Добросовестность покупателя выходит на первый план
Сегодня нужно крайне внимательно относиться к формальным юридическим критериям добросовестности. Под ней российские суды понимают скрупулезность проверки недвижимости перед покупкой: все ли документы пристально изучены покупателем, не упустил ли он вероятность банкротства продавца, тщательно ли проверил каждую букву и цифру в договоре?
Верховный суд РФ предписывает нижестоящим инстанциям: «Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации».
При этом стандарт добросовестного поведения в сделках с недвижимостью четко сейчас не сформулирован: суд устанавливает это, исходя из конкретных обстоятельств дела.
Причем вся ответственность за сделку возложена на покупателя, в то время как, например, во Франции, ее несет регистратор или нотариус.
В России само по себе обращение гражданина к нотариусу, в агентство недвижимости или в специализированную юридическую компанию не гарантирует, что в случае суда его признают добросовестным, и не страхует от возможной потери денег.
Сейчас риски особенно велики, ведь многие продают недвижимость ниже рыночной стоимости. Позже бывшие собственники могут передумать и попытаться отыграть сделку назад.
Еще один опасный момент — взаиморасчеты. В регионах до сих пор популярна оплата сделки наличными, часто еще до подписания ДКП. Это тоже влечет за собой высокий риск: под критерии добросовестной сделки в судах попадает только безналичный расчет и, что важно, в рублях.
Банкротство продавца становится гораздо более вероятным сценарием, чем раньше
1 октября 2022 года закончился мораторий на банкротство. Его вводили весной, чтобы помочь стране адаптироваться к новым санкциям. Теперь же число банкротов (как минимум, потенциальных) резко вырастет: уже к 3 октября количество исков о банкротстве в российских судах превысило 3,5 тыс., а их общая сумма составила 1,3 млрд рублей.
Соответственно, возникает риск нарваться на банкрота как в текущей сделке, так и в уже завершенной. Поэтому просите продавца показать свою кредитную историю — ее можно заказать бесплатно на портале «Госуслуги». Справка покажет наличие долгов свыше 500 тыс. рублей и просрочки более трех месяцев — все это может стать основанием для банкротства.
Если перед вами такой продавец, ни о каких занижениях стоимости и ячейках не может быть и речи. Более того, даже прошедшая по всем правилам сделка все равно остается рискованной.
Еще на «Госуслугах» можно получить справку об отсутствии судимости и даже проверить, использовался ли при покупке недвижимости материнский капитал. Однако если продавец находится в другой стране, он сможет воспользоваться сайтом только через VPN. Если же это у него не получится, единственным вариантом будет передать пароль доверенному лицу.
В России существует закон о виндикации, то есть возврате имущества. Если вы стали жертвой мошенника, который продал вашу недвижимость добросовестному (и этот факт установлен судом) покупателю, суд вернет вам квартиру, а добросовестному покупателю даст компенсацию. Правда, она будет соответствовать не рыночной, а кадастровой стоимости.
Сделку могут признать мнимой
В условиях санкций выросли риски по статье 170 ГК РФ «Недействительность мнимой и притворной сделок». К примеру, если собственник — валютный нерезидент России и при этом гражданин недружественной страны, то продать свою недвижимость он сейчас может только при помощи спецсчета типа С. Это неудобно, так как владелец не вправе распоряжаться размещенными на таком счете деньгами без разрешения регулятора. Поэтому некоторые собственники пытаются обойти закон через дарение недвижимости своим близким. Однако если новый хозяин продаст такую квартиру и попытается отдать деньги дарителю из недружественной страны, суд может признать сделку мнимой. При этом к ответственности могут привлечь и риелтора.
Если у гражданина недружественной страны есть российский ВНЖ, он имеет право продавать недвижимость без использования спецсчета С.
Некоторые иностранцы также продают недвижимость по заниженной цене, когда на спецсчет С поступает минимальная сумма. Россияне с энтузиазмом вступают в такие сделки, но не стоит забывать, что они несут в себе все стандартные риски оспаривания.
Дистанционная продажа становится трендом
В России сейчас растет спрос на доверительное управление: собственники уезжают за границу и уже оттуда пытаются продать свою недвижимость или сдать ее в аренду. Для этого им необходимо найти помощника на месте и оформить на него доверенность. Здесь риелторам пригодится опыт дистанционной работы, приобретенный в пандемию.
Но помимо объема работы у риелторов прибавляется и рисков. Если агент будет пытаться взять как можно больше таких клиентов, это может негативно сказаться на качестве проверок. Специалистам нужно трезво оценивать свои возможности, ведь плохое качество сделанной сегодня работы может аукнуться позже.
Есть два основных варианта удаленной продажи недвижимости (иногда они могут друг друга дополнять): онлайн-сервисы и сделки по доверенности.
К первому относится, например, сервис для профессионалов Циан.Сделка
Доверенность для его использования риелтору не нужна, но потребуется следующее:
- смартфон с функцией NFС;
- российская сим-карта;
- доступ в интернет;
- загранпаспорт продавца нового образца (с чипом идентификации личности);
- копия российских паспортов продавца и покупателя;
- электронные цифровые подписи продавца (оформленные в партнерском центре Циан).
