Первый миф, с которым чаще всего приходится расстаться тем, кто намерен осесть в Москве через недвижимость, — будто бы комнату купить проще. В действительности такое приобретение — весьма рискованное мероприятие, особенно если доля не выделена в натуре; определить или найти всех содольщиков часто бывает крайне сложно, да и не все из них оказываются приятными соседями. А если жилье с юридической точки зрения безупречное, то в цене оно мало уступает однушке. По данным «МИЭЛЬ», в Центральном административном округе, где комнат в коммуналках в продаже имеется больше всего, стоимость таких предложений начинается от 2,3 млн руб. и достигает 18,5 млн руб!

 

Кроме того, если комната пригодна для более или менее комфортной жизни холостяка либо одинокой женщины, то семейным такое жилье не подходит. «В основном комнаты в коммунальных квартирах рассматривают люди без семьи, в возрасте от 26 до 40 лет», — подтверждает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости».

 

Хотя, безусловно, правда российской жизни — бесконечные квартирные вопросы, коммунальные эпопеи. И сегодня немало случаев, когда в комнате ютятся сразу несколько родственников, но вряд ли можно считать такое проживание нормой. Однокомнатная квартира тоже не лучший выход для семьи с ребенком, однако наличие собственной ванной и кухни значительно облегчает существование.

 

 

Для девелоперов и риэлторов не секрет, что продажа квартиры с минимальным бюджетом мало чем отличается от реализации более просторной, дорогой и, казалось бы, рассчитанной на продвинутого потребителя недвижимости. «Покупатели маленьких квартир ничем не отличаются от всех прочих, а оценивают потенциальное жилье иногда даже тщательнее», — поделился своими наблюдениями Дмитрий Отяковский, директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер».

 

Покупателей однушки условно можно разделить на несколько категорий. Первая — это инвестор, который может быть женатым, обремененным детьми, ведь проживать он в квартире все равно не станет. По данным ГК «Пионер», с инвестиционными целями в 30–50% случаев покупают объекты небольшой площади — до 45 кв. м. Эксперты уверяют, что инвесторы не предъявляют завышенных требований к инфраструктуре района. «Однокомнатные квартиры самые популярные с точки зрения ликвидности. Во-первых, абсолютная стоимость такого объекта меньше. Во-вторых, рост цен динамичней, а вопрос реализации из-за большего спроса решается быстрее», — объясняет Наталья Кочережкина, руководитель отдела продаж «ЮИТ Московия».

 

Вторая категория покупателей — одинокие граждане. Они ищут однушку, чтобы жить в ней постоянно, поэтому будут обращать большое внимание на район и удаленность его от места работы (как минимум станут учитывать время в пути до ближайшей станции метро). В меньшей степени таким покупателям нужна детская инфраструктура, однако если квартиру покупают родители для подросшего ребенка — абитуриента или студента, то от дома должно быть удобно добираться до вуза (то есть «университетский» район).

 

Третья категория покупателей — семейные пары без детей или с одним ребенком. Они приобретают жилье, надеясь в будущем обменять его как минимум на двухкомнатную квартиру. Выбирают вариант подешевле, при этом минимальная инфраструктура в виде детского сада и школы приветствуется.

 

И, наконец, четвертую категорию покупателей составляют те, которые ищут жилье для своих пожилых родителей, чтобы разменять семейное гнездо — большую московскую квартиру. В этом случае особенно важно, чтобы район был обеспечен супермаркетом, аптекой, банком, парикмахерской.

 

Исходя из заданных параметров, посмотрим, где сегодня в Москве и области можно найти однокомнатную квартиру, соответствующую требованиям разных категорий граждан, и во сколько обойдется такое приобретение.

 

 

Московская область — путь наименьшего сопротивления, по которому может пойти покупатель жилья. Ведь именно здесь сегодня больше всего новостроек: по данным Росстата, за девять месяцев 2012 г. введено в эксплуатацию 9,6% от общего числа российских квартир (около 3,3 млн кв. м), а в столице — только 3,1% (чуть более 1 млн кв. м). Не стоит забывать и о вторичном рынке жилья: по данным базы CIAN, в Московской области в продаже имеется около 15,4 тыс. таких объектов (и более 9,3 тыс. квартир в новостройках).

