Вхождение Крыма в состав России открывает дорогу потенциальным инвесторам на рынке жилья полуострова. По словам экспертов, в ближайшее время здесь вероятен рост цен как минимум на 30%, в перспективе они могут сравняться с показателями Краснодарского края, а в Ялте стоимость жилья вполне дотянется до уровня Сочи.
Рост неопределенности
Директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова считает, что последние события спровоцировали рост неопределенности на крымском рынке недвижимости. «В период турбулентности невозможно ожидать притока внешнего капитала, внутренние же сделки, видимо, будут продолжаться в силу необходимости». На фоне тревожной обстановки может вырасти количество объектов в экспозиции или несколько упадет спрос на недвижимость, а вместе с ним и цены, предполагает эксперт. Вероятно, расчетной валютой для сделок станет доллар, независимо от того, в каких денежных знаках будут проходить платежи.
Самое интересное, что ситуация в Крыму отразилась в том числе и на московском рынке жилья. «Еще летом-осенью 2013 г. среди иностранных покупателей, по данным нашей компании, на 15% выросло число клиентов с украинским гражданством. Предчувствуя социальный взрыв, ряд украинских политических деятелей и крупных бизнесменов предпочли подстраховаться и вложить средства в гораздо более предсказуемую российскую недвижимость», — заявил журналу «Недвижимость & цены» директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group Роман Попов. В частности, по его словам, угроза гражданской войны никогда и ни при каких обстоятельствах не вдохновляла людей делать покупки в проблемном регионе. «В условиях развития социально-политического кризиса на Украине текущая конъюнктура рынка недвижимости Крыма выглядит неблагоприятно», — говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. Дестабилизация финансового рынка и спад в реальном секторе негативно отражаются на уровне внутреннего спроса, кроме того политические риски резко снижают активность нерезидентов и одновременно провоцируют вероятное сокращение туристического потока, что будет оказывать давление на резорт-сектор.
«На сегодняшний день сделок на рынке как жилой, так и коммерческой недвижимости Крыма практически не наблюдается. Единственное, что сейчас происходит, — оставляются задатки на будущие покупки», — говорит директор по развитию SMT Developments Кирилл Сиволапов. В большинстве контрактов предусмотрена договоренность, по которой в случае войны можно вернуть задаток. Более того, М. Клягин отмечает, что на крымском рынке наблюдалось снижение стоимости, номинированной в долларах, на фоне ослабления гривны. «Уровень цен в крупных городах варьируется в широком диапазоне — 0,5–1,5 тыс. долл./кв. м. При этом локальный рынок сейчас остается крайне неликвидным, сделок мало, что не позволяет уверенно судить о динамике и возможной коррекции», — говорит эксперт.
Вопрос цены
Эксперты утверждают, что, несмотря на непростую обстановку, в последнее время заметен интерес к крымской недвижимости. «На российском рынке курортной недвижимости осталось не так много потенциальных точек роста. В частности, в Сочи потолок цен уже достигнут давно — в настоящий момент квартиры здесь предлагаются практически по ценам московского уровня — 2,5–3 тыс. долл./кв. м», — объясняет управляющий директор «ЗИП Реалти» Евгений Скоморовский. По его словам, с точки зрения инвестиций Крым перспективен. Стоимость квартир в современных новостройках с развитой инфраструктурой в Ялте составляет около 1 тыс. долл./кв. м, тогда как в сопоставимых проектах постолимпийского Сочи она равна 2,5 тыс. долл. Большинство опрошенных крымских агентств уже отмечают наплыв звонков от потенциальных покупателей из России.
По данным крымской компании «KCK Development», за последний месяц количество запросов на покупку недвижимости в Крыму выросло в полтора-два раза, при этом в основном обращения поступают от россиян. Компания даже предлагает своим клиентам бесплатный перелет из Москвы для заключения сделки. Для сравнения: компания «Ялта-Сити» готова дать скидки 30–40% на квартиры в новом ЖК в Гурзуфе в 650 м от моря. Еще недавно стоимость этих квартир составляла 1500 долл./кв. м, а теперь — 1000 долл.