Некоторые пока еще опасаются подобных способов оформления сделок, но рисков у них мало. Главным из них является невозможность увидеть продавца и оценить его адекватность.
.jpg)
Второй способ продажи недвижимости из-за рубежа — сделка по доверенности. Здесь все сложнее, потому что такие операции всегда были нежелательным вариантом. Но сейчас у некоторых продавцов просто нет выбора.
Поэтому покупателям и риелторам следует помнить о следующих правилах:
1. Доверенность обязательно нужно проверять через Федеральную нотариальную палату. Это должна быть генеральная доверенность, но никакого особенного шаблона для нее не требуется — там просто должны быть перечислены функции, которые берет на себя доверенное лицо.
Не забудьте прописать в доверенности возможность через МФЦ снять запрет на сделки с недвижимостью в отсутствие собственника. Многие устанавливали такое ограничение из опасений, что квартиру продадут за их спиной.
2. Если продавец находится за границей, для сделки подойдет консульская доверенность. Чтобы ее получить, необходимо прийти в консульство России на территории страны пребывания и заверить там обычную доверенность. После этого документ появится и в российском реестре на сайте нотариальной палаты.
3. Приложите максимум усилий, чтобы деньги получил именно собственник, а не его доверенное лицо.
4. Никаких ячеек — только аккредитив и только полная стоимость в договоре.
5. Присмотритесь к доверенному лицу — кто этот человек, что он из себя представляет, кем приходится собственнику.
Накануне сделки по доверенности свяжитесь с продавцом по видеосвязи и запишите этот эфир. Начните разговор с установления обстоятельств сделки: скажите, о продаже какой конкретно квартиры идет речь, в рамках какого договора и по какой доверенности это происходит.
Также проговорите, что запись ведется с согласия продавца. Далее пусть собственник расскажет об объекте, об обстоятельствах продажи и о том, где находится он сам.
Такое интервью позволит оценить готовность продавца к сделке и то, действует ли он в своих интересах, а также убедиться в его адекватности и способности принимать здравые решения. Если впоследствии он решит оспорить сделку, видео станет своего рода «подушкой безопасности» для покупателя.
С 1 марта 2023 года усложнится получение сведений из ЕГРН
Весной в России вступит в силу ФЗ-266 «О внесении изменений в закон о персональных данных». После этого выписки из ЕГРН, заказанные покупателем или риелтором, не будут содержать персональных данных владельца недвижимости.
ФИО собственника и дату его рождения по-прежнему смогут узнать:
- нотариусы;
- кадастровые инженеры (при оформлении земли);
- спецсубъекты (полиция, Счетная палата и пр.).
Это значит, что теперь на рынке недвижимости нужно ввести правило: сделка возможна только при открытии продавцом своих персональных данных.
В 2023 году Росреестр планирует запустить цифровой сервис, который позволит проверять данные из ЕРГН перед сделкой с недвижимостью. На каждой выписке будет размещаться QR-код. При наведении на него камеры смартфона будет открываться страница сайта Росреестра, на которой можно будет увидеть, к какому конкретно объекту относятся данные.
Запуск такого сервиса поспособствует усилению прозрачности рынка, и риелторы могут помочь этому, если будут отказываться работать с клиентами, которые не готовы открывать данные по своим объектам.
Покупателю нужно помнить, что информация, полученная неофициальным путем, не может считаться добросовестной проверкой. Судебная практика показывает, что проверка объекта недвижимости должна вестись только по официальным базам. Сведения, полученные от сторонних сервисов, суды не принимают.
Чек-лист: как проверить продавца
Ниже приведен список официальных государственных баз данных, которые помогут тщательно проверить продавца и при необходимости доказать суду добросовестность покупателя.
- Проверить паспорт собственника на действительность можно на сайте УФМС.
- Узнать ИНН и выяснить, ведет ли вторая сторона сделки какую-то предпринимательскую деятельность, позволяет сервис налоговой инспекции.
- Выяснить, не ведутся ли в отношении оппонента исполнительные производства, можно на ресурсе ФССП.
- Поискать сведения о банкротстве позволяет соответствующий реестр. Там же можно поинтересоваться участием продавца в арбитражных делах.
- Решения судов общей юрисдикции собраны в системе «Правосудие», а также в базе судебных и нормативных актов РФ.
- Если у продавца есть зарегистрированное юридическое лицо, проверить деятельность компании можно на порталах «За честный бизнес» и «Руспрофиль».
- Для проверки использования материнского капитала (покажет, есть ли дети-собственники и нужно ли одобрение сделки опекой) нужно заказать на «Госуслугах» выписку из Пенсионного фонда.
- Выписку о переходе права собственности можно заказать на сайте Кадастровой палаты. Правда, сделать это может только сам продавец. Тем не менее это очень важный документ, и покупателю нужно попросить его предоставить. Делается выписка от нескольких минут до суток. Для оформления потребуется регистрация на портале «Госуслуги».
А еще стоит собрать в отдельной папке и сохранить сканы всех документов, полученных официальным путем. При возможном оспаривании сделки это поможет подтвердить добросовестность покупателя.
Проверить недвижимость перед покупкой можно с помощью сервиса Циан
