Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Нулевая ипотека всё. Цены на новостройки будут снижаться?
27 апреля 2023
13 026
7
Нулевая ипотека всё. Цены на новостройки будут снижаться?
Центробанк отменил нулевую ипотеку: это жесткая, но необходимая мера. Застройщикам придется искать новые способы стимулирования спроса, и покупатель от этого только выиграет. Так считает Дмитрий Рубин, основатель компании «Первый центр новостроек» и вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Время инвесторов ушло: рынок аренды переполнен, а цены не растут. Теперь покупать новостройки будут те, кому квартира действительно нужна для жизни. Что ждет рынок новостроек и покупателей?

Конкуренция растет, качество проектов станет выше

Проекты, которые будут выходить на рынок в ближайшие несколько лет, будут качественно отличаться от тех, что мы видели в последние годы. Они станут лучше, в них появятся новые опции, инфраструктура будет прорабатываться более тщательно.

В меньшей степени это коснется самого доступного жилья экономкласса, но проекты класса «комфорт» будут по качеству приближаться к бизнес-классу. Конкуренция между девелоперами заставит их заботиться о том, чтобы жилье купили. И сегодняшняя маржинальность строительства позволит им улучшить проекты.

Выбирайте квартиру в новостройке по своим параметрам с помощью фильтров на Циан

С 2020 года у застройщиков такой проблемы не было: раскупалась любая, даже самая низколиквидная недвижимость. Девелоперы возводили ЖК, не особо заботясь об инфраструктуре и комфорте, а лоты продавали в обход риелторов. За покупателя не надо было бороться.

Сейчас сфера строительства и недвижимости возвращается на привычные рыночные рельсы, где есть продавец и покупатель, выбирающий товар, который посчитает лучшим. И это позитивный тренд.

Два примера выхода из кризиса

Есть невидимая рука рынка, которая и должна самостоятельно регулировать этот рынок. Если начинают вмешиваться третьи силы (например государство), ни к чему хорошему это не приведет. В краткосрочной перспективе — возможно, в долгосрочной — никогда.

Приведу пример чисто рыночного регулирования: 2014 год, осень, начало кризиса. Доллар подскочил до 80 рублей, евро — до 100 рублей, ипотеку банки давали под 19–22% годовых. Это был стресс для рынка, но государство не вмешивалось, а монетарная политика Центробанка отражала инфляцию и ситуацию в целом.

Цены на жилье не подскочили, застройщики выдержали, а сделки хотя и вяло, но шли. Люди брали ипотеку под высокий процент, надеясь, что скоро смогут рефинансировать кредит. И они не ошиблись: уже через полгода ставки опустились до 12%, а еще через полгода — до 8%. Люди спокойно рефинансировали ипотеку и рынок продолжил жить так, как до кризиса.

Совершенно иной пример — кризис 2020 года. Правительство одобрило субсидированную ставку по ипотеке для первичного рынка, якобы пытаясь поддержать девелоперов. 

Через несколько месяцев начался бурный рост цен: некоторые застройщики повышали цену на 10% в неделю! Рост цен в 2020 году составил 20–30%, а в некоторых городах выше. 2021-й продолжил эту тенденцию. 

А закредитованность населения, которая и без того была высокой к началу пандемии, выросла еще больше.

Выдержат ли застройщики?

Сейчас и застройщики, и банки расплачиваются за эту кредитную политику. Что мы наблюдаем? Спрос падает, а в ближайшем будущем есть риск затоваривания рынка жилья. В уже сданных домах много пустующих квартир: какие-то не раскуплены, какие-то не могут найти арендатора. Об этом говорят уже не только на корпоративном, но и на государственном уровнях. Да и сами покупатели, переезжая в построенный дом, видят, что соседей не так много.

Скорого восстановления спроса мы не ждем: все, кому было необходимо жилье, уже купили его в 2020–2022 годах. Кто-то — при помощи льготных программ, кто-то — воспользовавшись нулевой ипотекой от застройщика. Не грозит ли это банкротством застройщикам?

Думаю, нет. «Жирок», накопленный девелоперами за последние годы ажиотажного стимулированного спроса, позволит им без потерь пережить период сниженного спроса — ожидается, что он займет ближайшие два–три года. Они будут строить меньше: очевидно, что такого объема предложения, как в 2020–2021 годах, сегодня не требуется.

Не стоит забывать, что у девелоперов есть прекрасный актив — земельный фонд. К примеру, в Петербурге свободной земли для застройки практически не осталось: все участки раскуплены. Любому застройщику достаточно продать участок — и он будет безбедно жить еще несколько лет, не сокращая издержки и не увольняя сотрудников.

Ждать ли дисконтов и низких ставок?

