Цены на первичном рынке уже предельно высокие, поэтому взрывного роста в 2021 году мы не ожидаем. Но и причин для изменения тренда тоже не видим: предложение сократилось, новые объекты выводятся по высоким стартовым ценам, спрос стабилен. Незначительные колебания цен вероятны, если на рынок будут выходить крупные проекты на границах с КАД, в локациях, инфраструктура которых еще недостаточно развита. В то же время в проектах отдельных застройщиков сохраняется потенциал для роста стоимости.

Ряд застройщиков вместо реализации значительного объема квартир по относительно низким ценам на старте (как это было ранее в проектах, реализуемых по ДДУ) переходит на реализацию основного объема квартир равномерными темпами, но по более высокой цене. Тем самым предложение сохраняется и на заключительных стадиях строительства. Стратегии продаж индивидуальны для каждого застройщика в зависимости от масштабов строительства, целей компаний и других факторов.

В Петербурге цены на первичную недвижимость точно будут расти до июня 2021 года. В случае завершения программы льготной ипотеки и дальнейшего падения стоимости рубля рост цен продолжится, но уже не такими темпами. Если рубль будет укрепляться, то стоимость недвижимости зафиксируется на достигнутом уровне.

Снижения цен ждать не приходится: себестоимость строительства растет, а новые проекты выходят уже по измененным правилам закона № 214-ФЗ.

Если ипотечные ставки и дальше будут снижаться, мы сохраним высокий спрос на недвижимость. Вице-премьер Марат Хуснуллин в начале декабря уже обозначил, что в перспективе ставки по ипотеке в России должны быть снижены до 4–5%. Кроме того, в планах до 2030 года ввести 1 млрд кв. м жилья, поэтому важно, чтобы население сохранило покупательную способность. Банки в этом тоже заинтересованы, поскольку они зарабатывают сейчас и на застройщиках, и на покупателях.

Безусловно, 2020 год — особенный со многих точек зрения. Если говорить о первичном рынке, то льготная ипотека значительно увеличила спрос, а неопределенность значительно снизила предложение.

Дело в том, что застройщики долгое время не могли спрогнозировать, что будет после отмены льготной ипотеки — в том числе и по этой причине они не торопились выводить на продажу новые объекты. Большое желание клиентов покупать и отсутствие предложения от застройщиков привели к стремительному росту цен на новостройки.

В качестве базового прогноза мы закладываем стабилизацию цен на первичном рынке в первом полугодии. Затем объем предложения увеличится, что также должно способствовать удержанию цен.

Но надо понимать, что снижение цен — крайне маловероятный сценарий. Себестоимость строительства выросла, к тому же застройщики столкнулись с тем, что рабочая сила осталась за закрытыми границами, что приводит к удорожанию работ.

Вторичный рынок традиционно повторяет динамику первичного рынка с отставанием в один-два месяца. Что касается спроса, то на вторичном рынке нет льготной ипотеки, которая действует на первичном рынке. Как только программа с господдержкой прекратит действовать, произойдет частичное смещение спроса с «первички» на «вторичку».

Стоимость готового и строящегося жилье сейчас отличается не так сильно, как раньше. В такой ситуации ставка по ипотеке становится решающим фактором при выборе жилья.

Цены в 2020 году взлетели так сильно, что дальнейшего их роста мы не предвидим. При этом традиционно «медленные» месяцы, такие как январь и февраль, по инерции еще будут активными.

В дорогом сегменте первичной недвижимости цены на начальном этапе уже настолько высоки, что многие идут на вторичный рынок, где реально хоть как-то поторговаться или изменить условия покупки.

Мне кажется, в премиальном сегменте наступает время вторичного рынка, но спрос вернется к дорогой «первичке», когда цены сравняются.

Что касается экономического кризиса, то этот сценарий не исключен, и тогда рынок упадет. Точных сроков не скажу, но к апрелю-маю мы уже увидим изменения в сторону падения — сильного или слабого.

Никто из специалистов в своих прогнозах на 2020 год и не предполагал такого роста спроса и цен на рынке недвижимости.

И в прогнозах на 2021 год присутствует много «если». Во-первых, в Совете Федерации вынесли предложение распространить льготную ипотеку под 6,5% и на вторичный рынок. Если это произойдет, то мы будем наблюдать новый виток спроса и роста цен как минимум в течение 2021 года.

Правда, вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правительство не рассматривает вопрос распространения действия льготной ипотеки и на вторичное жилье. Поэтому, если предложение Совфеда не пройдет и льготная ипотека на «первичку» не будет продлена в середине 2021 года, то произойдет остановка спроса и, соответственно, цен.

