В соответствии с проектом Федерального закона «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса РФ» недвижимость собственников будет облагаться налогом, если в договоре купли-продажи стоимость недвижимости будет указана меньше, чем кадастровая оценка. В настоящее время законопроект находится на стадии публичного обсуждения, которое продлится до середины осени, после чего законопроект будет рассмотрен Государственной Думой РФ, но обо всем по порядку.
Напомним, что под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки. Налогообложение объектов недвижимости, исходя из кадастровой стоимости объекта, ударит по карману всех предприимчивых российских граждан, которые испокон веков повсеместно занижали эту стоимость.
Новый законопроект предполагает обязательное указание в договорах реальных цен на объекты недвижимости. Таким образом, государство намерено ограничить практику заработка на удорожании объектов недвижимости в период от стадии котлована до стадии сдачи объекта. Это заставит предприимчивых граждан лишний раз задуматься о покупке новостроек на стадии котлована в инвестиционных целях.
Схема ухода от налога при перепродаже
Схема довольно проста. Гражданин вкладывается «в котлован», проходит года три, дом достраивается и к тому моменту, когда он сдается в эксплуатацию, цена его новой квартиры уже существенно превышает средства, вложенные несколько лет назад. После оформления права собственности квартира продается. В целях «экономии» в договоре купли-продажи указывается стоимость объекта, равная или меньше той, что была при покупке на стадии котлована. Таким образом, не возникает разницы между стоимостью квартиры на момент покупки и стоимостью квартиры на момент ее продажи – разницы, подлежащей налогообложению.
Доказать, что собственник имущества занизил стоимость квартиры налоговым органам практически невозможно. Отсюда и желание государства заставить собственников указывать реальную цену путем привязки цены по договору к кадастровой стоимости объекта, чтобы они платили налог от продажи недвижимости.
Что конкретно содержит проект Федерального закона «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса
1. В случае если в договоре будет занижена стоимость проданной квартиры, налоговые органы получат право облагать сделку налогом, который в 0,7 раза выше ее цены в кадастре. Другими словами, налоговики смогут исчислить налог, используя кадастровую стоимость квартиры и коэффициент 0,7, что значительно больше, чем, если бы изначально продавец квартиры заплатил налог с «прибыли» от продажи квартиры.
2. Возможность начисления указанного налога появится у налоговых органов в отношении владельцев новостроек, которые не используют недвижимость по назначению, а получают доход от вложений в строящиеся объекты.
3. Налогом будут облагаться сделки по продаже недвижимости только в том случае, если недвижимость является не единственным жильем у физического лица. То есть, если физическое лицо, не имеющее в собственности жилья, приобрело один объект недвижимости и в последующем продало его «с наваром», то налогообложению такая сделка не подлежит.
4. Власти субъектов Федерации будут устанавливать сумму дохода от продажи недвижимости, не подлежащую налогообложению. При этом для освобождения от налога стоимость недвижимости должна быть не более 5 миллионов рублей.
5. Региональные власти смогут определять срок владения недвижимостью, после которого доходы от продажи недвижимости налогообложению подлежать не будут.
6. Частные дома, дачи, коттеджи, земельные участки площадью до 50 кв.м не подпадают под новый налог в случае их продажи, в случае, если они находятся в собственности более трех лет.
7. Продажа нежилых помещений будет облагаться налогом в любом случае, в независимости от того, сколько она находится в собственности.
Кроме налоговиков радоваться некому
Российская экономика испытывает некоторые трудности в развитии, что указывает на необходимость увеличения налоговых сборов с целью выполнения государством взятых на себя обязанностей перед населением, в том числе по части социальных выплат. А поскольку получение доходов от перепродажи недвижимости в последнее время стало хорошим бизнесом для граждан, который можно не регистрировать как коммерческую деятельность, внимание властей к такой практике вполне объяснимо.
На данный момент граждане, указывая заниженную стоимость квартир в договорах купли-продажи, по сути, ничем не рискуют. Например, в 2013 году в Севастополе была куплена однокомнатная квартира на стадии строительства за $30 000. Буквально через год, когда Севастополь вошел отдельным субъектом в состав России, недвижимость там взлетела в цене. Эта же квартира спустя год продалась за $50 000, в договоре купли-продажи стоимость была указана такая же, как и при ее покупке - $30 000.
Александр Федотов из центра оформления недвижимости «Титул»: «Государству, если понимать под этим словом именно государство, а не отдельные ведомства, не выгодно вводить дополнительный налог, так как увеличение налога снижает прибыльность инвестиционных сделок, что приведет к снижению спроса на недвижимость на этапе строительства и как следствие – к уменьшению объемов самого строительства. Как заявляют сами чиновники, 1 рубль, вложенный в строительство, дает 5 рублей прибыли в смежных областях (стройматериалы, транспорт, рабочие места, дороги и т.д.). Так что, кроме ФНС, новому налогу радоваться особо некому».
