Налоговые инициативы Министерства финансов РФ, в том числе увеличение налога на продажу жилья, уже несколько месяцев активно обсуждаются в прессе. Первоначально говорили о том, что изменения в налогообложении физических лиц затронут только крупных инвесторов, однако сегодня многие эксперты считают, что новые меры могут коснуться гораздо более широкого круга игроков на рынке недвижимости. Вкладывать сбережения в жилье будет менее выгодно и обычным гражданам, кроме того, арендные ставки также могут вырасти.
 

Продажа единственного жилья по-прежнему будет самой дешевой
 

Еще в 2013 году Минфин внес предложение ввести различные подходы к налогообложению сделок купли-продажи недвижимости. В первую очередь, планировалось по-разному взымать налог с тех, кто продает единственное жилье и тех, кто зарабатывает на перепродаже жилой недвижимости, то есть с инвесторов.
 

В апреле этого года Президент РФ поддержал инициативы Минфина, и проект отправился на дальнейшую доработку. Основные изменения касаются того, кому в новых условиях придется платить НДФЛ при продаже квартиры, а кто будет от него по-прежнему освобожден.
 

Ранее налог можно было не платить, если хозяин владел квартирой более трех лет. Теперь же значение имеет не столько время владения жильем, сколько количество квартир в собственности того или иного человека. Проще говоря, чем больше у вас квартир, тем больше налогов вы заплатите при их продаже. При этом продажа единственного жилья должна освобождаться от налога в любом случае, сколько бы по времени эта недвижимость не находилась у вас в собственности. А вот при проведении сделки купли-продажи с «дополнительным» жильем, в зависимости от ситуации, вопрос будет решаться по-разному.
 

Нововведения должны вступить в силу с 1 января 2015 года. В Налоговом кодексе РФ появится новая глава «Налог на недвижимое имущество физических лиц», в которой и будут отражены все изменения. Еще один важный момент состоит в том, что отныне рассчитываться налог будет исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
 

 Кому можно не опасаться новых выплат
 

«В основном документе, который описывает планируемые изменения «Основные направления налоговой политики Российской Федерации на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов (проект)», в разделе II п.1.1.3 сказано следующее: «…3) Освобождение от налогообложения доходов физических лиц от реализации жилой недвижимости, земельных участков, гаражей и долей в указанном имуществе.
 

В части освобождения от налогообложения доходов от реализации жилой недвижимости и иного недвижимого имущества необходимо установить, что такое освобождение должно предоставляться только в том случае, если в собственности налогоплательщика на дату продажи объекта имущества помимо продаваемого объекта не находилось более трех таких объектов…».
 

Как данные изменения отразятся на обычных гражданах? Большинство жителей Москвы имеют в настоящий момент один-два объекта недвижимости, попадающих под положения закона. Соответственно повышенное налогообложение при продаже «лишней», или «инвестиционной», недвижимости их не затронет. Другой категорией граждан, которым не стоит опасаться введения в действие законодательных изменений, являются люди, которые не имеют своей квартиры, но приобретающие квартиры с целью реинвестирования», – объясняет Наталья Шаталина, руководитель правового департамента инвестиционно-риэлторской компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
 

Регионы получат больше самостоятельности в вопросе налогов на недвижимость физлиц
 

У регионов будет теперь возможность вводить налог на недвижимое имущество граждан, после отмены местными органами власти действующего сейчас налога на имущество физических лиц. Планируется, что с 2015 по 2019 годы регионы смогут провести на своей территории такую отмену, а к 2020 году этот налог будет отменен по всей России. Правда, произойдет это только после завершения государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства и утверждения ее результатов. Тогда и вступит в силу установленный уже региональными органами власти налог на недвижимое имущество физических лиц, под который подпадут как сооружения, помещения и здания, так и объекты незавершенного строительства и единые недвижимые комплексы. Устанавливать ставку налога, разумеется, в пределах ограничений, прописанных в Налоговом кодексе РФ, будут муниципалитеты.
 

Инвесторам в российскую недвижимость перекроют кислород?
 

«Если данный закон будет принят, покупать первичную недвижимость в инвестиционных целях будет менее выгодным, а то и вовсе невыгодным, так как именно лишние метры жилья более всего попадут под налог», – говорит специалист по недвижимости Ирина Щербинина.
 

С этим мнением согласна и Наталья Шаталина: «Налоговые изменения могут непосредственно коснуться профессиональных инвесторов на рынке, в чьей собственности, как правило, находится большое количество объектов недвижимости. В случае введения данного налога привлекательность вложений в российскую недвижимость для крупных инвесторов, безусловно, снизится. Все это, совместно с новыми правилами налогообложения недвижимости (введения налогообложения с кадастровой стоимости квартиры), может привести к тому, что рынок инвестиций в российскую недвижимость будет серьезно подорван. В свою очередь, это приведет к пересмотру концепции многих новых проектов, а также, в перспективе, – к их сворачиванию».
 

Очевидно, что вложение капитала в российскую недвижимость станет гораздо менее выгодным. Однако еще важнее то, что предстоящие изменения отразятся на интересах не только лишь одной группы игроков рынка – инвесторах. Новые законодательные инициативы, безусловно, повлияют на рынок недвижимости в целом. Об этом говорит хотя бы то, какое количество квартир приобретается сейчас в целях инвестирования.
 

