Аналитики Циан подвели итоги III квартала на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в III квартале заключено 20,5 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно II квартала 2021 года спрос оказался ниже лишь на 10% — тогда было зарегистрировано 22,8 тыс. договоров. Сокращение спроса не катастрофично: во II квартале на рынке фиксировался повышенный спрос на фоне предполагаемого завершения программы льготного ипотечного кредитования.

В годовой динамике (по сравнению с III кварталом 2020-го) активность ниже на 6,8%. Примечательно, что в сентябре количество сделок неожиданно выросло относительно августа — 7,6 тыс. в целом по региону против 5,5 тыс. месяцем ранее.

Это объясняется как сезонными факторами (начало нового делового сезона и учебного года в очном формате), так и отраслевыми (банки аккуратно повышают ипотечные ставки, застройщики почти не индексируют цены). Показатели в сентябре сопоставимы с темпами продаж до пандемии. В течение квартала динамика и для Санкт-Петербурга, и для Ленинградской области была похожей: сокращение количества сделок в августе на фоне фактического завершения льготного ипотечного кредитования и неожиданный рост в сентябре.

Количество сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области

По данным Аналитического центра Циан

Доля ипотечных сделок снизилась с 71 до 62%

По итогам III квартала 2021 года 62% сделок на первичном рынке Петербургского региона прошло c привлечением ипотечных кредитов. Это ниже, чем во II квартале 2021-го (71%), когда еще по льготной ставке можно было взять до 12 млн рублей, и чем год назад (70%). Существенное снижение доли ипотечных сделок наблюдалось в июле (только 56% — антирекорд с начала действия льготного ипотечного кредитования), сразу после фактического прекращения льготной программы в регионе.

В августе и сентябре показатель достиг 65% — выше, чем до пандемии, но все равно ниже, чем в среднем за последний год. Падение количества ипотечных сделок в июле можно связать с рекордными показателями в июне (73%) — покупатели стремились успеть закрыть сделки с предыдущими условиями по программе. 

Поскольку банки достаточно неспешно повышают ипотечные ставки, доля ипотеки в августе и сентябре вновь увеличилась и зафиксировалась на уровне 65%. Показатели в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сопоставимы (в июле 56 и 55% соответственно, в сентябре — по 65%), небольшие различия были в августе, когда в Санкт-Петербурге было заключено 65% сделок с ипотекой, а в Ленинградской области — 68%.

Распределение сделок с ипотекой и без нее в Петербургском регионе

По данным Аналитического центра Циан

В конце сентября наблюдалась стагнация цен

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Петербургского региона достигла по итогам III квартала 2021 года 166,7 тыс. рублей: +3,2% за три месяца, +27,7% в годовой динамике (относительно сентября 2020-го). К концу квартала рост цен замедлился, а по итогам сентября зафиксировано даже небольшое сокращение средней стоимости «квадрата» на 0,2% в среднем по региону.

Цены достигли 186,3 тыс. рублей в Петербурге (+4% за квартал, +29,6% за год) и 119,9 тыс. рублей — в Ленобласти (+1,6% за квартал, +34% за год). Таким образом, за год квадратный метр сильнее подорожал в Ленинградской области, а за квартал — в Санкт-Петербурге: в июле и августе цены в Северной столице выросли на 1,8 и 2,4% против +1,5 и +0,3% — в области. 

Средняя стоимость 1 кв. м в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

По данным Аналитического центра Циан 

Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в III квартале 2021 года составила 135,1 млрд рублей, что на 8% ниже, чем три месяца назад, количество сделок при этом снизилось на 10%.

В годовой динамике (по сравнению с III кварталом 2020-го) показатель увеличился на 27%, при том что количество сделок сократилось почти на 7%. Несмотря на падение количества сделок за счет стремительного роста цен в течение года, девелоперы нарастили выручку. В течение квартала выручка сильнее сократилась в Ленинградской области (–15%), чем в Петербурге (–7%), а за год Северная столица показала рост на 35%, в то время как область — снижение на 6%.

Основная часть выручки в III квартале 2021 года сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге (86%). Доля мегаполиса увеличивается — в прошлом квартале она составляла 85%, а год назад — 80%.

По данным Аналитического центра Циан

На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 43% всех сделок. В Ленинградской области — 48%. Проекты в Северной столице опережают проекты в области по количеству сделок за квартал. Только ЖК «ID Мурино 2» попал бы в топ-10 самых продаваемых новостроек в регионе.

Средняя стоимость 1 кв. м в сделке на первичном рынке Санкт-Петербурга увеличилась за три месяца со 168 до 170 тыс. рублей. В Ленинградской области — со 115 до 119 тыс. рублей. В целом по региону в III квартале средняя стоимость 1 кв. м в сделке составила 159 тыс. рублей.

Только в двух проектах — лидерах продаж (в Санкт-Петербурге) средняя цена «квадрата» превышает рыночные значения.

Средний чек сделки в Санкт-Петербурге в III квартале равен 7 млн рублей, в Ленинградской области — 4,4 млн рублей.

Проекты — лидеры продаж* в III квартале 2021 года

По данным Аналитического центра Циан

«Резкого снижения количества сделок в III квартале в Петербургском регионе не произошло. Связано это с достаточно медленным ростом цен в регионе и аккуратным повышением ипотечных ставок», — объясняет Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

По словам эксперта, участники рынка проявили готовность адаптироваться к новым условиям. Дальнейшая динамика количества сделок будет зависеть от того, какие шаги по стимулированию спроса предпримут продавцы и какой объем предложения будет на рынке с учетом ограничений по строительству жилья в регионе.

*Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Фото в начале статьи: ЖК «Авиатор» (Всеволожский район)/cian.ru