Рынок недвижимости еще не оправился от осенних скачков курсов валюты, а эксперты снова спрогнозировали подъем доллара и евро. В конце июня аналитики ожидали 57 руб. за $1 и 60 руб. за €1. Так долго ждать не пришлось – доллар приблизился к прогнозируемому уровню уже 6 июня - 56,24 рубля за единицу, а евро на этот момент «подпрыгнул» до 63,32 рублей. Через несколько дней котировки немного доллар немного подкорректировался до 55,27 рублей, а евро до 62,10 рублей. Чего ожидают участники рынка, если главные мировые валюты снова продолжат рост?
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Повтора конца 2014-го не будет
На удивление, компании-застройщики и агентства не считают серьезным основанием для глобальных изменений повышение курсов на 5-7 рублей. В данной ситуации, по мнению экспертов рынка, можно только строить предположения о возможном развитии событий.
Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»:
- По опыту прошлого года можно сказать, что скачки курсов валют привели к увеличению покупательского спроса и ажиотажу на рынке недвижимости, который продолжался на протяжении ноября и декабря. Если эта ситуация повторится, застройщики начнут поднимать цены на своих объектах, чтобы регулировать клиентский поток. К тому же увеличится себестоимость строительства.
При этом большинство как раз считает, что повторения событий конца 2014-го не случится. А если и случится, то рынок не сможет отреагировать на это со стопроцентной точностью.
Екатерина Артемова, специалист отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
- Даже если произойдут новые скачки, колебаний в спросе на недвижимость наблюдаться, скорее всего, не будет, так как еще не накопился новый объем отложенного спроса. Это объясняется тем, что в прошлую волну скачков курсов валют люди конвертировали свои сбережения в недвижимость – так был реализован большой объем отложенного спроса со стороны покупателей.
Однако, по мнению Армена Гаспаряна, эксперта девелоперской компании «KASKAD Недвижимость», небольшую реализацию отложенного спроса все же можно будет наблюдать.
- Несмотря на объективно незначительное повышение курса на данный момент, как девелоперы, так и риэлторы продолжают внимательно следить за изменением котировок, ведь для каждого сегмента он может сыграть свою решающую роль.
У новостроек проблем со спросом нет
По мнению специалистов, колебание курсов валют сильно не отразится на сегментах первичного рынка недвижимости. Дело в том, что основной объем продаж – это эконом- и комфорт-класс – производится в рублях. При этом импортные материалы закупаются по фиксированным ценам, обозначенным в контрактах. Предполагается, что изменение курса может повлиять на условия контракта лишь в самой минимальной степени. Первичное жилье бизнес- и элит-класса тоже не ожидает глобальных перемен, так как многие застройщики переориентировались на продажу высоких сегментов недвижимости в рублях еще в декабре 2014 года. Как считают аналитики, те, кто этого еще не сделал, зафиксируют свой определенный курс доллара и евро.
К тому же, благодаря запуску Госпрограммы субсидирования ипотечных кредитов на покупку жилья в новостройке, в этом сегменте спрос относительно стабильный. Это подтверждают данные ряда компаний-застройщиков.
Константин Шибецкий:
- В марте 2015 года с запуском программы «Ипотека с государственной поддержкой» количество сделок в проектах ГК «МИЦ» резко увеличилось. По итогам апреля рост сделок составил 48% по сравнению с мартом. На текущий момент спрос сохраняется, в наших проектах покупают жилье как на начальной стадии строительства, так и с высокой стадией готовности.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
- Мы работаем в сегменте комфорт-класс, который в ближайшем Подмосковье формирует основные строительные объемы Московского региона. По нашим объектам можем сказать, что в 2015 году спрос с проектов на начальных этапах строительства резко переориентировался на комплексы высокой степени готовности. Низким ценам покупатели стали предпочитать реальный, готовый или почти готовый продукт, опасаясь, что у застройщиков, только начинающих стройку, возникнут проблемы с финансированием. Например, наши готовые жилые комплексы M-House и «Западное Кунцево» снижения спроса практически не ощутили. С марта ситуация постепенно стала выправляться, спрос вернулся и в строящиеся объекты, но здесь важным моментом стало имя застройщика, его положение на рынке, репутация.
