Специалисты подвели итоги 2021 года и сделали прогнозы на 2022-й. Модератором мероприятия выступила Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM.

Новые рекорды старого года

По прогнозам в конце 2020 года рост цен в 2021-м должен был быть на уровне инфляции. Но цены на жилье по итогам года побили все рекорды. По данным Циан.Аналитики, в городах-миллионниках они выросли в среднем на 29%, тогда как в 2020 году рост составил «всего» 20%.

«В отдельных локациях цены показывали существенно больший рост, — рассказала Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики. — В первую очередь речь идет о Краснодарском крае. Цены на жилье в Сочи выросли в два раза, сегодня это второй после Москвы город со средней ценой 1 кв. м выше 300 тыс. рублей».

Разгадка кроется в поведении покупателей: ожидалось, что с отменой льготной ипотеки в ее первоначальном виде спрос пойдет на спад, но этого не произошло. Спрос немного просел в конце лета, но снова пошел вверх в сентябре. Свою роль сыграли инфляция и рост ключевой ставки: люди понимали, что скоро ипотека станет дороже.

По-прежнему много было инвестиционных покупок, в том числе и в Московском регионе. Как рассказала Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК, в компании выросла доля региональных покупателей: с допандемийных 5 до 15%. Далеко не каждый застройщик в регионах работает с субсидированной ипотекой и тем более имеет собственные инструменты по снижению ставки. Выгодные программы московских застройщиков переманили в Москву часть региональных покупателей: вход на столичный рынок для них стал проще, уточнила эксперт ГК ФСК.

В 2022 году продолжится тенденция, которая наметилась в конце 2021-го — замедление роста цен. В последние месяцы стоимость 1 кв. м увеличивается на 0,8% в месяц, тогда как в первом полугодии 2021-го рост был равен почти 2% в месяц — такие данные привела Виктория Кирюхина. По ее мнению, в этом году мы вернемся к росту цен, сопоставимому с допандемийным 2019-м: около 12% в год в Москве и до 15% — в Московской области.

Льготную ипотеку сменили программы застройщиков

Основным драйвером рынка по-прежнему остается ипотека: около 70% сделок заключается с использованием заемных средств. Но ставки растут вслед за ключевой ставкой Центробанка, а судьба льготной ипотеки после 1 июля 2022 года весьма туманна. Скорее всего, ее не продлят, предсказывают эксперты рынка. Но это не повод расстраиваться.

Льготная ипотека была введена как временная мера поддержки строительной отрасли в период локдауна — ее продление не имеет большого смысла, потому что рынок чувствует себя весьма уверенно, считает Виктория Кирюхина.

ЖК «Настроение»

Максимальная сумма кредита по нынешней программе льготной ипотеки равна 3 млн рублей. В регионах в эту сумму укладывается порядка 30% рынка — в первую очередь недорогие «однушки» и студии. Уже сегодня средний размер жилищного займа в большинстве регионов больше 3 млн рублей, что говорит о низкой популярности госпрограммы. В Москве, Петербурге, Сочи, Казани льготная ипотека в 2021 году потеряла актуальность вовсе: за эти деньги не купить даже студию.

Островком надежды в условиях растущих ставок остаются девелоперы. Их главный инструмент — сотрудничество с банками и создание собственных программ коммерческого субсидирования. «Мы разрабатываем с банками десятки ипотечных программ на любой вкус, кошелек, на любой состав семьи и возраст покупателя, — рассказала Ксения Цаплина. — При средних ставках порядка 9% ставка по такой программе может быть от 0,01%».

Есть в ГК ФСК и программы, в которых клиент может выбрать свою ставку. Она будет зависеть от срока кредита, его размера и первоначального взноса. Дополнительная переменная — стоимость квартиры, которая при снижении ставки будет незначительно увеличиваться.

