Коттеджный поселок Лосиный Остров

Как говорит Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust, про­цедуры приобретения участка и оформления подряда могут быть прописаны в едином договоре.

 

«Это выгоднее для продавца, ведь в таком случае не обязательно разграничивать платежи за участок и подряд. Рисков того, что покупатель заплатит за участок, но потом откажется от услуг подряда, меньше», — объясняет эксперт.

 

Впрочем, в современной практике загородного рынка документ о купле-продаже земли и договор подряда чаще подписывают отдельно. «В этом случае у девелопера рисков больше. После того как участок будет размежеван и оформлен в собственность покупателя, нужно будет приступать к строительству. Однако клиент может по тем или иным причинам отказаться от подрядных услуг. Штрафные санкции в подобных случаях предусмотрены далеко не всегда — эта мера может изначально отпугнуть покупателя от заключения договора подряда», — продолжает И. Ануров.

 

 

 

Основной плюс приобретения земельного участка с подрядом состоит в том, что покупатель освобождается от необходимости тратить время на строительство дома, подводку и подключение коммуникаций. Немаловажно и то, что в этом случае клиент избавлен от сбора всевозможных разрешений — вся документация к началу работ уже готова.

 

Еще об одном плюсе: изначально известно время реализации проекта. На самом деле в идеале застройщик должен соблюдать все сроки работ по договору. Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер», считает, что при взаимодействии с надежным застройщиком так и бывает, особенно если в поселке уже сданы более ранние очереди строительства. Тогда риски недостроя и затягивания сроков существенно снижаются.

 

Однако может оказаться и так, что владельцу участка придется самому разбираться со строительной фирмой, решая вопросы соблюдения сроков работ и качества их выполнения. По словам Александра Дубовенко, директора по развитию компании GOOD WOOD, известны случаи, когда подрядная организация собирала с заказчиков деньги и исчезала. Покупатели, естественно, направляли претензии к девелоперу и даже обращались в суд. Но по документам одна компания продает надел, вторая заключает договор строительного подряда на участке заказчика, и две эти стороны никак не связаны. Продавец земли никакую ответственность за подрядчика не несет. Поэтому А. Дубовенко рекомендует потребителям руководствоваться не только ценой, но и репутацией застройщика. «Компания должна быть известна на рынке, иметь опыт девелопмента не одного загородного объекта», — объясняет эксперт.

 

Главным минусом приобретения участка с подрядом эксперты назвали то, что, если качество работы не устраивает заказчика, разорвать отношения с подрядной организацией с юридической точки зрения довольно сложно. Как объясняет Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service, покупатель, конечно, может потребовать переделать работу. Однако продавец далеко не всегда согласится, ведь для него это означает дополнительные расходы на стройматериалы и оплату труда бригадирам. Бывали ситуации, когда дело доходило до суда, и стороны выясняли отношения годами.

 

 

 

 

 

При покупке участка с подрядом возможно два варианта оплаты: единовременное погашение всей суммы по договору или поэтапные взносы. В последнем случае размер первого платежа, как правило, составляет 30–50% от общей стоимости контракта. Оставшуюся сумму разбивают на три — пять взносов по 5–25% каждый и выплачивают в течение полугода-года.

 

«Продавец обычно привязывает платежи к конкретным срокам вне зависимости от того, что будет сделано к этому времени на участке. Для покупателя это риск, ведь может получиться так, что он выплатит всю стоимость контракта, а строительство дома на тот момент будет находиться в зачаточном состоянии», — предупреждает А. Коваленко.

 

Генеральный директор компании «Загородный Проект» Андрей Васильев советует заказчику добиваться того, чтоб платежи были связаны с этапами строительства — фундаментом, стенами, отделкой и т. п. По его словам, нормальная практика, когда оплата зависит от завершения тех или иных работ на объекте. В этом случае в договоре прописывают график, и покупатель авансирует начало следующего этапа возведения дома, а по мере его завершения производит дальнейшие выплаты.

 

 

 

Эксперты предупреждают покупателей о трех основных рисках при приобретении участков с подрядом: несоблюдении сроков строительства, расходах сверх стоимости контракта и низком качестве работ.

 

В договоре подряда должны быть прописаны все сроки сдачи и возможные санкции за несвоевременное выполнение условий со стороны как подрядчика, так и заказчика (например, передача для строительства земельного участка, оплата за подряд и т. д.). Эксперты рекомендуют контролировать работы по согласованному с застройщиком графику.

 

То же относится и к срокам подведения коммуникаций к поселку, прокладке их непосредственно на участок. Правда, эта часть работ во многом зависит от госструктур и сложно поддается контролю. Основной совет, который дают эксперты: постараться проверить информацию о получении техусловий на инженерное оборудование и предполагаемые сроки работ до подписания всех договоров.

 

Обычно цена фиксируется на момент заключения контракта, особенно если деньги внесены единожды. Но бывает и так, что застройщик требует от покупателя доплаты сверх суммы, указанной в договоре подряда. Например, по словам А. Коваленко, типична ситуация, когда в ходе реализации проекта дорожают стройматериалы, продавец представляет это как форс-мажор и на данном основании требует от клиента дополнительных выплат.

 

Другой тип договора изначально предусматривает вероятность изменения стоимости, например из-за роста курса доллара. Хорошо, если покупателю удастся настоять на том, чтобы каждая ситуация возможного изменения цены была описана в договоре.

 

Наиболее частые случаи колебания стоимости связаны с коррективами в проекте дома, которые заказчик делает уже после заключения договора. По словам Вадима Ивкина, директора по развитию Vesco Group, в этом случае подрядчик и заказчик подписывают дополнительное соглашение к договору подряда с описанием изменений в проекте дома и новую смету на строительство. Впрочем, эти поправки могут как увеличивать, так и уменьшать стоимость дома.

 

 

 

Контроль качества строительства при централизованной застройке обычно проводит независимая организация, которую нанимает девелопер поселка. Эта компания осуществляет технический надзор.

 

Чем подробнее и детальнее будет подписываемый договор, тем лучше, считает А. Васильев. Хорошо, если он дополнен рабочей документацией на строящийся дом с указанием спецификаций материалов и оборудования. Также важны бумаги, предоставляемые при сдаче объекта. Среди них обязательно должен быть акт сдачи-приемки работ.

 

По закону любая строительная организация дает на дом трехлетнюю гарантию. «Однако, — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», — по статистике, 80% всех строительных фирм существует не больше тех самых трех лет. Поэтому при заключении договора нужно обращать внимание на репутацию компании, время ее функционирования и количество сданных объектов».

 

 

 

По данным экспертов, в условиях оживления спроса в прошлом году девелоперы снова стали предлагать участки с подрядом: за II полугодие 2010 г. количество таких поселков выросло примерно на 5–7%.

 

По информации компании Penny Lane Realty, большую часть рынка участков с подрядом делят между собой две трассы — Новорижское (40%) и Дмитровское (20%) шоссе. По словам Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, несмотря на то что участки с подрядом преимущественно относятся к экономклассу, в бизнес- и элитсегменте интерес к ним достаточно высок. Только за I квартал 2010 г. было заключено более 80 сделок с участками с подрядом в категории бизнес, что составляет 33% от всех проданных объектов недвижимости в этом сегменте. Однако если сравнивать общий объем продаж участков с подрядом с докризисным, то он сократился в два — два с половиной раза, за 2010 г. было реализовано около 1,3 тыс. участков.

 

По оценке В. Яхонтова, наиболее активно идут продажи участков с подрядом в поселках Светлогорье, Пушкинский Лес, Апрель, Луговой.