Количество новостроек по Горьковскому и Егорьевскому шоссе остается традиционно низким, однако в пределах 30 км от МКАД можно найти достаточно качественное жилье в сегменте «комфорт» по цене от 45 тыс. рублей за квадратный метр. В качестве бонуса – уникальная природа ближнего Подмосковья, улучшающаяся логистика и хороший уровень социальной инфраструктуры, который заявляет большинство застройщиков.
Северо-восточное направление – Горьковское и Егорьевское шоссе – никогда не пользовалось особой популярностью у покупателей недвижимости на первичном рынке. Отчасти виной этому были проблемная экология и транспортная доступность: на этом направлении в свое время построили множество промышленных предприятий, а обе трассы всегда отличались низкой пропускной способностью. Однако кризис, который, как известно, имеет не только отрицательные последствия, на рынке недвижимости северо-восточного направления сказался скорее благотворно. Большинство предприятий закрылись или значительно снизили производство, сократив выбросы вредных веществ, а главное, прекратив отравлять стоками живописные водоемы этой части Подмосковья. А новые транспортные проекты, такие как строительство скоростной трассы Москва – Ногинск, улучшают перспективы направления.
Но самым привлекательным фактором остаются цены в новостройках, которые существенно ниже, чем на соседних северном и северо-западном направлениях. В сочетании с природными красотами таких мест, как Мещерская низменность, с ее заповедными лесами и озерами, это повышает интерес покупателей к проектам, локализованным в Ногинске, Реутове, Старой Купавне, Раменском, Воскресенске и других старинных городах юго-восточного Подмосковья с их неспешным укладом жизни, столь ценимым москвичами, уставшими от суеты и вечных проблем.
В этом материале – обзор наиболее перспективных новостроек класса «комфорт» по Горьковскому и Егорьевскому шоссе, расположенных не далее 40 км от МКАД.
Горьковское шоссе: от провинциального Ногинска до претенциозного Реутова
Если говорить о Горьковском шоссе, то наибольшее количество предложений, привлекательных в отношении «цена – качество», сосредоточено в Ногинске и его окрестностях. Наиболее масштабным проектом здесь является микрорайон «Полет», который возводит компания «Жилстрой Миллениум» – комплекс монолитно-кирпичных высоток переменной этажности в озелененном, экологически чистом месте. Правда, по части экологии у многих покупателей возникают вопросы, поскольку недалеко от ЖК находится завод по производству керамической плитки. Кстати, он же отнюдь не улучшает и «социальную экологию», поскольку трудятся тут в основном жители бывших республик СССР, которых в маленьком Ногинске едва ли не больше, чем коренных жителей. Однако заявленная цена жилья на уровне 45 тыс. рублей за квадратный метр, а также наличие паркинга на 1 000 мест и обещания застройщика возвести детский сад и реконструировать школу отодвигают сомнения на задний план.
Интересно сравнить «Полет» с ближайшим соседом – микрорайоном «Новое Бисерово», расположенным недалеко от Старой Купавны, в районе деревни Щемилово.
Здесь возводятся те же самые монолитно-кирпичные дома со сходной инфраструктурой. Но при этом преимущества загородной локации – близость природных заказников, лесопарков и озер – сразу поднимают цену метра на 10-12 тыс. рублей. Однушка в «Новом Бисерово» стартует от 1,8 млн рублей, и квартиры расходятся достаточно быстро, несмотря на соседство ЖК с гораздо более умеренным ценообразованием.
Вообще, Старая Купавна в последние годы пользуется особым вниманием застройщиков – уж очень красивые места. При этом самих застройщиков здесь не так уж много, конкуренция умеренная, что позволяет держать средние цены на жилье примерно на одном уровне, привлекая покупателей инфраструктурными проектами и своеобразием строительных решений. Так, любопытно посмотреть на ЖК, названный в пику локации, «Молодая Купавна» – несколько трехэтажных монолитно-кирпичных корпусов, в которых используются и сборный железобетон, и полнотелый кирпич, и газобетонные блоки. ЖК расположен вблизи старого соснового леса, промышленных предприятий здесь практически нет, поэтому «Молодая Купавна» пользуется повышенным вниманием покупателей, и застройщик, компания «СтройГеоСфера», уже склонен пересмотреть в сторону увеличения цену квадратного метра, которая сегодня обозначена на уровне 50 тыс. рублей.
Еще интереснее малоэтажный проект «ЭкоГрад-Обухово», который реализует в Ногинском районе компания «Зордекс»: это похожий на «Молодую Купавну» комплекс из трехэтажных домов, однако с необычной квартирографией. Здесь нет квартир больше чем в две комнаты, но каждая оснащена восьмиметровой столовой и большой лоджией, что открывает интересные перспективы для превращения двушки в трех- и даже четырехкомнатную квартиру. Комфортная цена на уровне 48 тыс. рублей за квадратный метр позволит сэкономить средства на перепланировку. Главное, чтобы проект был доведен до конца: среди покупателей сегодня распространяются слухи о том, что у застройщика возникли крупные проблемы.