К слову, в начале декабря я провел опрос риэлторов Санкт-Петербургской палаты недвижимости и коллег из других регионов РФ о состоянии рынка. Мнения разделились: 45% считают, что спрос постепенно снижается, 55% отметили, что спрос сохраняется на прежнем, осеннем, уровне.

Предстоящий 2021 год — по крайней мере, первое полугодие, будет проходить в режиме повышения цен у застройщиков, что неминуемо потянет за собой и вторичный рынок. Однако нужно учесть, что покупательная способность уже к концу 2020-го несколько снизилась. Поэтому ожидать существенного роста не стоит.

На вторичном рынке в силу его инертности сохраняется устойчивый спрос на жилье, но к концу первого квартала он способен несколько снизиться. В противовес вторичному рынку на первичном спрос немного сократился, но это связано с вымыванием популярных предложений.

В 2020 году было введено мало объектов, поэтому цены на первичную недвижимость существенно выросли. Государство разработало программу для сохранения покупательской активности, но из-за ограниченного количества предложений внимание покупателей переключилось на вторичное жилье. В этом сегменте цены тоже выросли, но чуть позже.

Сейчас сложно сделать однозначный прогноз относительно цен на квартиры в 2021 году. Скорее всего, стоимость 1 кв. м увеличится, но по сравнению с 2020-м незначительно.

Есть и другой сценарий — на мой взгляд, маловероятный, но теоретически возможный. Если платежеспособность населения резко уменьшится, цены будут стагнировать или даже снизятся.

На ситуации на рынке способны отразиться колебания валютного курса или правительственные меры — например, если будет запущена госпрограмма льготной ипотеки на покупку вторичной недвижимости, спрос в этом сегменте однозначно вырастет.

События этого года были положительными для девелоперов. Падение курса рубля и запуск программы льготного ипотечного кредитования привели к серьезному росту спроса на жилье как в массовом, так и в премиальном сегменте. Отдельно надо отметить большой объем инвестиционных покупок с целью сохранения накопленных денежных средств.

Рост стоимости 1 кв. м элитной недвижимости в Петербурге по итогам года составил от 10 до 25%, в отдельных проектах даже больше. Уверен, что в 2021 году цены на жилую недвижимость продолжат расти, но динамика будет ниже по сравнению с 2020-м.

Мой прогноз на 2021 год: цены вырастут еще на 10–15% относительно уходящего года. При этом новых серьезных всплесков не предвидится. Скорее всего, ситуация на рынке в наступающем году будет похожа на 2019-й, который был предсказуем и достаточно стабилен.

Полагаю, в ближайшей перспективе снижения цен на жилую недвижимость точно не произойдет. В 2021 году тенденция к росту стоимости квадратного метра сохранится. Вполне вероятно, что рост станет более плавным, в том числе и на первичном рынке.

В настоящее время спрос на жилую недвижимость в Петербурге крайне высок, особенно на новостройки, это продолжает стимулировать цены. Достаточно активный спрос наблюдается и на вторичную недвижимость, где ставки по жилищным займам тоже стали значительно привлекательнее.

Какой будет ипотечная ставка после закрытия программы государственного субсидирования, предугадать невозможно. Нет уверенности, что программу все-таки закроют и не продлят, как это было сделано осенью. До лета 2021 года у Центробанка будет не один шанс снизить ключевую ставку. Если это произойдет, то рыночная ставка по ипотеке способна сравняться с субсидированной — в таком случае в льготной программе больше не будет смысла.

К снижению цен на недвижимость может привести также несколько факторов. Это экономический кризис, наступающий на фоне пандемии, вероятность раздутия ипотечного пузыря и сокращение количества свободных денежных средств у населения.

На мой взгляд, факторы, стимулирующие рост цен, имеют больший вес и во многом нивелируют действие факторов, способствующих их снижению.

Сейчас нет никаких предпосылок для снижения стоимости в рублевом эквиваленте. Скорость роста стоимости 1 кв. м зависит от параметров конкретного проекта: локации, предлагаемого продукта и позиционирования. Помимо этого конъюнктуру будут определять экономическая ситуация, в первую очередь рост цен на стройматериалы, особенно импортные, и количество выведенных на рынок новых объектов.

Мы фиксируем определенный спрос на инвестиционные квартиры высокой степени готовности, поскольку ставки по депозитам падают, а недвижимость всегда была понятным способом сохранения средств. Но этот спрос также ограничен, в том числе и количеством привлекательных для инвестиций объектов.