Такого грохота от падения национальной валюты россияне не слышали уже давно: в сети рассуждают о новом кризисе и шутят, что пора закупать гречку и керосин. Циан.Журнал спросил у представителей рынка, как насчет недвижимости: не пора ли закупать и ее? Что будет с ценами дальше и что делать тем, кто планировал обзавестись жилплощадью?
9 марта случилось непредвиденное: нефтяные котировки рухнули из-за запланированной, но так и не случившейся сделки ОПЕК+, в ходе которой стороны должны были договориться о сокращении добычи нефти.
Событие повлекло за собой ряд экономических последствий, самым громким из которых стало очередное падение рубля. На 10 марта, по данным Московской биржи, на старте торгов курс доллара вырос почти до 72,77 рублей (прибавив 4,2 рубля), евро — до 83 (+5,1 рубля).
Практикующий эксперт-риэлтор московского рынка Евгений Коноплев считает, что дальнейший сценарий будет зависеть от монетарной политики государства — будет ли оно искусственно сдерживать снижение рубля к валюте, и от действий самих россиян — поспешат ли они приобретать и без того растущую валюту.
Предсказать ответы на эти вопросы сложно, особенно на фоне мировой ситуации, когда Китай «провинился» коронавирусом, США штормит из-за не очень предсказуемых действий Дональда Трампа, Европу лихорадит на фоне брексита, а в России сменилось правительство, и пока непонятно, какой курс изберут власти дальше — силовой или экономический.
Во всем нужна сноровка, закалка, тренировка
Если нефть задержится на низких значениях и инфляция начнет набирать обороты, не исключено, что Центробанку придется повысить ключевую ставку. Такое мнение высказал профессор факультета экономических наук ВШЭ Олег Вьюгин РИА Новости.
Найти новостройку, пока жилье не подорожало https://www.cian.ru/novostroyki/
Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи», допускает несколько путей развития событий. Первый: банки отреагируют на изменения и повысят ипотечные ставки, но не более чем на 1–1,5%: опыт показывает, что резкое повышение — тупиковый путь. Такое легкое повышение будет уравновешено политически, поскольку наиболее оправданное для банков рыночное решение сейчас — 2–2,5% роста.
Оно сократит спрос на недвижимость, но позволит сбалансировать рынок, и в краткосрочной перспективе вызовет снижение стоимости квадратного метра. Но при покупке с привлечением ипотечных средств выгода от снижения цен компенсируется повышением ставок. Наиболее реален, по мнению эксперта, другой вариант.
директор федеральной компании «Этажи»
Есть и третий сценарий — самый негативный: полный обвал цен на недвижимость. Это произойдет в случае, если государство полностью откажется от мер поддержки — ставка по ипотеке взлетит на уровень 2014–2015 гг., тогда цена недвижимости может снизиться на 20–25%.
«В краткосрочной перспективе будет наблюдаться снижение цен, но за счет высоких ставок по ипотеке выгоды от этого никто не получит. Мало того, в долгосрочной перспективе это чревато дефицитом жилья, вызванного тем, что развитие строительной отрасли затормозится», — полагает собеседник Циан.Журнала.
Впрочем, он уверен, что россияне уже закалены предыдущими кризисами и теперь воспринимают происходящее прагматично. что и правильно — повода для паники нет.
«В марте-апреле мы прогнозируем максимальную активность на рынке недвижимости — в части подбора объектов и завершения сделок. Потребность в приобретении жилья — базовая. И в любом случае спрос на недвижимость будет. Как ни странно, во время кризисов он даже растет, но в такие периоды уменьшается средняя площадь покупаемых квартир: некоторые предпочитают переехать в квартиру меньшей площади, чтобы сократить свои выплаты по ипотеке», — комментирует эксперт, напоминая, что рынок поддержат и недавние изменения в правилах выплаты маткапитала.
Консервативный рынок
Александр Москатов, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» отмечает, что рынок недвижимости инертен — цены на нем не могут поменяться так же быстро, как скачет курс рубля. Но реакция на нарастающий кризис обязательно последует.
управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
Что касается владельцев дорогих объектов, то те, у кого нет задачи в кратчайшие сроки продать свою недвижимость, обязательно сделают пересчет объектов в валюте, уверен эксперт. Когда случаются девальвации, такие процессы на рынке просто неизбежны. Но, к сожалению владельцев, покупатели не реагируют на такие изменения — новые цены не подкрепляются реальным платежеспособным спросом.
Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас напомнил, что при скачке доллара в 2014 году все рублевые активы скупались очень быстро, однако тогда у людей были большие запасы наличных средств.