Есть у застройщиков и собственные инструменты помощи покупателям. «Один из самых популярных — длинная рассрочка, при которой клиент вносит первоначальный взнос от 15% стоимости жилья, а второй платеж — незадолго до окончания строительства. Весь период стройки он ничего не платит», — объяснила Ксения Цаплина. Если собственных средств на выплату рассрочки у покупателя нет, он может оформить такую рассрочку в ипотеку двумя суммами: 15% сразу, остальное — перед вводом дома. В последние месяцы такие программы приобретают всё бо́льшую популярность.

Какими будут ипотечные ставки в наступившем году?

Участники дискуссии дали свои ипотечные прогнозы на 2022 год. Виктория Кирюхина предполагает, что к 1 мая средневзвешенная ставка составит 10,5% годовых на вторичном рынке и будет чуть ниже на первичном рынке — за счет собственных программ застройщиков.

Ксения Цаплина согласилась с такой оценкой: рыночные ставки на первичном рынке могут быть ниже средней за счет инструментов девелоперов. «Надо понимать, что последние два года мы жили в условиях беспрецедентно низких для России ипотечных ставок», — подчеркнула эксперт. Теперь рынок возвращается в прежнее русло.

Компактное и функциональное жилье

Квартиры продолжают меняться. «Однушки» площадью 60 кв. м сегодня крайне непопулярны: пришел тренд на компактное, но функциональное жилье. «Студии и однокомнатные квартиры на инвестиционном рынке всегда будут пользоваться популярностью, но квартирография сдвигается в сторону небольших двухкомнатных квартир, — рассказала Ксения Цаплина. — Их покупают и для собственного проживания, и как инвестицию: продать компактную “двушку” в Москве проще, чем студию».

Застройщики в 2021 году выводили квартиры чуть меньших площадей, чем в предыдущие годы, отметила Виктория Кирюхина. Но пандемия здесь ни при чем: запроектированы эти дома были еще до 2020 года. В ближайшие годы тренд развернется в обратную сторону: сегодня очевидно, что клиенты хотят чуть большую площадь для собственного комфорта. При этом самыми удобными становятся варианты с одной просторной комнатой и несколькими небольшими спальнями для каждого члена семьи, которые при необходимости превращаются в рабочий кабинет.

Улучшается и качество продукта. Комфорт-класс всё больше приближается к характеристикам бизнес-сегмента образца 2018–2019 годов. И это влияет на себестоимость и цену конечного продукта.

ЖК «Датский квартал»

По словам Ксении Цаплиной, в 2021 году застройщики продолжали отказываться от черновой отделки — она уходит с рынка. «Базовая опция отделки в наших новых проектах — это white box, или предчистовой вариант, при котором клиенту остается только выбрать финишные отделочные материалы: обои, ламинат. Но иногда white box может включать и полную отделку самых сложных зон — например, санузлов», — добавила эксперт ГК ФСК.

Востребованность квартир с такой отделкой растет, потому что, во-первых, на нее не нужно брать дополнительный кредит: она входит в стоимость жилья и, соответственно, включается в ипотечный кредит. А во-вторых, многих (особенно тех, кто работает из дома) отталкивает перспектива многомесячного шумного ремонта у соседей в домах с черновой отделкой.

Последний из очевидных трендов — спрос на общественные пространства в жилом доме. Это и коворкинги, и детские комнаты, где можно провести праздник или просто встретиться с соседями. Проектов с подобными опциями будет больше.

А что со «вторичкой»?

Цена на вторичном рынке растут медленнее, чем на первичном. «За 2021 год 1 кв. м на вторичном рынке Московского региона подорожал на 12%, тогда как на первичном — почти на 30%, — прокомментировала Виктория Кирюхина. — Клиенты сравнивают объекты на этих рынках и благодаря качественным характеристикам “первички” покупают новостройки».

При этом количество сделок на вторичном рынке больше, чем на первичном: из 10 сделок шесть — это покупка готового жилья и только четыре — приобретение строящегося.

По прогнозу Виктории Кирюхиной, рост цен на вторичном рынке в этом году будет в пределах инфляции, то есть на уровне 6–7%.