Вторичный рынок теряет покупателей
На вторичном рынке ситуация не такая радостная даже без учета курса валют. По статистике «ИНКОМ-Недвижимость», с начала 2015 года интерес покупателей к объектам, выставленным на продажу, снизился в три раза. Особенно усилилась отрицательная динамика весной, и в течение трех последних месяцев сокращалась ежемесячно почти на треть: за март – на 27%, апрель – на 30%, май – на 29%.
Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:
- Уникальность сегодняшней ситуации на вторичном рынке жилья в частности в том, что ожидания участников тянут его в разные стороны. Покупатели живут предвкушением снижения цен, откладывая решение своих жилищных вопросов. А немалая часть продавцов, обнадеженная внешними сигналами о преодолении экономического кризиса, полагает, что стоимость их квартир начнет расти – и тоже не форсирует продажу. С другой стороны, те владельцы недвижимости, которые не отличаются избыточным оптимизмом, также не видят необходимости торопиться с реализацией своего имущества в условиях минимального спроса и наступления сезона отпусков. На рынке остаются главным образом те, чья жилищная проблема требует незамедлительного решения.
Добавляет черных красок в картину вторичного рынка и относительная невыгодность процентной ставки по ипотеке на жилье от собственников, которая начинается сегодня от 15,5% годовых. По сравнению с ипотекой на новостройку в рамках госпрограммы это больше, как минимум, на 3,5%. Именно поэтому, считают эксперты рынка, люди отдают предпочтение новому жилью, почти оставляя без внимания обжитые квартиры. Особенно это касается людей, делающих выбор среди объектов эконом-класса. Как считает Армен Гаспарян, «те, у кого есть деньги, купят недвижимость лучше той, что имеют сегодня, независимо от того, новостройка это или «вторичка».
В остальных сегментах активность выборочная
Как прогнозируют аналитики, на земельные участки повышение курса окажет прямо пропорциональное воздействие. То же самое касается и рынка загородного жилья. В некоторых компаниях констатировали снижение спроса на земельные участки и вторичные загородные дома по мере падения курса валюты. Это было связано с тем, что покупатели хранили деньги в валюте, которой не хватало для планируемой покупки за время осмотра объектов. Сейчас курс пошел в рост, и девелоперы снова ощутили прилив обращений.
Армен Гаспарян:
- Востребованные земельные участки – не дальше 10-20 км от МКАД – с повышением курса валюты подорожают, но покупать такие участки люди будут не на продажу, а для постройки дома для себя. Думаю, на рынок земельных участков большее влияние окажут изменения в Налоговом кодексе, которые вступят в силу с 2016 года, так как большинство мелких застройщиков, покупающих единичные участки для постройки дома и последующей продажи, «попадут» под большие налоги, если не успеют оформить построенный дом в этом году. Это приведет к тому, что спрос на уже построенные, качественные и не очень большие загородные дома будет повышаться.
Компания «KASKAD Недвижимость» отмечает, что лучше всего «разбирают» объекты эконом- или элит-класса – средняя ценовая категория не пользуется спросом. Так, в ЖК «Каскад Парк» (таунхаусы), где цены варьируют от 4,1 до 10,5 млн руб., самые маленькие таунхаусы раскупили на 95% по ипотеке, строения стоимостью 6-10,5 млн руб. проданы на 95% по наличному расчету.
Что касается оставшихся сегментов рынка – коммерческой недвижимости (продажа и аренда), а также аренды городских квартир, то эксперты в этих вопросах немногословны. Объясняется это тем, что рынок аренды (и жилой, и офисной) в целом переживает сейчас не лучшие времена из-за резкого снижения платежеспособности населения и сокращения (экономии) бюджетов организаций. Что касается покупки-продажи коммерческой недвижимости, то этот рынок довольно сложный, отличающийся медленной динамикой развития. Очевидно, что отследить влияние на эти сферы курсов валют не представляется возможным.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
