Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги мая 2024 года на первичном рынке Московского региона, проанализировав изменение цен, количества сделок, доли ипотеки и объема предложения. Уже по итогам мая (даже с учетом длинных праздников) зафиксирован рост активности на рынке в преддверии сворачивания льготной программы.
В дальнейших расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупатели — физические лица, заключившие розничные сделки. Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов в премиальных сегментах.
Спрос за месяц увеличился на 10%
В мае в новостройках Москвы и Подмосковья было продано 13,7 тыс. квартир и апартаментов — на 10% больше, чем в апреле. Рост зафиксирован даже с учетом того, что в начале месяца были нерабочие дни.
Активность на рынке начала увеличиваться за два месяца до завершения программы льготной ипотеки — покупатели стремятся успеть в последний вагон. Ведь после отмены программы ипотека на рынке новостроек будет выдаваться по рыночным ставкам, которые сейчас составляют 17–20% и являются заградительно высокими. Изменение ставки с 8 до 18% означает, что ежемесячный платеж вырастет в два раза (при прочих равных условиях).
Ужесточение условий семейной ипотеки также заметно ударит по рынку. Сейчас в Москве и Московской области на семейную программу приходится уже более половины всех выданных кредитов с господдержкой. Условия по ней комфортнее, чем по льготной ипотеке на новостройки, а круг потенциальных заемщиков расширился после того, как изменились условия программы с начала 2023-го.
Дети в возрасте до 6 лет составляют около трети всех детей в РФ. То есть примерно для двух из трех семей, которые захотят оформить льготную ипотеку после 1 июля, ставка может составить 12% вместо 6%, а ежемесячный платеж будет на 64% выше, чем сейчас (при прочих равных условиях).
Количество сделок на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Максимальный рост активности зафиксирован в Московской области — +21%. В Новой Москве количество сделок тоже сильно увеличилось — на 14%. В Москве в старых границах увеличение минимальное — на 1%. Такая динамика связана с тем, что под усеченные лимиты по льготной ипотеке в старых границах Москвы подходит очень мало объектов.
В конце 2023-го условия по льготной ипотеке были ужесточены. Первоначальный взнос повысили до 30%, лимиты по льготной программе в столичных регионах снизили с 12 до 6 млн рублей. Под озвученные критерии подходят квартиры стоимостью до ~8,5 млн рублей, из которых 2,5 млн — первоначальный взнос.
Объектов по такой цене в Москве в старых границах почти не осталось, бо́льшая часть из них сосредоточена в Новой Москве и Московской области. Поэтому и максимальный рост спроса зафиксирован именно в этих локациях.
Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Доля сделок с ипотекой вновь увеличилась до 80%
В феврале 2024-го на фоне ужесточения условий кредитования доля сделок с привлечением ипотеки в Московском регионе снизилась до 66%.
С марта спрос на ипотеку восстанавливается: рынок постепенно адаптируется к новой реальности. Большую роль в поддержании спроса играет семейная ипотека.
В апреле доля сделок с ипотекой увеличилась до 72%, а в мае — сразу до 81%. Показатель вернулся к уровню осени 2023-го, хотя условия кредитования сейчас менее комфортные.
Ключевая причина выросшего спроса на ипотеку — ожидаемые завершение льготной программы и рост ставок по семейной программе. То есть спрос на рынке новостроек вырос именно за счет сделок с ипотекой.
Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Предложение на рынке сокращается
Из-за возросшей активности покупателей объем предложения на рынке новостроек Московского региона в мае снизился сразу на 6,3%. Последний раз такое резкое снижение было в апреле 2021-го, а до этого — осенью 2020-го, во время ажиотажного спроса на рынке, когда ежемесячно продавалось 17–18 тыс. квартир и апартаментов.
Сейчас активность на рынке далека от рекордных показателей (она чуть ниже среднего значения за 2023-й), тем не менее рост спроса на 10% за месяц резко сократил выбор предложений на рынке. Кроме того, в мае на рынок вышло меньше новинок, чем в апреле: 60 новых корпусов в целом по региону против 73 месяцем ранее.
Заметнее всего за месяц выбор сократился в Новой Москве — на 12%. В Московской области — снижение на 6,6%, в Москве в старых границах — на 2,9%.
Количество квартир и апартаментов в активном предложении на первичном рынке Московского региона (в строящихся корпусах по ДДУ)
По данным Циан.Аналитики
Цены на новостройки продолжают расти
Цены на рынке новостроек Москвы продолжают увеличиваться, возобновился рост (правда, минимальный) в Московской области. За месяц «квадрат» в столице подорожал на 2,9%, в области — на 0,2%.
Главная причина роста цен — повышенная активность покупателей и последующее снижение объема предложения. С учетом действующих лимитов по льготной программе с рынка в первую очередь уходят доступные лоты. Это ведет к росту цен в оставшемся предложении.
В начале июня 2024 года 1 кв. м в Москве стоит 366,4 тыс. рублей, в Московской области — 185,4 тыс. рублей. За год цены увеличились на 15 и 12% соответственно.
Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Москве (без учета премиальных сегментов)
По данным Циан.Аналитики
Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Московской области (без учета премиальных сегментов)
По данным Циан.Аналитики
Примечательно, что наиболее сильно за месяц цены увеличились в Москве в старых границах (+3,1%), хотя выбор и спрос там изменились не так заметно, как в других локациях.
В Новой Москве и Московской области рост минимальный (+0,4 и +0,2%) — цены стагнируют.
Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе (без учета премиальных сегментов)
По данным Циан.Аналитики
Рекордов на первичном рынке не будет
Ожидаемая отмена льготной ипотеки уже в мае привела к росту активности. Увеличение спроса продолжится и в июне как минимум за счет большего количества рабочих дней. При этом рекордов на рынке не будет: высокие требования к размеру первоначального взноса отсекают многих потенциальных покупателей, а лимит 6 млн рублей ограничивает выбор, комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики.
Повышенная активность стимулирует рост средних цен на рынке новостроек за счет вымывания наиболее доступного предложения. В июне рост продолжится, прогнозирует аналитик.
Фото: Shutterstock / Fotodom
