Вкладывать живые деньги в жилые квадратные метры – один из самых распространенных в России способов уберечь их от инфляции, банковского кризиса и злоумышленников. В приобретенной квартире или доме  можно жить, можно сдавать  арендаторам и получать доход.

Те, кого по каким-то причинам не устраивает столичная недвижимость, давно обратили свои взгляды на Подмосковье. Сегодня мы решили опросить экспертов – насколько выгодно сдавать в аренду недвижимость в Подмосковье, учитывая наше непростое время? Кто арендует такую недвижимость? Изменился ли спрос? Изменились ли цены? И если изменения произошли – то в каких именно сегментах?

Кто вы, подмосковный арендатор?

Давайте рассмотрим, кто из арендаторов выбирает Подмосковье и почему. Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»,  комментирует эти предпочтения следующим образом: «В целом, полагаю, москвичи арендуют подмосковные квартиры в исключительных случаях, как вариант – если квартира в Подмосковье оказывается ближе к месту работы.  Несмотря на то что арендные ставки на подмосковное жилье ниже, для тех, кто работает или учится в Москве, такое преимущество оказывается призрачным.  Учитывая, что до места работы  придется добираться на перекладных, порой сменив 3-4 вида транспорта,  экономия  по итогам месяца может оказаться совсем незаметной и даже со знаком минус».

И.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский считает, что главную роль в выборе такой недвижимости играют «обстоятельства места», однако возможность сэкономить тоже учитывается:  «Цены на аренду квартир в Подмосковье ниже, чем в Москве в среднем на 20-50%, в зависимости от транспортной доступности объекта и его удаленности от МКАД. Например, квартиры в Подмосковье могут снимать клиенты, которым подобное территориальное расположение удобно: рядом живут родители или находится место работы. Однако чаще всего причиной такого выбора становится экономия на арендной ставке.  Несмотря на кризисные явления,  стоимость квартир в Москве все равно достаточно высока».

Что нового в экономсекторе Подмосковья?

Итак, цена – один из определяющих факторов для тех арендаторов, которые выбирают «жизнь за МКАДом». Но если это происходит, интересно узнать, как изменились цены на аренду в Подмосковье в связи с финансовым кризисом и падением курса рубля.

Максим Морозов, управляющий партнер M9 development, утверждает, что и раньше подмосковный экономный сектор не был особенно выгоден, а сейчас и подавно: «До кризиса инвестиции в подмосковное жилье приносили доход в размере около 10%, то есть большой доходностью они не отличались и проигрывали депозитам. Сегодня цены на аренду жилья снизились в пределах 10-12%, а скорость реализации квартир зависит, например, от того, насколько арендодатель готов пожертвовать частью своих доходов. Все большее распространение получает практика, когда арендодатель сам платит комиссию агентству, тогда как раньше эти деньги платил квартиросъемщик».

Мария Жукова считает, что делать выводы об изменении доходности пока рано: «Рынок аренды инертен и не сразу реагирует на глобальные изменения в экономике. На рынке аренды в настоящее время не происходит ничего, что выбивалось бы из характерного для многих лет наблюдений течения рынка. Главное отличие рынка аренды в прошлом и этом году от предыдущих «послекризисных» лет – существенное превышение предложения над спросом и значительные, по сравнению с прошлым годом, падение спроса и рост предложения объектов в аренду.

Средняя стоимость найма квартир снижается. Исключение составляют однокомнатные квартиры. Средняя стоимость найма квартир эконом-класса в феврале 2015 года изменилась следующим образом:

- однокомнатные несколько подросли – на 1,4% (средняя стоимость найма – 34,35 тыс. руб. в месяц);

- двухкомнатные снизились в цене сильнее всего – на 3,3% (41,86 тыс. руб./мес.);

- трехкомнатные скорректировались вниз на 2,2% (51,49 тыс. руб./мес.)».

В «элитке»  все спокойно?

