Новостройки: спрос из Санкт-Петербурга переехал в область

В 1 квартале 2019 года в Санкт-Петербурге и ближних пригородах Ленинградской области было заключено 28,4 тыс. ДДУ (что на 6% меньше, чем в 4 квартале 2018 года, но на 24% больше, чем год назад). Реакцией покупателей на рост цен в 2-й половине 2018 года и изменение ставок по ипотеке стало перераспределение спроса. Если в Петербурге число сделок сократилось на 10% (по отношению к предыдущему кварталу), то в Ленинградской области зафиксирован рост на 8%. Число ипотечных сделок снизилось на 2-3 пп. Снижение активности покупателей заставило застройщиков аккуратнее подходить к индексации цен. По итогам 1 квартала 2019 года средние цены на первичном рынке даже немного снизились (-1% по отношению к 4 кварталу 2018 года).

1.Число сделок снизилось на 6% по отношению к предыдущему кварталу, но выросло на 24%в годовом выражении. В 1 квартале 2019 года покупатели стали активнее интересоваться жильём в Ленинградской области.

В 1 квартале 2019 года спрос на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области был достаточно высоким для начала года. За рассматриваемый период было зарегистрировано 28,4 тыс. ДДУ (см. табл. 1), что на 24% больше, чем в 1 квартале 2018 года. По сравнению с итогами 4 квартала 2018 года количество регистраций на первичном рынке агломерации за январь – март текущего года снизилось на 6%. Это связано как с сезонностью спроса, так и с реакцией покупателей на увеличившиеся цены и ухудшение условий предоставления ипотечных кредитов. Падение спроса зафиксировано только в северной столице (минус 10%), тогда как в Ленинградской области объём продаж вырос на 8%. В 1 квартале 2019 года на петербургском рынке наблюдается смещение части спроса от городских проектов к областным. Аналогичная тенденция зафиксирована в начале 2019 года и в столичном регионе (по итогам мартаобъём продаж в Москве сократился на 3%, а в Московской области вырос на 18%). Таким образом, покупатели реагируютна удорожание жилья.

2. Выручка застройщиков по итогам 1 квартала 2019 года выросла на 28% в годовом выражении (но снизилась на 6% по отношению к предыдущему кварталу).

Суммарная оценка выручки застройщиков агломерации Санкт-Петербурга увеличилась на 28% (с 88,6 млрд руб. за 1 кв. 2018 г. до 113,8 млрд руб. в 1 кв. 2019 г.) (см. табл. 4). Выручка девелоперов продолжает расти опережающими темпами по сравнению с приростом числа сделок. Это происходит за счет роста общего уровня цен. В северной столице суммарный объём выручки вырос на 33%: с 69,3 млрд руб. до 92,1 млрд руб. В Ленинградской области – на 12% за аналогичный период. По сравнению с результатами 4 квартала 2018 года объем выручки застройщиков снизился на 6%, как и объём продаж (см. табл. 5). При этом застройщики Санкт-Петербурга заработали на 8% меньше, чем в 4 квартале 2018, а в Ленинградская области – на 7% больше.

3. Рейтинг застройщиков-лидеров по объему продаж почти не изменился.

По итогам 1 квартала 2019 года на топ-10 застройщиков-лидеров по объёму продаж в Санкт-Петербурге пришлось 13,2 тыс. сделок – это около 64% от того, что заработали застройщики северной столицы за данный период. По сравнению с 1 кварталом 2018 года концентрация не изменилась. Как и год назад первое место в рейтинге занимает компания Setl City – 5,3 тыс. зарегистрированных ДДУ (+71% по сравнению с 1 кв. 2018 г.), следом идет компания «ЛСР» – 1,9 тыс. сделок (-3% за аналогичный период) (см. табл. 2). На третьей строчке расположился застройщик «Лидер Групп», по сравнению с 1 кварталом прошлого года продажи компании выросли на 35% и позволили ей подняться на 3 строчку топ-10, сместив «Главстрой Девелопмент».

В Ленинградской области по результатам 1 квартала 2019 года десять застройщиков-лидеров совершили 5,1 тыс. сделок по ДДУ. По сравнению с 1 кв. 2018 года концентрация сделок у застройщиков-лидеров сократилась с 71% до 65% (см. табл. 3). В тройку лидеров уже продолжительное время входят ГК «Полис» (0,8 тыс. сделок, минус 17% за год) и Setl City (0,6 тыс. сделок, плюс 2% за год)). На вторую строчку поднялась компания «Лидер Групп», реализовав за 1 кв. 2019 года 721 лот (плюс 51% по сравнению с 1 кв. 2018 года).

4. Доля ипотечных сделок снижается на фоне роста ставок.

Рост ипотечных ставок начал сказываться на доле сделок с привлечением банковского финансирования. В Санкт-Петербурге на ипотечные сделки в 1 кв. 2019 года пришлось около 51% продаж. По сравнению с 4 кв. 2018 года показатель снизился на 2 процентных пункта. В Ленинградской области доля покупателей-ипотечников снизилась за аналогичный период на 3 процентных пункта. В 4 кв. 2019 года на них пришлось 55% сделок.

5. С начала года цена предложения практически перестала расти.

Снижение спроса на рынке агломерации Санкт-Петербурга в начале 2019 года (по сравнению с 4 кварталом 2018) заставило застройщиков аккуратнее подходить к индексации цен. По итогам 1 квартала 2019 года средняя цена предложения в Ленинградской области почти не изменились (-0,7%) и составила 77,5 тыс. руб. за квадратный метр. За аналогичный период цена квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга составила 118,1 тыс. руб. С января 2019 года показатель снизился на 2,2%.

Табл. 1 Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018-2019 гг., ед.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Табл. 2 Топ-10 застройщиков-лидеров Санкт-Петербурга по объёму продаж, 1 кв. 2019 года

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Табл. 3 Топ-10 застройщиков-лидеров Ленинградской области по объёму продаж, 1 кв. 2019 года

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Табл. 4 Объем выручки по сделкам (регистрациям ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018-2019 гг., млрд руб

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Табл. 5: Доля ипотечных сделок по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018-2019 гг., %.

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Табл.6 Топ-10 ЖК по числу сделок в 1 кв. 2019 г. на первичном рынке Санкт-Петербурга

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Табл.7 Топ-10 ЖК по числу сделок в 1 кв. 2019 г. на первичном рынке Ленинградской области

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Табл. 8 Топ-10 застройщиков по выручке в феврале на первичном рынке агломерации Санкт-Петербурга

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

 Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Санкт-Петербурге (все ЖК) и Ленинградской области (Всеволожский, Гатчинский, Ломоносовский, Выборгский районы и ряд других крупных ЖК, на которые суммарно приходится более 96% от спроса по региону); только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 5 жилых помещений внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (с учетом индивидуальных особенностей помещения, но, как правило, без учета скидок); группировка проектов выполнена по принципу "1 ЖК — 1 застройщик"; используется брендовое название с учетом слияний и поглощений).

Фото: Борис Лясковский