывается ситуация в Челябинске и Хабаровске, где новостройки, судя по данным на сегодняшний день, дорожают приблизительно на 2 % быстрее, чем объекты на вторичном рынке. Это происходит из-за ограниченного предложения нового жилья — по мере приближения срока сдачи домов цены на квартиры поднимаются.

 

 

Если сравнивать цены в Москве и регионах, то можно заметить общую тенденцию — преодолена ценовая планка, зафиксированная перед кризисом 2008–2009 гг. В большинстве случаев региональные цены либо уже вышли на докризисный уровень, либо уверенно к нему приближаются. В частности, Хабаровск неожиданно занял третье место в списке самых дорогих городов России — после Москвы и Санкт-Петербурга. Средняя стоимость 1 кв. м жилья здесь в III квартале 2012 г. составила 69 тыс. руб. Немного отстал от тройки лидеров Екатеринбург, где стоимость квадрата за аналогичный период достигла 67,2 тыс. руб. Уверенно приближается к докризисной отметке Новосибирск — по итогам III квартала средняя стоимость жилья составила 50,6 тыс. руб./кв. м, что на 6,3% выше, чем в конце 2011 г.

 

Лидерами по темпу роста цен на недвижимость в 2012 г. среди исследованных городов, если анализировать предварительные результаты, стали Чита и Нижний Новгород. В сентябре 2012 г. в Чите был зафиксирован ценовой максимум за последние пять лет как на вторичном, так и на первичном рынке — средняя стоимость 1 кв. м превысила 44 тыс. руб. В Нижнем Новгороде в июне 2012 г. цены на жилую недвижимость достигли уровня декабря 2008 г. — почти 46 тыс. руб./кв. м.

 

 

Ценовой всплеск во всех городах произошел, поскольку у граждан появилось не только желание, но и возможность покупать недвижимость. Кроме того, эксперты отмечают как эффект отложенного спроса, так и все возрастающую популярность ипотеки. Причем если в докризисный период банки были готовы кредитовать покупки, в основном совершаемые на вторичном рынке жилья, то сейчас они чаще оформляют ипотеку на жилье в строящемся доме, так как это стало проще.

 

По данным Центробанка РФ, в I полугодии 2012 г. объем ипотечных кредитов в России вырос по сравнению с соответствующим периодом прошлого года в полтора раза и составил 429,4 млрд руб., что превышает докризисные показатели.

 

Активный рост кредитования позволил увеличить объемы жилищного строительства во многих крупных региональных центрах. В предложении новостроек стали преобладать экономичные квартиры в удаленных от центра районах, иногда за пределами города. Например, в Петербурге экономкласс занимает 59% от общего количества новостроек, доля комфорт-класса — 33,2%, строящиеся дома бизнес-класса — 7,8% от всего рынка. В Новосибирске 68% имеющихся новостроек относится к классу эконом и эконом-панель. Недорогое жилье продается активнее: в большинстве строящихся домов экономкласса квартиры раскупают в течение всего периода строительства, и уже к дню приемки дома госкомиссией свободных помещений не остается. А вот в новостройках класса бизнес и элит квартиры могут ждать своих покупателей даже тогда, когда дом уже сдан.

 

 

Для рынка жилья как в Москве, так и в регионах характерна тенденция к усреднению цен в разных районах города. Естественно, центр и близкие к нему кварталы во всех городах удерживают более высокую стоимость жилья, однако окраины дорожают быстрее.

 

Так, в Чите на рынке новостроек один из районов за прошедший год сократил разницу с центром города в цене новых квадратных метров с 29,5 до 13%. Вторичное жилье в Нижнем Новгороде с сентября 2011 г. более всего подорожало в нецентральных районах (на 23% и выше), а средняя стоимость 1 кв. м установилась на уровне 52 тыс. руб. При этом в дорогом центре цена за год выросла на 17,6% и достигла 80,6 тыс. руб. Ценовая разница между центром и периферией составила 60,5% (год назад — 68,5%).

 

 

Если обратиться к столичному рынку, то и тут темпы роста цен не зависят от близости района к центру. Например, среди административных округов лидером по росту стоимости квартир недавно стал Восточный административный округ — за год 1 кв. м нового жилья подорожал более чем на 30%, что почти в три раза больше, чем рост в Центральном административном округе (ЦАО). На рынке вторички с начала года более всего поднялись цены в Зеленограде — на 5%, при этом ЦАО потерял в цене 1,8%. В ряде городов ближайшего Подмосковья, таких как Реутов, Мытищи, Химки, Одинцово и Красногорск, стоимость жилья увеличивается значительно быстрее, чем в среднем по Москве. Рост популярности того или иного района обычно связан с улучшением инфраструктуры и транспортной ситуации, хорошим предложением по жилью и общим повышением качества жизни.

 

В период с сентября 2011 г. по сентябрь 2012-го цены на новостройки в Москве поднялись в среднем на 11,6% — со 146 до 163 тыс. руб./кв. м. При этом стоимость вторички выросла почти на 13%.

 

 

Особняком среди регионов, приведенных в исследовании Желдорипотеки, стоят Кисловодск и Минеральные Воды. Эти два города, несмотря на близость друг к другу, находятся в разной ситуации. Курортный Кисловодск, обладающий уникальным местоположением и климатом, достаточно востребован среди других городов региона Кавказские Минеральные Воды.

 

Самая высокая стоимость 1 кв. м отмечается в центре и в районе санаториев, где хорошо развита инфраструктура. Цена на элитное жилье достигает 100 тыс. руб./кв. м. Квартиры в Кисловодске никогда не стоили дешево, и даже финансовый кризис существенно не изменил цены на недвижимость в этом регионе. Средняя цена новой двухкомнатной квартиры составляет около 2 млн руб. Двушки на вторичном рынке, спрос на которые сейчас растет, продают от 2,8 до 4 млн руб., в зависимости от этажа, района и отделки.

 

В Минеральных Водах недвижимость стоит значительно дешевле. По итогам III квартала 1 кв. м оценивали в 30,6 тыс. руб., так как первичный рынок довольно слаб — в связи с тем, что город не является курортным. У Минеральных Вод и Кисловодска есть общее — специфика рельефа в обоих городах пока не позволяет начать возведение новых комплексов, так как свободные земельные участки практически отсутствуют, поэтому и рынок вторичного жилья доминирует над первичным.

 

 

В целом российский рынок жилой недвижимости находится в состоянии роста, повышаются цены, часто спрос опережает предложение. Регионы демонстрируют те же тенденции, что и Москва. На первичном рынке преобладают новостройки экономкласса, что соответствует потребностям покупателей. Вторичный рынок в большинстве регионов растет в цене быстрее, чем новое жилье. Возможности ипотечного кредитования обеспечивают стабильный спрос на недвижимость. В городах постепенно сглаживается разница в цене на жилье в разных районах. Темпы роста стоимости недвижимости в ряде крупных городов не только догнали московские, но и превысили их.