После скромных объемов продаж в декабре и январе по итогам февраля в московских новостройках зафиксирован заметный рост спроса. Число сделок выросло на 23% в месячном и на 19% в годовом выражении. Рост выручки составил 28% и 41% соответственно.

Ключевым фактором успешных продаж в феврале стало замедление роста цен. Всего по Московскому региону они увеличились менее, чем на 1% (выросли цены только в Новой Москве (+2%), в Московской области и в Москве в старых границах их динамика составила десятые доли процента).

Рынок адаптировался к новым уровням ипотечных ставок. Доля сделок с использованием ипотеки остается на рекордно высоких уровнях. В Москве в старых границах с помощью банковских кредитов по-прежнему продается около половины лотов, в Новой Москве и Московской области почти 60%.

Активизировался выход новых проектов, тогда как активное предложение на рынке в феврале продолжило сокращаться.

Сделки 

1. Число сделок в Московском регионе выросло на 23% по сравнению с январем 2019 года.

По итогам февраля 2019 года на рынке новостроек Московского региона наблюдается рост числа зарегистрированных ДДУ – +23% по отношению январю 2019 и +19% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. Объем спроса в старых границах Москвы приближается к рекордам осени 2018 года (почти 5,0 тыс. лотов). Рост по сравнению с январём 2019 года составил 37%; по отношению к аналогичному периоду прошлого года 43%. Последний раз такой большой прирост в относительном выражении фиксировался 2 года назад. В Новой Москве активность покупателей выросла на 26%: с 1,9 тыс. сделок в январе до 2,4 тыс. в феврале. К аналогичному периоду прошлого года спрос вырос на 18%. 

Впервые за последние месяцы спрос на жилье на присоединенных территориях рос менее активно, чем в старых границах. Одной из причин является постоянное увеличение цен в комплексах в Новомосковском округе на протяжении последнего года, в результате чего покупатели стали активнее интересоваться проектами в Москве в старых границах. В ключевых проектах первичного рынка Подмосковья объем продаж в феврале составил 4,7 тыс. сделок по ДДУ, что на 10% больше, чем в прошлом месяце (по отношению к прошлому году -+2%).

2. Выручка застройщиков Московского региона увеличилась на 28% к предыдущему месяцу.

Суммарная оценка выручки застройщиков Московского региона выросла на 28% (с 70 млрд руб. за январь 2019 года до 90 млрд руб. в феврале). К аналогичному месяцу прошлого года рост составил 41%. Выручка девелоперов продолжает расти опережающими темпами по сравнению с приростом числа сделок. Это происходит как за счет роста общего уровня цен, так и за счет увеличения доли продаж на высоких стадиях строительства. Между субрынками рост выручки распределился следующим образом — +37% в Москве в старых границах, + 28% в Новой Москве и +10% в Московской области. К настоящему моменту рост выручки пока позволяет компенсировать возросшие расходы, связанные с повышением отчислений в компенсационный фонд, изменением ставки НДС, удорожанием банковских кредитов.

3. Доля ипотечных сделок стабильна. Больше половины новостроек продается в ипотеку несмотря на рост ставок.

Две волны повышения ипотечных ставок, прошедшие в октябре и январе, практически не сказались на доле таких сделок на рынке новостроек. Ставки на уровне «около 10%» остаются комфортными для большинства заемщиков. К экстремально дешевой по российским меркам 8,5-9%-й ипотеке покупатели за несколько месяцев прошлого года просто не успели привыкнуть (а относительно среднего уровня ставок, характерного для всего десятилетия (~12%),сегодняшние условия кредитованияостаются очень привлекательными). Все последние месяцы доля ипотечных сделок меняется слабо. В Москве в старых границах с помощью банковских кредитов по-прежнему продается около половины лотов, в Новой Москве и Московской области почти 60%.

Цены

4. Рост цен практически остановился.

Повышение цен на протяжении последних месяцев было связано как с объективными факторами (ростом себестоимости строительства), так и умело выстроенными pr-кампаниями крупных застройщиков, которые, с одной стороны, немного повышали цены, но, главное, одновременно анонсировали их грядущий еще более высокий рост из-за законодательных изменений (которого пока не произошло). Подобная стратегия была довольно рискованной, так как рост цен был запущен на фоне стагнации реальных доходов населения, очередного ослабления курса рубля и нового витка роста геополитической напряженности. Это привело к скромным объемам продаж в декабре и январе, что, заставило застройщиков аккуратнее подходить к индексации цен. В феврале заметный рост продолжает фиксироваться только в Новой Москве, где девелоперы продолжают отыгрывать фактор грядущего запуска линии метро в Коммунарку. В ТиНАО по отношению к рубежу января и февраля цены выросли на 2% (до 120,2 тыс. руб.) в Московской области на 0,9% (до 84,6 тыс. руб.), в Москве в старых границах изменились менее, чем на 0,1% (200,5 тыс. руб.)

Предложение

5. Рост нового предложения возобновился после 3-месячного спада; застройщики вывели более 800 тыс. кв. м в новых проектах.

Впервые с ноября 2018 года объем вывода нового предложения начал расти. По сравнению с январем 2018 года показатель вырос на 35% и составил 807 тыс. кв. м. В Новой Москве, после январского затишья, в продажу вывели 129 тыс. кв. м жилья, в старой Москве около 348 тыс. кв. м (+7% за месяц), в Московской области – 330 тыс. кв. м (+21% за месяц). На рынок жилья Московского региона вышло 10 новых проектов.Как и в прошлом месяце, половина из них относится к классам премиум и де-люкс (в том числе, и необычный для центра столицы проект в формате таунхаусов Eight Yards на улице Ефремова).

6.Общий объем активного предложения в новостройках Московского региона продолжает снижаться.

Текущий баланс спроса и вывода нового предложения приводит к тому, что число лотов, находящихся в активной реализации, продолжает падать. За 12 месяцев число квартир и апартаментов в опубликованных прайс-листах снизилось на 18% (с 118 до 100 тыс. лотов). Предложение сокращается как из-за высокого спроса, так и из-за ухода из реализации замороженных и проблемных проектов. Быстрее всего продаются наиболее ликвидные предложения, что в перспективе может привести к дефициту квартир самых востребованных метражей в рядерайоновМосковской агломерации. Ключевой вклад в снижение предложения внесли проекты старой Москвы, здесь по сравнению с январём показатель снизился на 8% (40,9 тыс. лотов). На рынке Новой Москвы объем активного предложения остался на уровне января 2019 года (7,9 тыс. лотов), а в Московской области вырос на 2%: с 50,1 до 51,3 тыс. лотов.

Приложение

Лидеры продаж в феврале 2019 года

Табл. 1. Топ-10 ЖК по числу сделок в феврале на первичном рынке Москвы в старых границах

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл. 2. Топ-10 ЖК по числу сделок в феврале на первичном рынке Новой Москвы

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл. 3. Топ-10 ЖК по числу сделок в феврале на первичном рынке Московской области

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл. 4. Топ-10 застройщиков по выручке в феврале на первичном рынке Московского региона

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве (все ЖК) и Московской области (140 ЖК, на которые приходится более 90% спроса); только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 5 жилых помещений внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (с учетом индивидуальных особенностей помещения, но, как правило, без учета скидок); группировка проектов выполнена по принципу "1 ЖК — 1 застройщик"; используется брендовое название с учетом слияний и поглощений).