Страх неопределенности

С наступлением осени усилилась и общая нервозность: кто-то боится, что «нас опять всех закроют», кто-то опасается остаться без работы, других накрывает «ковидофобия» — страх за свое здоровье и состояние близких, потому что число заболевших россиян неуклонно растет. 

Поводов для тревог добавил и неуклонно падающий рубль. 28 сентября курс доллара на Московской бирже достиг 79 рублей (впервые со 2 апреля), а курс евро превысил 92 рубля, обновив максимальные значения с начала 2016 года.

Причин этому хватает: тут и нестабильная политическая ситуация в соседних странах (массовые протесты в Белоруссии, вновь вспыхнувший конфликт между Арменией и Азербайджаном из-за Нагорного Карабаха), и риск санкций из-за отравления Навального, и высокий спрос на валюту на фоне грядущей выплаты дивидендов.

Что ждет рынок недвижимости и что будет с ценами на жилье, если в стране будет введен локдаун, как это уже было весной? Циан.Журнал спросил, что думают эксперты.

«Рынок жил, рынок жив, рынок будет жить»

Один из клиентов «Агентства ФЛЭТ» очень переживает, что не успеет купить квартиру до введения нового режима самоизоляции. Руководитель агентства Елена Толстикова успокаивает и его, и других потенциальных покупателей: сделки проводились даже в карантинных апреле и мае, когда все были растеряны и абсолютно не готовы к сложившейся ситуации. Теперь, когда механизмы отлажены, и вовсе бояться не стоит.

«Самую большую проблему я вижу только в возможном закрытии МФЦ: не все справки удастся заказать и не все действия совершить в электронном виде. Центры оформления сделок Сбербанка будут работать, как и весной», — уверена Елена Толстикова.

Эксперт признается, что настроена гораздо оптимистичнее, чем в апреле, — тогда она волновалась, что люди перестанут брать ипотеку из-за тяжелого материального положения. Но летом на рынке оказалось неожиданно большое число покупателей-ипотечников.

Но опыт есть

Ирина Пешич, управляющий директор сети офисов «Миэль», осторожна: неизвестно, какой будет вторая волна и какие меры будут приниматься, поэтому делать прогнозы о будущем преждевременно.

Даже если нас ждет очередной виток заболеваемости коронавирусом, самоизоляцию вводить не будут, считает Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи». По его мнению, экономике страны слишком дорого обходятся такие меры, хотя на первом этапе они и были оправданны: необходимо было сдержать рост заболеваемости, чтобы настроить систему здравоохранения.

Коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов согласен с этой точкой зрения: повторения в Москве таких строгих ограничительных мер, какие были весной, не будет.

Алексей Попов, главный эксперт Аналитического центра Циан, подчеркивает, что пока жесткий карантин повторно введен лишь в Австралии и Израиле — относительно богатая экономика этих стран позволяет закрыться вновь без катастрофических последствий для нее. «Пока комментарии представителей исполнительной власти позволяют надеяться, что ограничения будут носит точечный и рекомендательный характер», — уточняет он.

Люди быстро адаптируются к кризисным периодам — нереально постоянно находиться в стрессовом состоянии, так что второй этап ограничений будет переноситься легче.

В этом убежден Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», который тоже полагает, что если и будет второй этап ограничительных мер, то уже не такой строгий, как первый.

«Даже если передвижения будут как-то ограничены, сомневаюсь, что власти приостановят работу процессов, связанных с регистрацией сделок и переходов прав собственности на недвижимость», — полагает эксперт.

Страна выученных уроков

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает, что прошлые карантинные ограничения очень многому научили игроков рынка недвижимости. «На сегодняшний день в электронном виде можно подписать договор долевого участия, используя электронную подпись, после чего подать документы на регистрацию. Более того, удастся удаленно открыть аккредитивы, а для оформления ипотеки нужно лишь заполнить анкету онлайн», — перечисляет она.

Покупатели и продавцы вторичных объектов тоже быстро подстроились под сложившуюся ситуацию: проводились онлайн-показы, было предусмотрено удаленное заключение риэлторских договоров, а переговоры проводились через видеозвонки. По словам Юлии Дымовой, до сих пор многие клиенты предпочитают приезжать лишь на подписание документов.

В весенний карантин девелоперы и продавцы на вторичном рынке решили просто затаиться и переждать локдаун — так будет и на этот раз (если он будет), а цены замрут, допускает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru». Если локдаун будет не таким строгим и останется физическая возможность заключать сделки (будут работать банки, МФЦ и т. п.), то продавцы все же начнут снижать цены, чтобы удержать падающий спрос, предполагает аналитик.

Что касается приостановки строительных работ, то она маловероятна, комментируют в Colliers International: отрасль соблюдает санитарные стандарты и рекомендации. На основе полученного весной опыта строительный рынок подготовлен к работе даже в случае введения ограничительных мер.

