Раздел или объединение земельных участков: что изменилось
До 2025 года любое преобразование земельного участка обнуляло срок владения. Это создавало дополнительную налоговую нагрузку на собственника. Он мог 10 лет владеть участком, затем разделить его на две части, одну из них продать и в следующем году получить требование от налоговой об уплате налога на доходы физлиц — НДФЛ.
С точки зрения закона срок владения двумя новыми участками отсчитывался с момента их раздела и регистрации изменений в Росреестре. Следовательно, у проданного участка не истекал минимальный срок владения — доход после его продажи подлежал налогообложению.
То же самое происходило, если земельные участки объединяли: срок владения прежними участками не учитывался.
Фактически и при объединении, и при разделе появлялись новые объекты — с другими границами и другими кадастровыми номерами. Логика в таком подходе присутствовала, но для владельцев земли была очень невыгодна.
Минимальный срок владения, после которого землю можно продать без уплаты НДФЛ, составляет 5 лет. Этот срок сокращается до 3 лет, если земельный участок получен в наследство или в дар от близкого родственника, получен по договору ренты, приватизирован или на нём расположен дом, который является единственным жильём продавца (статья 217.1 Налогового кодекса РФ).
С 1 января 2025 поправки в Налоговый кодекс РФ установили новый, более выгодный собственникам порядок, по которому рассчитываются сроки владения земельными участками при их преобразовании (пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).
Новые правила распространяются только на земельные участки, которые используются для собственных нужд и не задействованы в бизнесе. Это могут быть земли для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или размещения гаражей.
Нововведения применяются к доходам, полученным с 2025 года и позже. Датой получения дохода считается дата фактического поступления средств, а не дата подписания договора или его госрегистрация. Дата преобразования исходных участков не важна — их могли разделить или объединить и до 2025 года, новые правила к ним всё равно применяются.
Какие нюансы надо учитывать при расчёте срока владения
Расчёт срока владения теперь зависит от того, каким образом были преобразованы земельные участки.
1. При объединении нескольких участков в один срок отсчитывается с момента регистрации права собственности на последний из исходных участков.
У Михаила в собственности три участка. Первый он купил в 2015 году, второй — в 2018-м, а третий — в феврале 2020-го.
В марте 2025 года он объединил три надела в один, а затем продал его. Деньги Михаил получил в апреле 2025 года. Так как сделка прошла в 2025 году, к ней применяются новые правила.
Деньги Михаил получил в апреле 2025 года, когда с момента приобретения третьего участка уже прошло 5 лет. То есть минимальный срок владения истёк — платить НДФЛ за продажу объединённого надела ему не придётся.
2. При разделе или выделе земельных участков срок владения вновь образованными участками начинается с даты приобретения исходного надела. Новый порядок действует, если при этом образовано не более двух участков.
В январе 2025 году Андрей разделил на два объекта земельный участок, который купил в 2018 году. Срок владения двумя новыми наделами начался с даты приобретения исходного участка — с 2018 года.
В марте этого года он продал оба участка, но налог на доходы ему не начислят, так как сделка прошла в 2025 году.
В январе 2022 году скончалась жена, её муж, их сын и дочь получили в наследство по 1/3 доли земельного владения. В марте 2024 года они выделили доли в виде самостоятельных участков.
В ноябре 2024 года сын продал свой участок и тогда же получил деньги. Дочь продала участок в марте 2025 года.
НДФЛ уплачивают до 15 июля года, следующего за годом сделки.
В 2025 году сын обязан оплатить НДФЛ, так как срок владения его землёй определялся с 2024 года — с даты выдела участков. Поэтому на эту сделку распространялись старые правила.
В 2026 году дочь по новым правилам должны были бы освободить от налогообложения: срок владения для сделки, которая прошла в 2025 году, определялся уже с 2022 года. А так как участок она получила по наследству, то срок сократился до 3 лет, и в марте 2025 года уже истёк.
Но налоговая посчитает освобождение недействительным: после раздела было образовано три участка, а это нарушает новые правила относительно выделения только двух участков.
В каких ситуациях новые правила выгодны собственникам
Новые правила расчёта сроков владения земельными участками после преобразования позволят избежать налоговых расходов тем, кто сможет подтвердить пяти- или трёхлетний срок владения исходным участком.
Ситуации, когда нужно объединить или разделить наделы, на рынке не редкость. В частности, это может потребоваться при:
- разделе участка между наследниками;
- объединении смежных участков при строительстве дома или другой оптимизации земельных активов;
- выделении доли в натуре при разводе супругов;
- в других случаях.
Наложенный законодателями лимит — не более двух участков при разделе — ограничивает применение поправок. Но при последующем преобразовании уже нового участка льгота сохраняется — владельцы всё равно смогут ею воспользоваться.
При планировании каких-либо действий с землёй надо помнить важный момент. С 1 марта 2025 года с земельным участком не могут проводиться никакие регистрационные действия, если в Едином государственном реестре недвижимости нет сведений о месторасположении его границ, то есть не проведено межевание.
Также при отсутствии межевания на участке нельзя зарегистрировать — поставить на кадастровый учёт — здание, сооружение или объект незавершённого строительства.
Новые положения закона применяются вне зависимости от категории земельного участка и вида его разрешённого использования (статья 26 Федерального закона № 218-ФЗ).
Главное
— До 2025 года при любом преобразовании земельного участка срок владения обнулялся.
— С 2025 года при объединении или разделе участка действуют новые правила. Они применяются только для участков, которые используются для личных целей.
— При объединении земельных участков срок владения исчисляется с момента возникновения права собственности на последний из исходных участков.
— При разделе или выделе доли в земельном участке срок владения для каждого нового объекта считается с даты приобретения исходного надела. Но есть ограничение: при разделе должно быть образовано не более двух новых участков.
— Поправки распространяются на доходы, полученные с 1 января 2025 года, и неважно, когда появились преобразованные участки.