По словам Натальи Шаталиной, в настоящее время доля инвестиционного жилья в новостройках Москвы составляет, по разным оценкам, от 8 до 20% от общего количества проданных квартир. При этом большой разброс в оценках связан, прежде всего, с тем, что многие инвесторы приобретают квартиры не для последующей продажи, а для сдачи купленного жилья в аренду, что затрудняет их идентификацию. В Подмосковье и Новой Москве доля инвестиционных квартир в новостройках еще выше и достигает, по некоторым оценкам, 30%.
 

Деньги российских инвесторов потекут за границу
 

Говорят, что свято место пусто не бывает. Если владельцам капитала станет не выгодно вкладывать деньги в жилье в России, они станут искать новые способы сохранить и приумножить свои деньги. Многие считают, что новые инициативы Минфина как раз и рассчитаны на то, что налоговые ограничения по недвижимости увеличат приток капитала на фондовые рынки и будет стимулировать вложение средств в ценные бумаги. Однако в условиях современной ситуации в экономике России многие эксперты считают это не слишком вероятным вариантом развития событий.
 

«Бесспорно, большая часть инвесторов, особенно в первое время, постарается не вкладывать деньги в новые проекты и предпочтет выждать и оценить перспективность вложений в новых условиях. Кроме того, возрастет отток капитала из страны, так как приобретение недвижимости в странах ближнего и дальнего зарубежья станет более интересным для потенциальных российских инвесторов. При этом нет четкого понимания, чего же все-таки хочет получить правительство с введением таких законов. События последних лет на Западе продемонстрировали – бизнес и связанные с ним деньги всегда уходят туда, где им наиболее комфортно. Если инвесторы не будут инвестировать в недвижимость российскую, значит, будут вкладывать в инвестиции за рубежом. Если нет возможности выгодно вложить средства в своей стране (не обязательно в недвижимость), значит, инвесторы будут искать сферы приложения своих капиталов за границей. При этом никакие запретительные меры не могут серьезно повлиять на данный процесс», – считает Наталья Шаталина.
 

«На мой взгляд, после принятия данного закона половина инвестиционных квартир будет выставлена на продажу, что может несколько снизить стоимость такого жилья. Однако при этом вырученные деньги «утекут» за рубеж. Вкладываться в ценные бумаги или производство наши граждане не привыкли, соответственно, ими будет покупаться недвижимость за рубежом», – говорит Ирина Щербинина.
 

Новые налоги могут повысить цену на аренду жилья
 

Спрогнозировать прямое повышение цен на квадратные метры сейчас пока сложно. И даже наоборот, если в какой-то момент хозяева жилья, опасаясь увеличения налогового бремени, решат поскорее реализовать свою недвижимость, то выставленные в большом количестве на продажу инвестиционные квартиры могут несколько потерять в цене. Зато со стоимостью аренды дела обстоят несколько иначе. Специалисты считают, что одним из последствий принятия новых законов может быть рост арендных ставок. Это вполне естественно, если учитывать, что все больше «дополнительных» квартир приобретается не для того, чтобы в обозримом будущем выгодно перепродать их, а с целью заработать на аренде.
 

«Новые правила, скорее всего, коснутся и таких инвесторов, которые профессионалами в данной области не являются, однако хотят при помощи вложений в недвижимость защитить от инфляции свои сбережения и получить стабильный доход от сдачи квартиры в аренду», - считает Шаталина. А это значит, что для того чтобы вернуть хотя бы часть денег, «съеденных» налогами, они вполне могут увеличить арендные ставки. Впрочем, здесь важно учитывать и другой аспект.
 

«Новые налоги вполне могут вызвать рост цены на аренду жилья. Правда, она и сейчас высокая.  Кроме того, имеет значение тот факт, что наибольшее количество строящегося жилья, которое чаще всего приобретается инвесторами, находится не в Москве, а в ближнем Подмосковье, и арендуют эти квартиры небогатые люди, для которых и сейчас арендные ставки – потолок возможностей», – говорит Ирина Щербинина.
 

Так что, хотя повысить цену на аренду для хозяев квартир – перспектива весьма соблазнительная, в реальности это будет возможно далеко не во всех сегментах.
 

Специалисты воздерживаются от долгосрочных финансовых прогнозов
 

Наталья Шаталина: «Конечно, на первоначальном этапе количество собираемых налогов увеличится, но вот чего стоит ожидать в отдаленной перспективе – пока неясно. В какую сторону при таком положении вещей могут измениться цены на рынке новостроек в России – сказать затруднительно».
 

Рынок порой очень остро реагирует на мельчайшие изменения, особенно в финансовой сфере и налогообложении. Все будет зависеть от конкретных мер и цифр, которые будут прописаны в законе, а также от региональных налоговых ставок. Поэтому многие эксперты советуют не делать преждевременных выводов относительно динамики цен и конкретных финансовых последствий новых налоговых правил. 
 

«Я считаю, что делать прогнозы по изменениям в налоговом законодательстве пока еще рано. Вот будет законопроект, тогда и можно сделать выводы на то время и согласно общей экономической ситуации в стране на тот момент, – говорит Анатолий Пысин, генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости». – Все новые предложения Минфина РФ в сфере налогообложения сделок купли-продажи недвижимости, которые обсуждаются в прессе, еще достаточно “сырые” и до реального принятия закона пока далеко. Очевидно, что экономические реалии сегодняшнего дня – это удешевление рубля и дефицитный бюджет, который каким-то образом надо пополнять, поэтому и появляются подобные инициативы».