Куда пойдет ипотека?

В 2020 году Россия впервые наблюдала беспрецедентную политику Центробанка в отношении ключевой ставки: если в прошлые кризисы она резко росла, то теперь регулятор занял диаметрально противоположную позицию.

По словам Ильдара Хусаинова, это принесло положительный результат: в случае усугубления кризисных явлений ЦБ прибегнет к этому способу вновь, так что вряд ли стоит опасаться революционно высоких ставок по ипотеке.

Рано или поздно Центробанк вернется к умеренной кредитно-денежной политике, что подтверждает последнее решение сохранить ключевую ставку без изменения: не исключено, что период снижения ипотечных ставок уже пройден, говорит эксперт.

Девальвация рубля будет стимулировать рост инфляции, что ограничит ЦБ в дальнейшем снижении ключевой ставки, думает Алексей Попов. По его словам, это увеличивает значимость решения о продлении или завершении программы льготной ипотеки (пока предполагается, что она закончится 1 ноября 2020 года, но вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о ее возможном продлении. — Прим. ред.): «Весной планировалось, что к ноябрю условия льготной и обычной ипотеки станут практически идентичны, но теперь очевидно, что разрыв в условиях предоставления кредитов останется существенным (6,5% против 8,1–8,3%)».

Объем заявок в банки пока не уменьшается, указывает Ирина Пешич. За одобрением обращаются и те, кто уже приобретает жилье, и те, кто делает это на всякий случай, опасаясь в том числе второй волны.

Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета «Банки.ру», уверена, что гипотетические ограничительные меры на рынок ипотеки существенно не повлияют благодаря все тем же наработанным навыкам онлайн-формата.

Не пугает ее и скорое окончание программы господдержки ипотеки: она прогнозирует, что с большой долей вероятности программу продлят на 2021 год, но пока непонятно, на каких условиях. Впрочем, и в случае отмены господдержки ипотечный рынок в России способен удовлетворить спрос населения в кредитах на приемлемых условиях, утверждает Инна Солдатенкова: «Ставки по ипотеке находятся на вполне комфортном уровне из-за снижения ключевой ставки».

Олег Репченко ожидает, что до ноября спрос на ипотеку должен еще подрасти: покупатели будут стремиться заключить сделку быстрее, до вероятного завершения программы господдержки. Но даже в случае ее отмены ставки невысоки: около 8% на новостройки и около 8,5% на вторичную недвижимость. На таком уровне спрос вряд ли сильно упадет. Другой вопрос, как долго власти способны держать ключевую ставку на таком низком уровне и не будут ли ее повышать, особенно на фоне девальвации рубля, рассуждает аналитик.

Что будет со спросом?

Сегодня покупательская активность на рынке велика, признает Ирина Пешич. «Покупатели ищут хорошие, качественные объекты, которых на рынке немного. Дело в том, что продавцы выжидают. Некоторые из них сняли свои объекты еще в апреле и пока не возвращают их в продажу, опасаясь второй волны коронавируса», — объясняет эксперт.

«По нашим данным, спрос на жилье достаточно быстро вернулся к допандемийным показателям, весь удар пришелся на коммерческую недвижимость, — говорит Иван Татаринов. — На мой взгляд, падения спроса, как и резких изменений цен, не будет».

Это означает, что тем, кто хочет купить жилье, имеет смысл делать это сейчас, особенно если речь идет об альтернативных сделках, где продается одна квартира и приобретается другая, не сомневается эксперт. время вполне подходящее для обладателей как рублевого, так и валютного капитала.

По расчетам заместителя директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерия Кочеткова, спрос в июле этого года был на 15% выше, чем в июле 2019-го, в августе — на 30%, в сентябре он также находится на высоком уровне, и пока предпосылок для его ослабления нет. Наиболее активные целевые группы покупателей — ипотечники и люди, которые спешат приобрести квартиру для сохранения своих накоплений от обесценивания.

Он напоминает, что застройщики выработали схему, как вести себя в подобных ситуациях: в случае второй волны спрос на первичную недвижимость упадет не столь существенно, как весной.

«Продажи снизятся не более чем на 15%, что не окажет критического влияния на рынок. Сроки его восстановления будут зависеть от уровня спада, но при позитивном сценарии рынок вернется к прежним значениям в течение одного-полутора месяцев. Цены вряд ли сильно изменятся за этот период», — спокоен эксперт.

А вот Олег Репченко не столь оптимистичен: в случае повторения локдауна спрос на квартиры, безусловно, рухнет. Весной в Москве продажи на новостройки просели примерно вдвое относительно прошлого года, на вторичном рынке спрос упал еще сильнее — такие оценки приводит эксперт: «Если режим самоизоляции введут, это ударит по продажам».

Жилье подорожает или подешевеет?