«Пока непонятно, будет ли в 2020 году такой же сильный рост иностранных валют, но определенный толчок к продажам рублевых активов точно произойдет. Если курс рубля останется на прежнем уровне, то цена останется прежней только у самых неликвидных объектов, остальные вырастут вслед за новым курсом. Долларовые же объекты (например, дома и квартиры под ключ) останутся без изменений, хотя некоторые владельцы будут давать небольшую скидку», — полагает эксперт.
Говоря о покупке рублевых объектов, Павел Трейвас советует тем, кто рассчитывал заключить сделку, сделать это максимально быстро. Если речь идет о недвижимости, номинированной в долларах, то, на взгляд собеседника Циан.Журнала, лучше попытаться торговаться и поискать дополнительные скидки.
Коммерческий директор Glincom Иван Татаринов пока не готов точно предсказать будущее: он склоняется к тому, что цены на жилье либо не изменятся вовсе, либо коррекция будет незначительной, поскольку они номинированы в рублях.
На вторичном рынке не исключены отдельные стрессовые распродажи у тех собственников, которые имеют какие-либо обязательства (долги, кредиты) в иностранной валюте.
«Если у клиента рублевый капитал, то нет необходимости резко менять свои планы. Если же капитал в иностранной валюте, имеет смысл подождать дальнейшего падения курса рубля — цены на недвижимость в пересчете на доллары/евро снизятся еще», — рекомендует он.
Директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан подчеркивает, что рынок недвижимости достаточно консервативен — вряд ли в одночасье случится резкий скачок цен на недвижимость. Цены на рынке недвижимости номинируются в рублях и напрямую с курсами валют не коррелируются, но ориентированы на платежеспособный спрос среди населения, указывает эксперт.
директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development
Но цепочку не очень приятных последствий могут спровоцировать и сами россияне. При резком скачке валют те, кто не успел ее купить до повышения курса, постараются быстрее приобрести недвижимость, опасаясь роста цен. В результате вырастет спрос на новостройки, и застройщики повысят цены.
«Мы не собираемся специально повышать цены на квартиры, так как план продаж четко привязан к спросу: стоимость квадратного метра растет как по мере стадии строительной готовности, так и после продажи некоторого объема квартир или из-за высокого спроса на определенный тип квартир», — уверяет Алексей Лухтан.
Коммерческий директор «Сити-XXI век» Евгений Шевченко признает, что любые колебания курса — всегда окно возможностей для застройщика.
коммерческий директор «Сити-XXI век»
Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент», верит, что если в ближайшее время россияне поймут, что прогноз благоприятный, и перед людьми не развивающийся кризис, а просто коррекция (а также, если курс рубля стабилизируется на текущем уровне), то никаких существенных последствий для рынка недвижимости не предвидится, а основным риском останется переход на эскроу-счета.
«А если нас ждёт полноценный кризис с последующим обвалом курса рубля, то рынку придётся нелегко, и государство будет вынуждено поддержать отрасль — важно, чтобы сделало оно это вовремя. В этом случае мы прогнозируем повышение покупательской активности, а также, как следствие, инфляцию и повышение цен, которое будет обусловлено не столько желанием девелоперов нажиться на ситуации, сколько подорожанием импортных строительных и отделочных материалов и металла из-за колебаний курса валют, что увеличит себестоимость квадратного метра».
В итоге, говорит собеседник издания, всё это вынудит девелоперов корректировать цены. Возможно, допускает эксперт рынка, кто-то будет продавать квартиры по старым ценам, желая или получить быстрые дешевые деньги, или избавиться от неликвидных предложений, но такие компании станут скорее исключением.
«Кроме того, возможное повышение покупательской активности произойдет еще и потому, что последние 3-5 лет Сбербанк и многие другие банки предлагали депозиты с очень привлекательными процентными ставками, и сейчас сроки этих депозитов подходят к концу. В последнее время на наших проектах увеличилось число людей, которые подбирают под себя квартиру, но с отсрочкой оплаты в 1-2 месяца. То есть они уже не успевают перевести деньги в валюту по сниженному курсу, поэтому наиболее оптимальный способ сохранить свои сбережения в нынешних условиях — это приобрести недвижимость, потому что это то немногое, что может сохранить и приумножить капитал». Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент».
Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимости», утверждает, что пока застройщики не корректировали свои прайсы после валютных скачков. «Наблюдать за ситуацией и спросом они будут как минимум до конца рабочей недели. Если у покупателей возникнет паника, подобная той, что была в декабре 2014 года, то возможно увеличение цен — в рамках 10%».
Внимательный читатель, вероятно, уже сделал для себя выводы: не время для паники. Скорее всего тактика, предлагающая притормозить и подождать дальнейшего развития событий, окажется наиболее выигрышной.