 

Как видим, выбор достаточно широкий. Но для начала стоит определиться с ключевыми моментами:

- каков бюджет покупки, возможна ли ипотека;

- может ли покупатель ждать, пока дом сдадут в эксплуатацию;

- сколько часов в сутки он готов проводить в дороге на личном или общественном транспорте;

- какая инфраструктура необходима в первую очередь;

- насколько важна хорошая экология района, наличие леса, озера, парка.

 

Так, имея 1 млн руб., можно выбрать либо строящиеся объекты, либо готовые малогабаритные квартиры на значительном удалении от Москвы. На вторичном рынке наиболее доступные предложения есть в Воскресенском районе Подмосковья, в 80 км от столицы. Здесь в квартиру стоимостью 880–900 тыс. руб. можно заселиться сразу.

Если жилье расположено ближе к МКАД, в бюджет стоит закладывать гораздо большую сумму. Например, в ЖК «Ново-Молоково» однокомнатные квартиры на старте продаж предлагали за 1,9 млн руб. Позволить себе покупку можно с помощью ипотеки, однако придется ждать, пока дома сдадут в эксплуатацию.

На подступах к столице можно найти варианты за 3–3,5 млн руб. Например, в Ленинском районе за 3,3 млн руб. продают однушки в «Бутово Парк — 2»: дома панельные, зато квартиры с отделкой.

 

 

За какую же сумму можно поселиться в Москве? Как отмечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ — Недвижимость на Пресне», около 25% от общего объема предложения на первичном рынке жилья в сегменте бюджетных новостроек столицы приходится на однокомнатные квартиры. Однако, по прогнозам аналитиков Est-a-Tet, столичные новостройки экономкласса скоро исчезнут как вид: уже сейчас жилье в Москве дешевле 100 тыс. руб./кв. м найти просто невозможно. Исключение разве что проект в Некрасовке, где минимальная цена 1 кв. м составляет 76 тыс. руб. Полная стоимость однокомнатной квартиры в данном районе — 5,1–5,6 млн руб. Однушку за 5 млн руб. можно приобрести также в панельном проекте «Большое Кусково» (район Новогиреево).

 

На вторичном рынке иногда встречаются варианты стоимостью от 4,6 млн руб. — это малогабаритки или удаленные от станции метро объекты.

 

Кроме того, по цене 4,5–4,8 млн руб. время от времени предлагают небольшие квартиры в пешей доступности от станций метро «Выхино» или «Щелковская».

 

 

Остается еще промежуточный вариант — квартиры в Новой Москве. По данным «Пересвет-Инвест», в III квартале 2012 г. средняя цена 1 кв. м в районах Новой Москвы достигла примерно 96,2 тыс. руб., что превышает стоимость предложений по Подмосковью на 17,4%.

 

За минувший квартал средняя стоимость квартир на рынке вторичного новомосковского жилья составила 5,6 млн руб. (в Подмосковье — 4,6 млн руб.). Выбор на вторичке при этом невелик — всего чуть более 3 тыс. квартир.

 

Новостройки в высокой стадии готовности сложно назвать абсолютно доступными. Так, однушки в проекте «Коммунарка IV» (ввод в эксплуатацию намечен во II квартале 2013 г.) сегодня реализуют по цене от 4,5 до 5,5 млн руб. (при полной оплате), а в «Коммунарке X» — от 3,2 млн руб., но ждать сдачи дома придется до 2015 г. Зато в микрорайоне будет собственная школа и детский сад, к тому же дома монолитно-кирпичные.

 

 

Так или иначе, выбор придется сделать. Если на руках 0,8–1 млн руб., то наиболее реалистичным вариантом представляется покупка с помощью ипотеки. При этом, имея 1 млн руб., можно после одобрения банка сразу заселиться в уже сданную подмосковную новостройку (даже с отделкой) или вторичную квартиру (общей стоимостью около 4,5 млн руб.).

 

При наличии суммы около 5–6 млн руб. выбирать становится… сложнее! Однако если речь идет о семье с ребенком, ставку стоит сделать на новое жилье в хорошем районе области. Одинокий же человек вполне может купить квартиру в старом фонде, зато недалеко от метро либо подобрать вариант с ремонтом, но подальше от станций подземки.

 

Ну а при отсутствии наличных средств стоит подкопить хотя бы 300–400 тыс. руб. и опять-таки вложиться в ипотеку, чтобы купить самую доступную однушку — в строящемся доме в Подмосковье.