Поведение цен на рынке недвижимости будет зависеть от покупательского спроса. Весной он практически сошел на нет: большинство не могло ни купить квартиру, ни хотя бы ее посмотреть. Тогда сферу недвижимости поддержало снижение ключевой и ипотечной ставок.

Ильдар Хусаинов добавляет, что помогло и появление субсидированной ипотеки на новостройки: летом спрос на первичное жилье был выше на 50%, на готовое — на 40–42% относительно аналогичного периода прошлого года. «Динамика роста цен будет зависеть от уровня спроса — предполагаю, что в 2021 году рост цен должен замедлиться», — предсказывает эксперт.

Юлия Дымова с коллегами отмечают стабильный прирост цен, который, по их мнению, сохранится до конца года. По их расчетам, цены на новостройки способны подняться еще на 3%, а на «вторичку» — до 5% по некоторым объектам. Однако, допускает собеседница Циан.Журнала, некоторые собственники, напротив, будут соглашаться на дисконт в те же 5%.

По словам Валерия Кочеткова, по сравнению с началом этого года средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке Москвы в старых границах выросла на 5,3% — с 211,9 до 223,3 тыс. рублей. Особенно заметным рост цен был в летние месяцы — в первую очередь удорожание коснулось самых бюджетных объектов. Согласно подсчетам аналитиков, по итогам лета стоимость наиболее доступных и качественных лотов на «вторичке» выросла в среднем на 10%.

Олег Репченко обращает внимание, что стоимость жилья, даже несмотря на дешевую ипотеку, находится в отрыве от доходов населения: в карантин многие лишились работы или части дохода, поэтому платежеспособный спрос расти не будет. Все это свидетельствует о том, что объективных предпосылок для роста цен нет, утверждает аналитик.

Если повторится весенний сценарий карантинных мер, продолжатся ценовые тренды II квартала этого года, комментирует Алексей Попов. Ставки аренды вернутся обратно к апрельским показателям, новостройки сохранят заметную часть спроса (~50–60% от уровня лета этого года) за счет дистанционных продаж, цены на них продолжат расти, но не на 2–2,5% в месяц, как в августе и сентябре, а не более чем на 1% в месяц). Вторичный рынок останется на нынешнем ценовом уровне, но количество сделок упадет в несколько раз (если введут ограничения, инфраструктура, необходимая для их заключения, станет частично недоступна).

Трансформация как ступень эволюции

Самую сложную первую волну рынок уже выдержал, причем вполне успешно, — таково мнение Ильдара Хусаинова. «Рынок показал рост по всем сегментам, он прошел трансформацию — постепенно все больше клиентов предпочитают использовать дистанционные сервисы оформления ипотеки, выбора недвижимости и ее продажи. Рынок готов: если внешние факторы изменятся, он просто в очередной раз будет эволюционировать».

Рынок сейчас гораздо больше подготовлен к трудностям, чем весной 2020 года, считает Юлия Дымова. Более того, для многих правоотношений в дальнейшем не понадобится личное присутствие в офисе — коммуникация будет проводиться в удаленном формате.

Самые сложные последствия эпидемии, на ее взгляд, — это разрыв в поступлениях от продаж, которые в первые недели самоизоляции упали на 60–70%. Одна из причин такой отрицательной динамики — неготовность покупателей и отрасли в целом к онлайн-регистрации сделок. Большинство клиентов по-прежнему доверяют только бумажным носителям.

Сведение баланса

Несмотря на ухудшающуюся внешнюю ситуацию (рубль падает, число заболевших растет), большинство экспертов не испытывают тревогу. Даже при самом неблагоприятном сценарии, когда россиян вновь закроют по домам (в эту перспективу собеседники Циан.Журнала верят с трудом), рынок устоит, к тому же наработаны схемы удаленного проведения сделок.

Сейчас самое время покупать недвижимость, присоединяется к такому совету и Colliers Internation: «Развитие рынка недвижимости показывает, что для сохранения сбережений недвижимость является лучшим активом: она предоставляет возможность не только сохранить средства в кризис, но и получить доход в дальнейшем».

Рекомендации Олега Репченко: не следует специально выжидать снижения цен. По рыночным законам они должны были уже снизиться, но этого не случилось из-за мер поддержки со стороны правительства, говорит аналитик. Поэтому если покупатель видит хороший вариант по интересной цене, лучше брать его с дешевой ипотекой. Если таких вариантов нет, то лучше продолжать мониторить рынок, а не пытаться быстрее купить абы что.

«Цены на недвижимость искусственно поддерживаются дешевой ипотекой. Если ипотека подорожает, то на фоне снижения спроса застройщики и продавцы на вторичном рынке будут вынуждены снижать цены или давать скидки. Значит, не стоит поддаваться ажиотажу и спешить с покупкой», — резюмирует эксперт.