Любопытно предложение от «Восточно-инвестиционной строительной компании», которая возводит в Старой Купавне ЖК с малопонятным, но романтическим названием «Венеция». В перспективе здесь должны появиться несколько 6-7-этажных монолитных домов весьма разнообразной квартирографии: например, в ЖК можно встретить предложения однокомнатных квартир площадью от 38 до 59 (!) квадратных метров. На взгляд придирчивого критика, ЖК вряд ли можно отнести к классу «комфорт+», в котором позиционирует «Венецию» сам застройщик, однако цены здесь более чем комфортны – от 45 тыс. рублей за метр. Ради такой экономии бюджета можно смириться и с недостатком мест на парковках, и с тем, что «безлошадным» покупателям придется полчаса добираться до ближайшей железнодорожной станции на автобусе.
Особое место среди локаций по Горьковскому шоссе занимает Реутов. Это уже практически Москва, так что и жизнь, и цены здесь ориентированы на столицу. Например, в ЖК «Рациональ» от застройщика «Континент Холдинг» – комплексе из трех монолитно-кирпичных корпусов разной этажности – квадратный метр предлагается по цене от 95 тыс. рублей. При этом никакой эксклюзивности ни в планировках, ни в инфраструктурном отношении в «Рационале» не наблюдается. Однако волшебная фраза в рекламном проспекте «В одном километре от МКАД» решает все. Тот, кто готов жить как можно ближе к Москве, вынесет все – и близость оного МКАДа, а стало быть, проблемную экологию, и жуткие пробки при въезде на кольцо, и даже сомнительные перспективы самого «Рационаля», сдача которого в эксплуатацию откладывалась уже не раз на фоне постоянно муссируемых слухов о скором банкротстве застройщика.
Тем, кто считает цены в «Рационале» завышенными, следовало бы сравнить их с предложениями в других проектах Реутова. Например, в ЖК «Родной город Каховская» они начинаются со 137 тысяч рублей за метр. Может быть, руководителям компании-застройщика «РГ-девелопмент» кажется, что привлечение проектного бюро «с мировым именем» (цитата с официального сайта компании) оправдывает эту цену. Иначе непонятно почему метр в ЖК «Родной город Каховская» стоит почти вдвое больше, чем, например, в расположенном неподалеку «Микрорайоне, 6а» с такими же монолитными домами и сходной инфраструктурой.
Егорьевское шоссе: меньше, да лучше
Егорьевское шоссе менее богато предложениями на рынке новостроек, но цены здесь гораздо более щадящие, чем по Горьковскому, а по мере удаления от МКАД они падают гораздо интенсивнее. Оценить разницу можно, сопоставив цены в двух ЖК практически одинаковых характеристик в сегменте «комфорт». Например, квадратный метр в комплексе «Красково-сити» в Люберцах застройщик сегодня оценивает в 65 тыс. рублей. За эту цену покупатель получает квартиру в монолитном доме стандартной планировки в микрорайоне, строительство которого растянуто до 2019 года. При этом компания «Тройка РЭД» отнюдь не относится к категории стопроцентно надежных застройщиков. Тем не менее, «Красково-сити» будет иметь успех уже потому, что находится всего лишь в 13 км от МКАД, а ближайшая станция электрички расположена в 3,5 км от ЖК. Экологические проблемы, вызванные соседством предприятия «Вторалюминпродукт», в этих условиях уже не могут служить 
определяющим фактором, тем более что «Красково-сити» окружено лесными массивами и озерами.
Теперь сравним цены в этом ЖК с комплексом «Солнечный» в Раменском от компании «РамСтрой». Квартиры в монолитно-кирпичных домах, точно таких же, как в «Красково-сити», предлагаются здесь по цене от 50 тыс. рублей за квадратный метр – на 15 тысяч меньше. Ровно настолько же «Солнечный» дальше от МКАД.
Несколько выше цены в ЖК «Родники», расположенном в одноименном поселке Раменского района.
Дома здесь также монолитно-кирпичные, однако застройщик, компания «Монтажпромстрой», привлекает покупателей предложением нескольких вариантов отделки, а также удобной логистикой: вблизи ЖК две железнодорожные станции.
Видимо, поэтому застройщик счел, что может предлагать квадратный метр на 2 тыс. рублей дороже, чем в «Красково-сити» – за 52 тысячи.
Примерно такой же уровень цен демонстрирует на данный момент ЖК с лирическим названием «Зеленая околица», однако квартирография здесь гораздо привлекательнее: площадь однушки начинается от 43 кв. м. Инфраструктура не оставляет желать лучшего: супермаркет, поликлиника, детский сад и две школы. Неудивительно, что динамика продаж здесь гораздо выше, чем у конкурентов. Квадратные метры ценой от 55 тыс. рублей расходятся быстро.
Еще одна перспективная локация по Егорьевскому шоссе – тихий и уютный наукоград Жуковский, расположенный в 35 км от МКАД, в окружении многочисленных рек и озер. Шум, который периодически доносится от аэродрома Раменское, не смущает тех, кто решил поселиться в этом благословенном уголке, тем более что застройщики соблазняют весьма адекватными ценами. К примеру, компания «Гарантия Строй», возводящая здесь ЖК «Гагаринский», предлагает приобрести весьма приличные квартиры в монолитных домах площадью от 39 кв. м по цене от 43 тыс. рублей.