А как обстоят дела с арендой в элитном секторе Подмосковья? Стабильно – по словам   коммерческого директора «Группы Компаний «Сапсан» Александра Лопатина:

«В сегменте «премиум» уровень и структура спроса практически не изменились. Интерес есть ко всем вариантам – как на коттеджи небольшой площади и скромной цены, так и на дорогостоящие объекты. Сейчас идет повышенный спрос – летний период. Обычно на пик он выходит в апреле-мае. О снижении спроса мы говорили осенью 2014 года, тогда рынок действительно встал на паузу, реагируя на волатильность рубля. Клиенты, арендная ставка которых привязана к валюте, обратились к арендодателям для пересмотра условий контрактов. Из-за нестабильной экономической ситуации люди стали подходить к вопросу аренды более осторожно. Появилась категория клиентов, которые решили перейти из сегмента объектов премиум-уровня на класс ниже. На первый план, даже для премиум-сегмента, при выборе объекта вышла наиболее привлекательная цена. Однако сейчас мы констатируем, что аренда пострадала от этих событий гораздо меньше, чем мы ожидали».

Максим Морозов, однако, отмечает снижение спроса и цен в квартирном элитном секторе Подмосковья: «Спрос на аренду элитного жилья снизился, эти же клиенты предпочитают арендовать более бюджетные квартиры в Москве, поскольку у людей стало меньше уверенности в завтрашнем дне, и они предпочитают снизить косты на аренду без ущерба для качества жизни. Цены снизились в пределах 10%».

Мария Жукова детализирует снижение цен в элитном секторе:

«Средняя стоимость квартир бизнес-класса и элитных весной 2015 года изменилась следующим образом:

- однокомнатные выросли в цене на 12% (средняя стоимость найма составляет 61,92 тыс. руб. в месяц);

- двухкомнатные «подешевели» сильнее всего – на 9,1% (83,85 тыс. руб./мес.);

- трехкомнатные снизились в цене незначительно – на 0,2% (99,44 тыс. руб./мес.);

- многокомнатные скорректировались вниз на 8,5% (190,86 тыс. руб./мес.)».

Стоит ли вкладывать деньги в метры Подмосковья?

С учетом всего вышесказанного, очевидно, что Подмосковье – прекрасное место для тех, кто собирается жить на природе, избегая существования в суетливом мегаполисе.

По словам  Жанны Лебедевой, руководителя департамента жилой недвижимости компании Welhome: «Элитные квартиры в Подмосковье  арендуют, как правило, молодые семьи в возрасте от 30 лет с детьми. Обычно это та категория граждан, которые хотят жить в комфортных условиях, но с благоприятной загородной экологией, либо те, кому удобнее добираться на работу именно из загорода».

Однако таких клиентов не так уж много. И если вы хотите не сами проживать в вашей недвижимости, а получать с нее доход, то перед тем, как вкладывать деньги в подмосковные метры, послушайте совета специалистов.

Жанна Лебедева сомневается в целесообразности таких вложений: «Что касается доходности квартир в Подмосковье, то она достаточно сомнительна, поскольку на выходе покупатель, сдавая в дальнейшей свою квартиру в аренду, получит крайне низкую доходность. Все-таки на сегодняшний день инвестиционный смысл сохранился только в Москве».

Марина Денискина, директор департамента по жилищному строительству ГК «Гео Девелопмент», в целом согласна с ней: «На данный момент существуют более интересные инструменты для инвестирования денежных средств. Если сравнивать срок окупаемости жилой недвижимости и коммерческой, то разница может отличаться в два-четыре раза, в зависимости от готовности проекта, локации и множества других факторов.  Единственное – проекты в сфере коммерческой недвижимости, как правило, более капиталоёмки, и доступны для профессиональных инвесторов. Банковские депозиты тоже можно рассматривать как инструмент для инвестирования, но, конечно, для частных инвесторов недвижимость всегда остаётся самым надёжным вариантом вложения и сохранения денежных средств».