Продавцов, которые готовы делать большие скидки (как это было, например, осенью 2022 года), сегодня мало.

Застройщики тоже вряд ли будут предлагать скидки, только в рамках акций. В общей массе цены вниз не пойдут. Наоборот, они будут идти вверх, но очень осторожно.

В то же время мы наверняка увидим массу знакомых маркетинговых инструментов: отделка, меблировка или кладовка в подарок или большая скидка на паркинг. Застройщики будут предлагать опции, придающие недвижимости дополнительную ценность.

Что касается ипотечных ставок, то к околонулевым показателям и даже к 2–3% годовых они уже не вернутся: Центробанк ясно дал понять, что будет бороться с такими схемами. Регулятор требует от банков, чтобы первоначальный взнос составлял не менее 15%, а ставка по ипотеке была рыночной. Покупать на таких условиях или нет — выбор клиента.

Периодически появляются предложения субсидировать ипотеку на вторичном рынке: в краткосрочной перспективе это даст рост спроса, люди смогут быстро продать «вторичку» и купить «первичку». Но в дальнейшем ценник на «вторичку» резко пойдет вверх, за ним потянутся новостройки. В итоге ничего позитивного рынку это не принесет.

Если государство хочет реально помочь и покупателям, и застройщикам, то есть огромное число очередников, которые ждут расселения из коммуналок. Государство может выкупать квартиры у застройщиков по справедливой цене и либо раздавать, либо продавать под низкий процент очередникам, молодым семьям и всем тем, кому действительно нужна помощь.

Рынок будет регулировать себя сам

В ближайшие месяцы застройщики снова вернутся к риелторам, без которых они обходились в предыдущие три года. Именно у риелторов есть клиенты, продающие «вторичку», — они и будут основной движущей силой, основными покупателями новостроек.

Бесплатно поможем подобрать квартиру в новостройке

Мы возвращаемся к условиям 2019 года — в то время, когда рынок регулировал себя сам. Когда застройщики дружили с риелторами: риелторы знали, какие застройщики надежные, какие — не очень, и могли давать советы покупателям, предлагали лучшее и максимально подходящее клиенту жилье. Покупатели от этого только выиграют.

Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Авторы
Теги
7
Дмитрий Рубинвице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти
Могут подойти
7 комментариев
Юлия Васюкова
11 мая 2023, 17:31
А какой ещё отток населения из страны. Даже в захолустье, где я живу, есть те, кто перебрался на пмж в другие страны. И это, как раз, трудоспособная молодежь. Меня вот тоже удивляет: строят, строят, строят эти многоэтажки. А кому их покупать? Особенно при том, что сейчас началось бурное развитие строительства частных домов, где сосед будет за забором, а не, простите, пукать через общую перегородку многоэтажки.
Ответить
413/50 000
0/50 000
Сергей ТСТ
27 апреля 2023, 21:10
у нас в стране 108 млн избирателей , 42,5 млн из них пенсионеры , еще 4,5 млн лица в возрасте 18-20 лет , итого 61 млн человек в возрасте 21 и до пенсии )) не все они живут в городах где ведется строительство многоквартирных домов и не везде где стоят нет альтернативы в виде ИЖС .. Если отнять 20-30 % ( только сельское население 25 % в РФ ) кто живет в сельской местности и тех самых 500 городах в РФ где нет строительство многоквартирных домов итого 42 млн если так по минимуму отнять 30 % .. еще отсечь 10 % которые живут в Отдельно стоящих домах итого 38 млн ( округляем ) эти 38 млн потенциальных людей, часть из них живут парами , считаем 70 % в паре 14 млн пар и 10 млн одиноких .. теперь смотрим сколько домохозяйств сейчас обсуживают ипотеку 5-6 млн среднее 5,5 млн ))) отсекам 20 % ипотек на тех кто до 21 года ( есть и такие , и тех кто пенсионер и одиноких ипотечников ) т.е 4,5 млн ипотек на 14 млн семейных пар , это более 30 % население в активном трудовом возрасте ( часть из них покупатели новостроек , часть вторички , а часть брала ипотеку на доплату при альтернативе ) фак остается фактом что это каждая четвертая семья , а есть кто купил без ипотеки , кто получил в наследство или построил свой дом ))) так что самое веселое впереди , 156 млн метров ( столько выдано разрешений , продано 29 млн )это 3 млн квартир , еще уже пустующие квартиры , еще ИЖС .. все это население не переварит , а покупать как парковка денег нет , так как покупатели сейчас в Новостройках на 80% + ипотечники , а есть еще кто покупал за счет проданной вторички .. у нас нет просто кому покупать , сказка купи сдай улетучивается так как арендаторов все меньше и меньше они тоже покупают , купи недвижимость всегда растет сломалось , а раз сломалось все падаем до дна , а дно ниже точки роста цен начало 2020 года .. каждый год в взрослую жизнь входят новые люди , молодежь и все они спрос , ага , а бабушек умирает еще больше , так что бабушки перекроют весь спрос внуков если внуки не передут в другой регион ...
Ответить
2 058/50 000
0/50 000
Сергей ТСТ
27 апреля 2023, 20:58
Разрешения на строительство 156 млн кв.м жилья выданы в России – Минстрой
25 апреля 2023 ... Жильё есть, покупателей нет
По информации госкомпании «Дом.РФ», в настоящее время в стадии строительства находится 99 млн квадратных метров жилой площади. Из этого объёма:
29 млн квадратных метров проданы
42 млн – не проданы
28 млн – ещё не поступили в продажу
Ответить
379/50 000
0/50 000
ID: 98381864
27 апреля 2023, 17:27
Ооооочень сумбурная статья, которая еще к тому же и противоречит через несколько параграфов сама себе.
В чем противоречние спросите вы? Да, пожалуйста.
Вот смотрим:
начало цитаты
"Что мы наблюдаем? Спрос падает, а в ближайшем будущем есть риск затоваривания рынка жилья. В уже сданных домах много пустующих квартир: какие-то не раскуплены, какие-то не могут найти арендатора. Об этом говорят уже не только на корпоративном, но и на государственном уровнях".
конец цитаты.
и СРАЗУ ЖЕ наталкиваемся на это:
начало цитаты:
"Застройщики тоже вряд ли будут предлагать скидки, только в рамках акций. В общей массе цены вниз не пойдут. Наоборот, они будут идти вверх, но очень осторожно".
конец цитаты.
...
ЧТОООООО? цены не пойдут вниз, когда "спрос падает и рынок затаваривается"?
ГДЕ логика?!
Автор надеется на "невидимую руку рынка"!
Автор, а вам знакомы основный принципы работы рынка? Свободная конкуренция, монополия, олигополия и прочие академические "дебри"?
О какой "руке рынка" можно вообще говорить?
Проделайте простое упражение:
возьмите 1 кв. 2023г. по построенной площади нвоостроек. Потом ТОП 10 застройщиков.
Что вы увидите? ПИК - 30% рынка, первые три застройщика ТОПа - 55%.
Рынок давно контролируется олигополией компаний, которые КОНТРОЛИРУЮТ ценоообразование.
(меня за это НЕ посадят, я надеюсь?)
"Рука рынка" работает ТОЛЬКО на рынках, когда доля самого крупного игрока 15% макс.
Теперь про 2014 год сравнение с текущей ситуацией.
Тут я не буду подробно, потому что ТОЧНО посадят.
Но, уважаемый автор, попробуйте сами себе ответить, какой обстоятельство появилось в экономике в 2022 году, которое тянет ВЕСЬ бюджет на себя. И мы это отлично видит по итогам первых месяцев года.
И попробуйте ответить на такой вопрос: это как-то сможет "решиться" в обозримом будущем или....? Есть вероятность, что это "или" будет все более сильнее проявляться со временем и СИЛЬНО менять бизнес ланшшафт в стране.
p.s. сейчас в институтах вообще что ли перестали учить?
Ответить
2 102/50 000
0/50 000
ID: 96656014
5 мая 2023, 09:07
У Вас также много противоречий
30/50 000
27 апреля 2023, 15:22
Поживем, увидим!
Ответить
16/50 000
0/50 000
Сергей ТСТ
27 апреля 2023, 12:53
нет не будут снижаться , будут падать , при том падение свободное , единственное сопротивление это Воздух ( не материальная сопротивление в СМИ и инерция и эмоции участников рынка, покупателей и продавцов ) , даже те кто топит за снижение и хочет оставаться адекватным , не могут представить величину падение и проседание , это системное падение , фундаментальное , Спекулятивный рынок сломался , он и не может быть вечным , а раз сломался , теперь будет идти вниз , ниже точки роста , начало 2020 года ..
Ответить
512/50 000
0/50 000
Сейчас обсуждают
Пять правил для сделок с маткапиталом
Здравствуйте! Я являюсь собственником 2/3 квартиры после смерти матери и у брата доля 1/3. В квартире мы не проживаем и не прописаны. В квартире проживает и прописаны моя дочь с 3 детьми, зять тоже проживает но не прописан. Дочь хочет выкупить у брата долю за МК, брат согласен, я готов свою долю просто подарить. Но на долю брата, из за долгов по налогам, судебные приставы наложили арест. Можно ли будет оформить сделку сразу после погашения долгов по налогам.?
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости