Ловить момент
Из-за холодного и дождливого сентября многие начали досрочно закрывать дачный сезон. Загородный рынок обладает ярко выраженной сезонностью, и осеннее сокращение спроса по сравнению с летом — стандартная ситуация. Но между высоким летним и низким зимним спросом есть осень, когда приобретение загородной недвижимости становится выгоднее, чем в любое другое время года.
Основной спрос и закономерное сокращение предложения (и рост цен) приходятся на теплое время года перед началом дачного сезона — конец весны и начало лета. Именно поэтому весной и летом на фоне ажиотажного спроса продавцы завышают стоимость и торгуются неохотно, отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.
Посмотрите, как счастливо люди живут в своем доме и локдауны им нестрашны:
В этом смысле осень — самое время ловить момент: высокий сезон на загородном рынке завершается, покупательская активность снижается. Собственники активнее продвигают свои объекты и делают скидки, чтобы успеть продать дома еще в этом году.
Зима — низкий сезон: в это время сложно выбирать загородные объекты.
— Невозможно объективно выяснить транспортную доступность, потому что только летом можно в полной мере оценить загруженность дорог.
— Трудно проверить и состояние участка — его рельеф и качество, а также грунт и состояние водоема (если он есть).
— Снег скрывает недостатки не только участка, но и дома (например, нельзя в полной мере оценить качество кровли).
По данным аналитиков Циан, средняя стоимость домов в Подмосковье за лето выросла на 7%*, при этом объем предложения сократился на 11% (с 10,1 до 9 тыс. лотов). Количество просмотров объявлений в сентябре — на 22% меньше, чем в начале сезона.
*Аналитики учитывали средние цены загородных домов для постоянного проживания — с отоплением, водоснабжением, теплым санузлом и канализацией.
Большая часть сделок с «загородкой» заключается весной (50%), на лето приходится 20%, на осень — еще 30%. Зимой приобретается менее 1% такой недвижимости — такие цифры приводит директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Олег Новосад.
Циан.Журнал опросил экспертов на тему осенних продаж и убедился, что они единодушны: осень — лучшее время для покупок. Как не упустить действительно выгодное предложение и что проверить на осеннем просмотре?
Когда и куда смотреть?
Чем хуже, тем лучше: если за окном льет дождь и завывает ветер, самое правильное место для покупателя — на просмотре. Во время затяжных дождей осенью легко проверить качество крыши, уточняет Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль».
Вот осенний чек-лист:
- Есть ли протечки сейчас и были ли они раньше? (Это можно понять по характерным разводам на потолке и стенах.)
- Все ли стыки сделаны качественно? Обращайте внимание на оконные откосы и углы помещений, на возможные сквозняки — подержите ладонь над полом, чтобы понять, не тянет ли холодом. Если в доме плохо налажено отопление, во время дождя на окнах вырабатывается конденсат.
- Находясь в доме, попросите несколько минут тишины и прислушайтесь: не капает ли где-то внутри вода и не барабанит ли дождь по крыше и карнизу с такой силой, что будет мешать вам уснуть.
- Выясните состояние участка — найдите низину и посмотрите, что с ней происходит во время дождя, нет ли на участке подтоплений, не стекает ли вода под фундамент, не скапливается ли на элементах дома, не затапливает ли цоколь, дорожки и грядки. При осмотре поинтересуйтесь у продавца, как устроена ливневая дренажная система и есть ли она вообще.
Пару советов добавляет Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»:
- Осенью следует проверить уровень воды в колодце: как правило, до наступления сезона дождей уровень может быть не настолько высок, так что именно в октябре–ноябре есть все шансы узнать правду.
- Садоводам и огородникам осенью будет достаточно просто оценить качество земли на участке. После зимы даже вспаханная целина будет выглядеть вполне прилично, но непоказательно.
Сколько платить?
Если коротко, то эксперты рекомендуют торговаться до победного: осень всё стерпит. По словам Олега Новосада, из-за высокого спроса прошлого года, вызванного пандемией и режимом самоизоляции, загородная недвижимость серьезно подорожала: по нашим данным, средние цены на вторичную «загородку» увеличились на 37% за год.
«Поскольку большинство покупателей активно ищет дачи весной, продавцы повышают цены, так что выгодно купить объект становится сложнее. Осенью спрос снижается и можно приобрести привлекательные лоты по сниженной цене», — уточняет он.
Средние цены на загородную недвижимость осенью 2021 года
Новая Москва | Подмосковье | |
Земельный участок | 5,4 млн рублей | 1,2 млн рублей |
Дача | 20 млн рублей | 6,3 млн рублей |
Коттедж для постоянного проживания | 31 млн рублей | 29 млн рублей |
По данным «Инком-Недвижимость»
Осенью цены еще держатся на максимуме, говорит Олег Новосад, но разумные продавцы будут торговаться: они же понимают, что раз дом или участок не был продан в сезон летом, дальше шансов сильно меньше.
«Скидки сейчас могут доходить до 15–20% весенней цены предложения. Поэтому главный лайфхак на эту тему такой: поскольку осень — время для торга, не ограничивайтесь при поиске имеющимся бюджетом и смотрите объекты, которые на 10–20% превышают желаемую сумму покупки, иначе вы рискуете упустить действительно ликвидные объекты. Не все собственники готовы снижать цену предложения, но многие не против торга», — подсказывает Антон Сауков из «Этажей».
И еще один совет, касающийся цен: после завершения строительного сезона цены на стройматериалы, как правило, ниже, чем они будут весной, когда все опять возьмутся активно возводить дома.
Таким образом, осень — идеальное время для тех, кто хочет и сэкономить, и выбрать подходящий вариант, и суметь разглядеть недостатки своего будущего загородного дома.
