- Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке РФ с начала года перешла от роста (на 2–3% в месяц) к минимальному сокращению (на 0,3–0,4%). Фактически цены на «вторичке» стагнируют третий месяц подряд. За первую половину года «квадрат» в анализируемых локациях подорожал в среднем на 7,7%.
- Новое предложение выходит на рынок по более низким ценам. Если в начале года цена 1 кв. м в только выставленных на продажу лотах была на 1,5–2% дороже, чем в среднем по рынку, то в конце I полугодия — лишь на 0,8%. Продавцы аккуратнее подходят к ценообразованию на фоне низкого спроса.
- Рекордный спрос на вторичном рынке был зафиксирован в марте, после чего началось его падение до уровня 40–50% прошлогодних значений. Восстановление спроса (пока на уровне просмотров объявлений и звонков) фиксируется только в последние недели июня.
- После резкого сокращения объема предложения в марте последние три месяца выбор на вторичном рынке растет. За первую половину 2022 года количество лотов в анализируемых локациях увеличилось на 17%. По сравнению с прошлым годом выбор сейчас почти на треть меньше.
В выборку вошло 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за 1 кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
Динамика цен: от роста к снижению
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в конце июня составляет 106 тыс. рублей. За месяц она практически не изменилась (уменьшилась на 0,3%). По сравнению с началом года «квадрат» стал дороже на 7,7%, в годовом выражении показатель вырос на 21,7%.
С начала года на вторичном рынке можно выделить два периода в динамике цен. С января по март цены увеличивались на 2–3% ежемесячно, а с апреля они перешли к стагнации.
В начале года на рынке сохранялись тренды, которые сформировались осенью прошлого года — повышение цен предложения. Среди причин — рост средней стоимости квадратного метра объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые, и индексация цен в уже существующих объявлениях.
В марте на вторичном рынке, в отличие от первичного, массового изменения цен не произошло: многие продавцы находились в растерянности и не понимали, в какую сторону изменять цены. Ежедневно средняя стоимость квадратного метра изменялась в узком диапазоне ±0,2%. Рост средних цен фиксировался за счет изменения структуры предложения — в первую очередь покупали наиболее доступные варианты.
В апреле цены на вторичном рынке фактически перешли к стагнации. За месяц рост в среднем по локациям составил менее 1%. С мая на рынке фиксируется отрицательная динамика цен, но также слабовыраженная, заметная только аналитикам, а не покупателям (в среднем –0,4%). В июне сохранилась тенденция последних двух с половиной месяцев: средние цены продолжили медленно снижаться (–0,3% за месяц).
Стоимость жилья продолжила стагнировать как за счет более аккуратного ценообразования в новых объявлениях, так и благодаря соответствующей коррекции условий в ранее размещенных лотах. Продавцы отреагировали на снижение спроса.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
По данным Циан.Аналитики
За первое полугодие цены в анализируемых локациях выросли от 2% до 20%. Единственный город, где цены сократились, — Сочи (–2%). Наименьший рост в Хабаровске (+2%), Москве (+3%) и Краснодаре (+4%). Все вышеупомянутые города с наиболее дорогим жильем, где рост цен ограничен эффектом высокой базы.
Сильнее всего «квадрат» подорожал в Махачкале (+20%), от 10 до 15% в цене прибавили сразу 18 участников исследования. В основном это наиболее дешевые локации, но есть и исключения: Ленинградская область и Ростов-на-Дону.
Новое предложение выходит по более низким ценам
В начале года новые вторичные предложения выходили в продажу с более высоким ценником, чем в среднем по рынку (на 1,5–2%). Так, в марте продавцы, видя оживление на рынке в начале месяца, выводили в продажу лоты по более высоким ценам. Динамика в старых предложениях была довольно сдержанной.
В мае 2022-го впервые с конца 2019 года на рынке зафиксировано снижение средней стоимости квадратного метра нового предложения (на 0,6%). То есть цены впервые опубликованных предложений снижались даже быстрее, чем стоимость старых.
Фиксируя снижение активности на вторичном рынке, продавцы устанавливали более доступные условия для сделки, чтобы не потерять покупателей.
В июне снижение цен продолжилось, но темпы замедлились (как и в целом по рынку) — за месяц –0,4%. По сравнению с предыдущими месяцами разрыв цен в новых лотах вторичного рынка и старых объявлениях сократился: теперь «квадрат» в новых предложениях стоит лишь на 0,8% дороже, чем в целом по рынку.
Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м во впервые выставленных объектах и в целом по вторичному рынку
По данным Циан.Аналитики
Спрос начинает восстанавливаться после двукратного падения
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (по количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
В январе спрос на рынке жилья традиционно невысок в связи с новогодними праздниками. Рост спроса начался в феврале — тогда показатели активности соответствовали прошлогодним. В марте рост продолжился, несмотря на резкое повышение ставок по ипотеке до 20+%. Спрос шел со стороны покупателей с живыми деньгами, которые стремились вложить средства в такой надежный актив, как недвижимость, а также со стороны тех, у кого в начале месяца были одобренные под более низкие ставки ипотечные кредиты.
В апреле активность начала снижаться, просмотры просели в два раза относительно среднего значения за 2021 год. По итогам мая спрос снизился еще на 10% по сравнению с апрелем, но здесь можно сделать скидку на праздничные дни. На фоне высоких банковских ставок (для кредитов на «вторичке» нет программ субсидирования) на рынке почти не было покупателей-ипотечников. Он поддерживался за счет альтернативных сделок и покупателей с живыми деньгами, но таких сделок было намного меньше, чем сделок с ипотекой.
По данным Росреестра в Москве, количество сделок, близкое к рекордному, было заключено в марте — 18,2 тыс. После этого спрос на рынке начал снижаться: в апреле — на 38%, в мае — еще на 37%. В мае 2022 года прошло всего 7309 сделок на вторичном рынке. Если не учитывать результаты январей и двух месяцев карантина весны 2020-го, то это минимум с 2016 года.
В последние недели восстанавливается потенциальный спрос. По итогам 20 дней июня активность пользователей сайта cian.ru, интересующихся покупкой жилья на «вторичке», увеличилась на 13% относительно аналогичного периода в мае.
Понижение ключевой ставки до 11%, а затем и до 9,5% привело к тому, что ипотечные ставки из заградительно высоких перешли в просто высокие.
Это решение может сказаться на активности покупателей-ипотечников по итогам июня и июля. К тому же сейчас на рынке уже накопился отложенный спрос, нереализованный в предыдущие месяцы.
Динамика потенциального спроса на вторичном рынке (за единицу взято среднее значение за 2021 год)
По данным Циан.Аналитики
Рост объема предложения за апрель–июнь компенсировал мартовское сокращение
В январе и феврале объем предложения на вторичном рынке менялся незначительно. В марте выбор квартир в анализируемых локациях резко сократился на 23%. Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов, размещенных на сайте cian.ru.
Многие из тех, кто планировал продавать квартиру, временно отказались от сделки. Кто-то — из-за непонимания того, какая цена сейчас является рыночной, кто-то — из-за того, что не получилось купить взамен новостройку на прежних ипотечных условиях. Некоторые продавцы в условиях неопределенности переводили квартиры из категории продажи в категорию аренды.
Начиная с апреля, объем предложения стал восстанавливаться — собственники стали возвращать свои квартиры в продажу. Одновременно с этим из-за снижения спроса на рынке начали увеличиваться сроки экспозиции объектов. Квартиры дольше находились в продаже, что дополнительно вело к росту объема предложения.
Ипотека с господдержкой: выберите подходящую программу с выгодной ставкой, заполните одну анкету и получите одобрение в пяти ведущих банках онлайн с бесплатным сервисом Циан.Ипотека
Рост количества лотов на вторичном рынке фиксируется третий месяц подряд, но темпы увеличения сокращаются: в апреле показатель вырос на 17%, в июне — на 10%. В конце первой половины 2022-го покупателям доступно 275 тыс. лотов (это на 17% больше, чем в начале года).
Таким образом, рост объема предложения в последние месяцы компенсировал снижение в марте. При этом показателю за аналогичный период прошлого года он уступает на 28%.
Динамика объема предложения на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
По данным Циан.Аналитики
Только в девяти городах выбор на вторичном рынке за первое полугодие сократился. Это Иркутск (–47%), Томск (–41%), Саратов (–31%), Киров (–28%), Воронеж и Хабаровск (по –25%), Ярославль (–11%), Красноярск и Тюмень (по –4%). Максимальное увеличение объема предложения — в Самаре (+80%), Липецке (+69%), Рязани (+58%). В основном это локации с небольшим объемом предложения.
«Снижение ключевой ставки вернуло ипотечные ставки от заградительно высоких к высоким, но все же подъемным для части заемщиков значениям. Это может оживить активность на вторичном рынке. К тому же на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние два месяца. В ближайшие месяцы мы ожидаем небольшого роста количества заключенных договоров», — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Эксперт отмечает, что в динамике цен сохранится сложившаяся тенденция — стагнация с незначительным снижением. Цены реальных сделок, по словам Алексея Попова, будут падать за счет более активного предоставления скидок в процессе торга с конечными покупателями.
По данным Циан.Аналитики
