2011 г. можно назвать годом новостроек — на этом сегменте сходились все тренды рынка. Главный из них — уход строек из центра, чему способствовали достаточно сильные центробежные силы: запрет строительства в ЦАО, расширение границ Москвы на юго-западе, общий дефицит строительных площадок в центре и смещение их на периферию. Именно новая градостроительная политика мэра определила будущее рынка новостроек на многие годы вперед.
Перезагрузка рынка новостроек
В феврале 2011 г. стартовал самый масштабный в истории Москвы пересмотр инвестиционных контрактов, подписанных при Лужкове. В результате из 1400 инвестконтрактов было проверено 840, из которых 330 расторгнуто, то есть треть. В 80% случаев — по причине невозможности оформления земельных отношений. А пока наши чиновники усовершенствуют земельные правоотношения, выгодных площадок в Москве лишились такие известные девелоперы, как СУ-155, «Крост», «ПИК», «Баркли», «Галс-Девелопмент», «Главстрой» и др. Из этого списка компаний понятно, что основная часть контрактов относилась к жилью экономкласса. Таким образом, в ближайшем будущем город недополучит эти площади.«Дефицит новых качественных предложений будет нарастать, поскольку пока политика мэра Москвы Сергея Собянина направлена в большей степени не на решение жилищного вопроса, а на развитие социальной и транспортной инфраструктуры, — говорит директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. — В частности, с 2011 г. власти обсуждают возможность включения в инвестконтракты обязательств по строительству соцобъектов — школ, поликлиник и детских садов. Рентабельность подобных проектов будет не выше 5–10%. Столичные власти смогут договориться с инвесторами, только если предоставят им допплощадки под коммерческую застройку, финансовые льготы и административную поддержку в качестве компенсации».
Другим историческим решением С. Собянина стало максимальное ограничение — практически запрет — на новое строительство в центре города. После оглашения этой новости в ряде проектов премиум-класса существенно повысились цены и оживились продажи. В целом игроки рынка восприняли это решение позитивно. «В старинных районах столицы необходимо в первую очередь сохранять и реконструировать исторические здания, а не застраивать современными комплексами, которые далеко не всегда удачно вписываются в существующее окружение, — комментирует Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам компании «Пересвет-Инвест». — Также хотелось бы, чтобы центр стал более уютным, здесь необходимо создавать прогулочные зоны, а не только крупные автомобильные дороги».
К «разуплотнению» центра столицы и развитию периферийных районов приведет и расширение административных границ города — еще одно «эпохальное» для жилищного рынка событие.
Безусловно, проект расширения столичных границ — это правильный шаг. Но не все игроки согласны с новым градостроительным планированием. «Первый вопрос, который возникает у меня, — почему Новая Москва расширяется именно глубоко на юг и сразу в два с половиной раза? — спрашивает генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. — На мой взгляд, логичнее было бы расширить столицу в пределах первого кластера — на 10–15 км равномерно вокруг города. Это позволило бы диверсифицировать транспортные потоки. А с такой застройкой не избежать перегруза транспорта в сопряженных местах».
Так или иначе проект «Новая Москва» предоставляет девелоперам широкие возможности по развитию новых территорий и модернизации инфраструктуры на 20–30 лет вперед.
Объекты, которые вышли на рынок в 2011 г. |
Премиум-класс |
Клубный дом Barkli Virgin House, 1-й Зачатьевский пер., д. 8/9 |
Клубный дом Skuratov House, ул. Бурденко, вл. 11 |
ЖК KnightsBridge, ул. Кооперативная, вл. 16 |
ЖК «На Трубецкой», ул. Трубецкая, 28, стр. 2 |
ЖК Barkli Park, ул. Советской Армии, вл. 6 |
Клубный жилой дом, Печатников пер., 3, стр. 1 |
Клубный дом Novel House, 3-й Кадашевский пер., 5, стр. 1 |
Строим, строим, недостроим…
По словам заместителя мэра по вопросам градостроительной политики Марата Хуснуллина, до конца 2011 г. планируется ввести 2,2 млн кв. м жилья — это на 24% ниже объемов 2010 г. По мнению экспертов, продолжение тенденции сокращения темпов ввода жилья в 2011 г. было, в принципе, ожидаемо, как и минимум два последующих года.