«По отзывам местных риэлторов, цены не упали, и стоит ожидать их роста в Ялте и окрестностях в случае притока российских покупателей. При этом готовых к заселению объектов на побережье мало, и любое увеличение спроса подтолкнет цены вверх. Севастополь также будет востребован из-за увеличения военного контингента», — говорит Алексей Голубович, член совета директоров компании One Baltic Investment Group. Потерять активы могут те, кто не оформил право собственности по украинским законам, а строил объекты, размещал бизнес по договору аренды с государством или украинскими госкомпаниями. Арендные сделки могут пересмотреть или отменить. Хотя, как отмечает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Елена Юргенева, рынок недвижимости обладает высокой инерционностью. В связи с этим оценить влияние отдельных политических и экономических событий можно лишь спустя некоторое время.
Сложные перспективы
Вхождение Крыма в состав России несет некоторые неудобства для жителей полуострова и будущих инвесторов. «Новая власть должна принять серьезные меры для защиты прав владельцев недвижимости, чтобы не «распугать» рынок. Число полетов украинских авиакомпаний может сократиться, вероятно возникновение серьезных заторов на границе Украины с Крымом. Это приведет к сокращению турпотока в сезон 2014 г. на 20–30%, что тяжело отразится на экономике», — говорит Е. Юргенева. Еще одна сложность — это перевод сделок с украинского на российский регламент. По словам адвоката межтерриториальной коллегии адвокатов «Клишин и партнеры» Дмитрия Васильченко, вначале, вероятно, будет действовать переходный период, который создаст почву для введения новой российской правовой системы. В этот период могут сохранить свое действие часть нормативных актов, принятых органами Украины. Какие-то отношения будут регулироваться временными правилами. «Что касается недвижимости, то в настоящее время все права собственности в Крыму зарегистрированы в государственном реестре прав Украины. Властям полуострова придется внести эти сведения в ЕГРП, действующий в нашей стране», — говорит эксперт.
Реагируя на референдум, украинские власти уже заблокировали местные госреестры. Согласно действующим законам сделку по купле-продаже земли проводит нотариус, но для этого он должен убедиться, что на квартиру или дом не наложен арест, что он не находится в залоге и т.д. Сейчас эта информация оказалась недоступной. Как объяснил министр юстиции Украины Павел Петренко, «в Крыму назначили своего министра юстиции, и мы заблокировали доступ к реестрам, чтобы сохранить информацию, потому что к ней фактически пытаются получить доступ неизвестные личности». Закрытыми оказались вещевые права на недвижимое имущество, нормативно-правовые акты, исполнительное производство и персональные данные владельцев объектов. Правда, крымские власти заявляют, что у них есть сведения для создания нового реестра. Причем собственникам ничего не грозит, просто данные из старого реестра будут перенесены в новый. Если же вдруг возникнет такая необходимость, граждане смогут подтвердить свое право, представив правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, решение суда, свидетельство и др. Впрочем, каждое столь значительное изменение государственной системы, безусловно, влечет неразбериху, в ходе которой возможны серьезные риски.
Транспортное и энергетическое снабжение Крыма, безусловно, зависит от Украины. Однако вряд ли Украина станет отрезать Крым от внешнего мира, перекрывать транспортные артерии, отключать людям электро- и водоснабжение. «Если такое случится, рынок недвижимости будет полностью парализован, как это всегда бывает во время введения жестких санкций», — говорит Р. Попов. Уже сегодня курортная недвижимость Крыма отреагировала на конфликтную ситуацию негативно. «Спрос на пансионаты, частные апартаменты вблизи от побережья практически обрушился. Если верить данным крымских риэлторов, на майские праздники забронировано не более 30% всех апартаментов и гостиничных номеров, в то время как обычно этот показатель превышает 90%», — отмечает эксперт. Летом ситуация может ухудшиться, так как на июль-август забронировано не более 10% площадей, в то время как в 2013 г. в этот же период в резерве находилась половина номерного фонда. Получается, что спрос упал в три — пять раз, что может вызвать пресловутые кассовые разрывы и в целом никак не способствует нормальному функционированию рынка. Однако, по словам Е. Скоморовского, если инвестор не побоится потерять доходность в течение одного года и располагает запасом ликвидности, то он сможет неплохо заработать в долгосрочной перспективе.
