недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/АрендаПомощник по недвижимости

Самозанятые арендодатели. Шаг 3. Что будет, если не платить налоги?

4 375 3
Самозанятые арендодатели. Шаг 3. Что будет, если не платить налоги?
Почему быть добросовестным арендодателем выгодно.

Кто из арендаторов не слышал от хозяйки квартиры классической фразы, произнесенной шепотом: «Если что, вы — мой племянник!» Недобросовестные наймодатели переживают не зря: им грозит серьезное наказание.

Правонарушение и наказание

По словам Алексея Василенко, представителя юридической фирмы «Клифф», уклонение от уплаты налогов с полученных доходов в виде арендных платежей от сдачи имущества, помимо погашения задолженности повлечет за собой начисление:


Штрафа за неуплату налога в размере 20% от недоимки. Если же судом доказано, что действия производились умышленно, придется заплатить до 40% от сокрытой суммы.

Штрафа за непредставление либо несвоевременную подачу НДФЛ, за каждый месяц просрочки начисляется 5%. Срок представления 3-НДФЛ — до 30 апреля.

Пени за нарушение срока уплаты налога, ее размер составит 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ (7,75 / 300 = 0,02% в день).

Неуплаченный налог могут взыскать принудительно, для физических лиц судебный порядок обязателен. Налоговый орган может ходатайствовать о наложении ареста на имущество должника. На сумму неуплаченного платежа могут приостановить операции по счетам для индивидуальных предпринимателей (ИП) после неисполнения требования об уплате налога. 

Галина Баркусстарший юрисконсульт Savills в России

Как уточнил Алексей Василенко, для собственников, которые ранее привлекались за такие правонарушения, ответственность ужесточается: размер штрафа увеличивается в двукратном размере.


Для граждан, которые сдают несколько объектов недвижимости, существует вероятность признания этой деятельности незаконным предпринимательством в связи с отсутствием статуса ИП. Это ведет за собой куда более серьезное наказание: от штрафа до 300 тыс. рублей до ареста на срок до полугода.

Как налоговая узнает, что я сдаю квартиру?

Сотрудники Федеральной налоговой службы (ФНС) получают сведения о нелегальной деятельности наймодателя с помощью классической четверки «информационных агентств»: соседи, риэлторы, миграционная служба, Росреестр. Если ваши арендаторы шумят, нарушают порядок, принимают много гостей, которые ведут себя неподобающе, соседи начнут обращаться с жалобами во все инстанции. С гражданами другой страны, проживающими в квартире без прописки, ситуация еще проще: миграционная служба обязательно сообщит о факте сдачи жилья в аренду в ФНС. Зарегистрированная сделка аренды в Росреестре также попадает в налоговую. Если вы искали арендатора через агентство недвижимости, при возможной проверке деятельности компании факт сделки будет установлен.

Юлия Маливанчук заместитель руководителя отдела аренды Apple Real Estate

По словам Алексея Василенко, на данный момент ФНС обладает полномочиями по осуществлению запросов в банки об операциях по счетам налогоплательщиков с целью определения законности источников получения дополнительных доходов. Банки обязаны такие сведения предоставить согласно ст. 86 п. 2 НК РФ.

«Если вы заключили договор найма, но не платите налоги, будьте готовы, что договор может послужить доказательством получения дохода. Систематическое поступление денег на карту также может быть рассмотрено как получение дохода, с которого нужно было оплатить налог», — рассказала Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

Личный опыт

Когда муж остался без работы, мы решили сдать двухкомнатную квартиру, доставшуюся мне в наследство (до этого там жил наш сын, студент). Подписали договор аренды с молодоженами, с обязательствами сторон, указанием суммы ежемесячной оплаты. Все, как положено. Арендаторы платили регулярно, проблем не было. Когда через четыре года они собрались съезжать, обнаружила, что дорогие обои в детской испорчены (ребенок разрисовал фломастерами), ковролин заляпан клеем, в ванной сломана раковина. Когда я потребовала привести квартиру в надлежащий вид и заменить раковину, арендаторы сказали, что это «естественный износ», ничего платить они не намерены. А если мы решим обратиться в полицию, они предъявят договор аренды и я, как наймодатель, не плативший все это время налоги, попаду на такой штраф, что мало не покажется. В итоге пришлось ремонт оплачивать самим. Кстати, после того как арендаторы выехали, мы обнаружили, что микроволновка тоже сломана. 