Плюсы и минусы законопроекта
1. Налог ударит по карману тех граждан, которые не занимаются на постоянной основе перепродажами недвижимости. Недвижимость зачастую приобретают для детей, и бывает так, что ее срочно надо продать в силу различных обстоятельств, а иногда и за меньшие деньги, чем она приобреталась ранее. Одно дело, когда налог платят "дельцы" и совершенно другое – когда налог начисляется обычным гражданам, попавшим в трудную ситуацию.
2. Опять же не совсем понятна ситуация с кадастровой стоимостью объектов недвижимости. В зависимости от региона, зачастую кадастровая стоимость больше, чем рыночная стоимость объектов недвижимости. При таких обстоятельствах продавцам квартир придется защищать свои интересы в судебном порядке, чтобы доказать, что кадастровая стоимость завышена в сравнении с рыночной, а это время и деньги, в том числе на использование услуг юристов и экспертов по оценке недвижимости.
3. Кроме того, существенным минусом в данном случае будет являться, как выше указывал Александр Федотов, снижение инвестиционной активности граждан и юридических лиц, что значительно снизит возможности для строительных компаний рефинансировать свою деятельность.
4. Законопроектом предполагается, что большие полномочия по сбору налога с продаж недвижимости будут делегированы в регионы местным властям. Соответственно, с одной стороны, плюс в том, что будут пополняться местные бюджеты, но есть и риск увеличения коррупционной составляющей в результате злоупотреблений со стороны власти.
5. К плюсам можно отнести и то, что покупатели недвижимости при указании в договорах купли-продажи реальной стоимости объектов смогут получить имущественные налоговые вычеты в полном объеме.
Эксперт девелоперской компании KASKAD Недвижимость Армен Гаспарян: «Сначала надо бы кадастровые стоимости привести в порядок, а то на практике частенько встречаются ситуации, когда два абсолютно одинаковых объекта отличаются по кадастровой стоимости в разы. Приведу пример – участки 50:26:0190411:25 и 50:26:0190411:3, если посмотрите на публичной кадастровой карте, то эти два одинаковых по размеру смежных участка отличаются по кадастровой стоимости в два раза, причем у одного цена вдвое выше рыночной, т.е., продавая по реальной цене, попадаешь на налог в 600 тыс. руб. по новым законам. А менять кадастровую стоимость можно только через суд...»
Людмила Никифорова, эксперт агентства XXI век: «Уже сейчас кадастровая стоимость участков, например в Адыгее, в пригороде Краснодара, выше рыночной, заказчиком оценки земли была администрация, а ей выгодно, чтобы земельный налог был выше. Спрашиваем у организации, которая делала оценку, о том, откуда взяты такие цены? Ответ просто поражает – взяты максимальные цены с Авито».
Владимир Яковлев, генеральный директор агентства недвижимости «Диамант»: «Ничего хорошего из этой инициативы не выйдет... По земельным участкам – особенно недавно поставленным на кадастр – кадастровая стоимость выше рыночной в 1,5-2 раза... Придется народу искать очередную лазейку, но теперь не с занижением, а с завышением цены... Платежеспособный спрос и так слабый, поэтому маловероятно, что такая инициатива приведет к росту цен... Выгодно известно кому... Очередная попытка латания дыр в бюджете...».
Такой лазейкой, например, может стать возможность оформлять сделки и получать доход через третьих лиц, которые не имеют в своей собственности объектов недвижимости. За небольшую плату найдется достаточное количество желающих быть подставными лицами в сделках по купли-продажи недвижимости с целью ухода от налогов. Известны случаи, когда физических лиц просто-напросто привозят на сделку с тем только лишь, чтобы они поставили свою подпись.
Кроме того, продавцы недвижимости будут вынуждены включать сумму налога в стоимость продаваемой недвижимости.
Желание государства пополнить бюджет вполне объяснимо, но необходимо искать золотую середину между интересами государства и интересами граждан. Возможно, необходимо признать деятельность по перепродаже недвижимости на постоянной основе коммерческой деятельностью. Это заставит многих «дельцов» поубавить пыл, что может положительным образом сказаться на стоимости квадратных метров.
Есть и обратная сторона медали - уменьшение инвестиционной деятельности граждан и строительных компаний в результате принятия законопроекта, а это так или иначе скажется на российской экономике. Кроме того, помимо увеличения налоговых обязательств, в настоящее время уменьшаются доходы российских граждан в принципе, что в совокупности в очередной раз усложняет и без того нелегкую современную жизнь россиян.