«Докризисных темпов строительства сегодня нет, но объем сданных площадей за счет больших объектов может в следующем году вырасти», — рассуждает Екатерина Румянцева, генеральный директор Kalinka Realty.
Что касается распределения сданных в 2011 г. площадей по округам, то в этом отношении лидирует Южный административный округ (было сдано порядка 368 тыс. кв. м). На втором месте Юго-Западный и Западный округа (в каждом из них было сдано около 200 тыс. кв. м). И на третьем месте идут Северо-Западный и Восточный округа (по 120 тыс. кв. м). Соответственно, в остальных округах строилось меньше. Помимо жилья было сдано 14 дошкольных учреждений (детских садов), 4 общеобразовательные школы и 4 поликлиники.
Предложение на убыль
В результате смены власти в городе и пересмотра градостроительной политики резко сократился и вывод на рынок новых проектов. В элитном сегменте предложение пополнили семь новых объектов (два из которых — это проекты реконструкции, начатые в прошлые годы). В сегменте бизнес-класса на рынок вышли четыре новых адреса (два из которых комплексы апартаментов временного проживания). В экономклассе отрыты продажи в семи объектах.
«При С. Собянине новых проектов по строительству жилья в течение года в Москве почти не появлялось, — комментирует ситуацию Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Новости о начале реализации первых проектов по строительству жилья пришли только в начале этой осени». Причем упали объемы строительства не только коммерческого, но и социального жилья в городе. Хотя последний факт наблюдается уже на протяжении трех-четырех лет. Доля социального жилья снизилась с 65% в 2008 г. до 30% в 2011-м.
«В Москве темпы жилищного строительства падают с 2008 г., и эта тенденция закономерна, так как площадок под застройку становится все меньше, — говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век». — Дальнейшие перспективы девелоперов связаны в основном с комплексной реконструкцией кварталов и освоением промышленных и транспортных территорий. Все эти процессы трудоемкие и затратные, поэтому застройщики, которые обладают правами на участки подобного рода, не торопятся начинать проекты. Их экономика должна быть тщательно выверена. Те же площадки, на которых можно строить, с каждым годом становятся все более сложными в плане освоения. В последнее время значительно возросла стоимость технических условий на присоединение объектов к инженерным сетям. Серьезную роль играет и фактор протестных настроений, который уже нельзя не учитывать при рассмотрении участия в небольших проектах».
«Я бы не стал объяснять провал нового строительства в Москве дефицитом площадок, — возражает Дмитрий Котровский, управляющий по продажам жилого комплекса «Олимпийская деревня Новогорск». — На мой взгляд, эта тема раздувается искусственно. Корень зла — дефицит дорожной инфраструктуры. Решение не загружать дороги новыми жильцами принято на уровне правительства. Из-за этого пробиться в Москву с крупными проектами невозможно, а строить малоемкие девелоперам неинтересно».
Так или иначе наблюдается тенденция к сокращению объема предложения. Те проекты, которые могли выйти на рынок московских новостроек, уже вышли. А те, что находились на более ранних стадиях, из-за проводимой ревизии теперь будут опаздывать минимум на девять месяцев. Поэтому более половины всего предложения новостроек относится к домам, находящимся на высокой стадии строительной готовности.
Вместе с тем, по данным Комитета города Москвы по контролю долевого строительства, на сегодняшний день в столице насчитывается 48 «проблемных» жилых объектов, строительство которых заморожено. «Стоит отметить, что в посткризисный период стройки активно размораживались, — уточняет Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — При этом в Москве сейчас много именно отложенных проектов, которые в течение двух лет не могут получить разрешения на строительство. Их нельзя назвать замороженными, они всего лишь находятся в процессе согласования».
Объекты, которые вышли на рынок в 2011 г. |
Бизнес-класс |
ЖК «Шатер», ул. Верхняя Красносельская, вл. 19а |
10 корп. ЖК «Веллтон парк», пр-т Маршала Жукова, вл. 43 |
Комплекс с апартаментами «Николаевский дом», Комсомольский пр., 9а |
Комплекс с апартаментами Clerkenwell House, Комсомольский пр., 42 |
Вектор спроса
Все эксперты отмечают высокий спрос в 2011 г. — количество сделок соответствовало уровню 2010 г., который был самым активным по объему продаж в результате реализации отложенного спроса. Причина тому — напряженная ситуация с американской валютой и курсовые колебания рубля на фоне финансовых потрясений на рынке ценных бумаг во всем мире. Инвесторы стали перекладывать свои средства из бумажных «кубышек» в недвижимость. «Основная покупательская активность наблюдалась в конце лета — первой половине осени, — констатирует Ирина Доброхотова. — Прежде всего это было связано с объявлением о расширении столичных границ, оттоку инвесторов с рынка ценных бумаг в сектор недвижимости из-за резких перепадов на мировых валютных рынках».
Но что самое интересное, 2011 г. можно смело назвать годом изменения вектора спроса и предложения — все больше и больше москвичей приобретают сегодня жилье в ближнем Подмосковье. Со слов экспертов, объемы нового жилья есть разве что на окраинах Москвы в рамках госзаказов и программ по реконструкции старых районов. Игроки вроде «ПИК», «Су-155» осваивают спальные районы, и это реанимирует рынок. Самое активное развитие сегмента новостроек происходит в населенных пунктах, расположенных в пределах 10 км от МКАД. По данным компании «МИЭЛЬ», на Московскую область приходится порядка 80% сделок с новостройками, тогда как на Москву — 20%.
Лучше меньше, да лучше
Общая тенденция рынка новостроек — квартиры с минимальной площадью, при этом с хорошим качеством отделки или подготовки под отделку. «Активное строительство малогабаритного жилья — наиболее дорогого по стоимости квадратного метра, но зато наиболее доступного для потребителей за счет небольшого метража — это результат кризиса, — говорит Дмитрий Котровский. — Такой товар обладает очень высокой ликвидностью. В условиях нестабильной экономики доходы населения уменьшаются. Единственное, что остается, — искать квартиру небольшого метража с хорошей планировкой».Активно выводить на рынок квартиры с отделкой застройщики стали именно в 2011 г. Начало этому удачно положила компания «Ведис групп» в объектах экономкласса. Но что самое любопытное — застройщики дорогого жилья тоже увлеклись таким форматом. «Покупатели квартир в новостройках бизнес- и элиткласса все чаще интересуются вариантами с чистовой отделкой и даже полной меблировкой, — комментирует Александр Зиминский. — По сравнению с 2010 г. количество запросов на готовые квартиры увеличилось на 15%».
Например, застройщик проектов Barkli Park и Barkli Virgin House впервые в Москве предложил покупателям квартир в элитных новостройках варианты с внутренней отделкой от всемирно известных дизайнеров. В таких объектах, как «Форт Кутузов», «Миракс Парк», «Кутузовская Ривьера», также можно приобрести квартиры с отделкой по авторским дизайн-проектам, перегородками и даже с мебелью, подобранной индивидуально для каждого помещения.
Спрос на квартиры под ключ на российском рынке в ближайшие пять лет будет только расти, уверен Александр Зиминский: «Продажа элитных квартир с отделкой является стандартной практикой для Европы, США и Канады. Более того, законодательство ряда стран запрещает реализовывать объекты без отделки в высотных зданиях из-за возможных нарушений норм безопасности при проведении ремонтных работ. Увеличение доли готового жилья и на российском рынке поможет избежать аналогичных проблем».
Среди новых тенденций в строительстве эксперты отмечают внедрение новой серии панельных домов «ЕвроПа» («Европейская Панель»). Производство этих панелей началось около двух лет назад на московском заводе «ЖБИ-6». «Главное отличие серии «ЕвроПа» — особая отделка фасада, без межпанельных швов, — рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Высота типовых секций домов этой серии доходит до 25 этажей. Дома данной серии наряду с популярными П-44Т и П-44К возводятся в новом жилом комплексе в Реутове. Кроме того, эта серия позволяет осуществлять малоэтажную модификацию на 8–40 квартир, применяемую в настоящее время при строительстве жилых комплексов в Балашихе и Нахабино».
Одним из первых московских проектов, предусматривающих строительство домов этой серии, является проект жилого квартала «LIFE — Митинская», застройщиком которого выступает группа компаний «Пионер». В рамках проекта планируется строительство четырех домов серии «ЕвроПа» высотой от 17 до 23 этажей с широким выбором типов квартир площадью от 27 до 114 кв. м.
Можно также отметить появление объектов, строящихся с применением «зеленых» технологий: первым на российском рынке недвижимости претендентом на получение престижнейшего экологического сертификата по американской системе LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) стал ЖК Barkli Park, лауреат премии Green awards.
Тихая гавань
По данным экспертов, цены на рынке новостроек за год выросли на 15–20% в основном за счет увеличения стоимости монолитных домов бизнес-класса. Но данное повышение во многом было вызвано ростом числа практически готовых объектов — их большинство на рынке. Новостройки постепенно достраивают, а цены с ростом этажности повышаются, при этом сравнительно недорогие предложения быстро уходят с рынка. Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Москвы составляет порядка 205 тыс. руб./1 кв. м, в Подмосковье — около 65 тыс. руб.
Дефицит столичных новостроек в среднесрочной перспективе становится фактором, который все в большей степени будет определять цены на жилье. Сокращение предложения на первичном рынке уже влияет и на уровень цен вторичного рынка. В этом году впервые элитные новостройки даже на ранних стадиях готовности по ценам сравнялись с элитной вторичкой. И при этом показывали очень хорошие темпы продаж.
«Следует отметить еще одно событие, подстегнувшее рост цен в 2011 г., — отмечает Александр Хрусталев. — Нестабильность в мировой экономике привела инвесторов в российскую недвижимость, которая является сегодня некой тихой гаванью — надежным активом по сбережению накопленных средств. Количество инвестиционных покупок недвижимости вновь стало расти, сейчас доля таких сделок составляет примерно 20%».
Накануне выборов президента цены на жилье останутся стабильными, уверены аналитики. «В то же время к сентябрю-октябрю на рынке может накопиться весьма существенный отложенный спрос, реализация которого обусловит положительную ценовую динамику, — считает Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills. — В целом по году цены на жилье в Москве могут повыситься на 10–15%. При этом наиболее активно дорожать будет эконом-класс, так как в данном сегменте острее всего будет наблюдаться дефицит нового предложения».
«Недвижимость — единственный инструмент для сохранения капитала, других альтернатив сегодня нет, поэтому цены будут расти, — уверена Екатерина Тейн, партнер компании Chasterton. — Бизнес в условии надвигающегося кризиса — не опция, золото — уже слишком высокая цена, фондовый рынок — довольно рискованное предприятие, и единицы понимают его законы, чтобы грамотно на нем играть и зарабатывать деньги. К тому же если в 2008 г. иностранные валюты были более-менее надежным источником сохранения капитала, то теперь очевидно, что сохранение средств в валюте уже не гарантия от потерь. Происходит общее обесценивание денег».
Спрос на недвижимость не сокращается, а продолжает расти. При этом не стоит забывать, что продолжается увеличение численности жителей Москвы: каждый год население Москвы прибавляется примерно на 1%. Неизбежность очевидного, как говорится, налицо…
МНЕНИЕ
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
«В настоящее время рынок находится в ожидании второй волны кризиса. Данное обстоятельство при любом конечном исходе событий будет оказывать влияние на ценовую динамику в 2012 г.Сценарий 1. Вторая волна кризиса не наступает, но участники рынка продолжают ее ждать? (опасаться). При данном сценарии тенденция роста цен сохранится (с учетом сохранения дефицита новых проектов), однако темпы роста, скорее всего, будут консервативными — не более 10–15% в год (без учета возможного изменения структуры рынка — появление нового «Ведиса», исключать которое нельзя, что, естественно, снизит средний рыночный уровень, старый же рынок вырастет на положенные 10–15%).
Сценарий 2. Вторая волна кризиса наступает. При данном сценарии, скорее всего, произойдет ценовая стагнация. Возможно, будут скидки (акции), однако с учетом более прочного положения девелоперов (отсутствия такой острой, как в канун кризиса 2008 г., зависимости от кредитных ресурсов), а также сужения числа новых проектов заметного падения цен в 2012 г. мы не ожидаем. Далее все будет зависеть от глубины и продолжительности кризиса, но это уже история за пределами 2012 г.».