Галина ВасильевнаМосква

комментарий эксперта

«Уплата налогов гарантирует собственнику спокойствие, арендатору — отсутствие риска быть замешанным в проверках при налоговых нарушениях. Хозяин квартиры также может быть уверен, что у нанимателя нет такого «козыря», как «я пойду в налоговую, если вы не сделаете то-то или не пойдете навстречу в решении каких-то вопросов». Проще говоря, когда происходит ссора (а это бывает часто), наниматель припугивает собственника заявлением в налоговую о сокрытии дохода».

Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России

Когда можно спать спокойно…

Диана Маклозян, глава юридического департамента компании Heads, перечисляет, зачем платить налог:

  • Налогоплательщику нет необходимости скрывать своих арендаторов при появлении участкового, сотрудников налоговых органов, которые могут осуществлять проверки квартир в случае, если в собственности одного человека находится более одной квартиры. Такие проверки необходимы для установления лиц, которые уклоняются от налогообложения.
  • У добросовестного арендодателя нет необходимости встречаться ежемесячно с арендатором для передачи денег наличными, можно спокойно получать их на счет в банке.
  • Арендодатели, зарегистрированные в качестве ИП, могут использовать льготы по налогу на имущество.
  • В случае споров с арендатором по неоплате или возмещению расходов при нанесении ущерба квартире и необходимости выселения с помощью сотрудников полиции, собственнику гораздо проще доказать свою правоту, если договор аренды будет также предоставлен в налоговую, а платежи по нему будут официально поступать на счет наймодателя.
  • В случае, если действия арендаторов привели к тому, что ущерб нанесен жилью соседей, гораздо проще доказать, что в квартире проживали иные лица по договору аренды, который легализован.

Как рассказала Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России, большим преимуществом легальной деятельности является расширение круга арендаторов. Это особенно важно в сфере элитной недвижимости: дорогие квартиры привлекают платежеспособных клиентов (которые, кстати, настороженно относятся к контрагентам — неплательщикам налогов).

Если квартира сдается юридическому лицу, компания-арендатор будет удерживать налог за собственника, то есть не платить налог не получится. Кстати, добросовестные собственники обычно приветствуют арендаторов-юриц, так как бухгалтерия компании сделает за них все необходимое для исполнения налоговых обязательств.

Неуплата налогов от сдачи жилья в недвижимость влечет ответственность при любом режиме налогообложения и для любого наймодателя: самозанятого, физического лица, индивидуального предпринимателя. 

Юлия Маливанчук заместитель руководителя отдела аренды Apple Real Estate

Комментарии 3
Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 августа 2019, 11:49

К личному опыту Галины Васильевны:
1. Если вы сдаете квартиру физическому лицу, то заключаете договор аренды.
2. Если ВЫ 4 года не появлялись в квартире и не следили за порядком её использования - безалаберность и безответственность.
3. Аренда и наймодатель - как то не согласовываются понятия.
4. К испорченными обоями и другими претензиями к арендаторам/нанимателям - полиция никаких заявлений не примет. Это дело суда. И только суда.
5. А по стилю, мое мнение - я история выдуманная.

Ответить
Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 августа 2019, 11:54

Вся полезность заместителя руководителя отдела аренды Apple Real Estate - только в запугивании.

К вопросу о налогах. Может чего-нибудь измениться в режиме взыскания налогов от сдаваемого в аренду жилых помещений, но сейчас налоговая может предьявить претензии к Арендодателю/Наймодателю только при наличии платежных документов, коими являются выписки с лицевых счетов в банках (иные банковские документы при безналичном расчете) и расписка (при наличном расчете).

Ответить
Евгений Рыжиков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 августа 2019, 11:55

Остальное всё фикция и провокация.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru