Кому нужно платить налог с продажи недвижимости, а кому — нет

Налог с продажи квартиры или дома – официально он называется налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — уплачивает именно продавец: как тот, кто получает налогооблагаемый доход.

Но есть условия, при которых ничего платить не нужно: 

• если вы приобрели квартиру более пяти лет назад;
• если более трёх лет назад вы получили квартиру по наследству, в результате приватизации, по договору ренты или в дар от членов семьи и близких родственников;
• если проданная квартира была вашим единственным жильём, и с момента её покупки прошло три года;
• независимо от срока владения, но при некоторых дополнительных условиях — если квартиру продала семья с двумя и более несовершеннолетними детьми либо дети — студенты очной формы обучения в возрасте до 24 лет;
• если квартира (доля, комната) стоит менее 1 млн рублей;
• если вы продали квартиру по цене приобретения.

В последних двух пунктах важную роль играет кадастровая стоимость объекта — цена недвижимости, которую определяет государство по специальной методике. 

Если стоимость по кадастру выше стоимости, по который вы продали квартиру, то налоговая примет к расчёту кадастровую стоимость — возможно, заплатить НДФЛ всё-таки придётся.

Что изменилось в законодательстве: считаем НДФЛ по-новому

1. С 2025 года изменились правила расчёта НДФЛ для налоговых резидентов РФ

В июле 2024 года Федеральный закон № 176-ФЗ внёс существенные поправки в Налоговый кодекс РФ. Изменения затронули в том числе и владельцев недвижимости: с 1 января 2025 года доходы от её продажи облагаются налогом по прогрессивной шкале, а не по единой ставке 13%.

Всего в новой шкале пять ступеней — от 13 до 22%, но в случае нетрудовых доходов, к которым относится и продажа недвижимости, их только две.

Ставки налога на доходы при продаже недвижимости с 2025 года

Обратите внимание, что новые правила касаются тех, кто продаст недвижимость начиная с 1 января 2025 года. Если сделка прошла в 2024 году, НДФЛ рассчитают по единой ставке 13%.

 Ставка НДФЛ для нерезидентов осталась на прежнем уровне — 30%.

2. Регионам разрешили поднимать коэффициент при оценке налоговой базы

С 1 января 2025 года регионы получили право увеличивать коэффициент, который применяется к оценке налоговой базы при продаже имущества. Ранее в случае продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости минимальный размер дохода при расчёте налога определялся как «кадастровая стоимость × коэффициент 0,7».

Теперь по решению региональных властей субъект может увеличивать этот коэффициент до 1, то есть использовать в качестве налоговой базы полный размер кадастровой стоимости. О таком увеличении уже сообщили Санкт-Петербург и Татарстан.

Напомним, что с 2021 года родители (усыновители) двух и более несовершеннолетних детей или студентов очной формы обучения до 24 лет и сами такие дети при отсутствии реальных прав на другое жильё теперь могут без налогов продать старую и купить новую квартиру, не дожидаясь, пока истечёт пятилетний срок.

В последнем случае должно быть соблюдено сразу несколько условий, отмечает Наталья Пенькова, налоговый консультант по сделкам с недвижимостью.

Необходимые условия:

• обязательно наличие двух и более несовершеннолетних детей;
• квартиру нужно купить в том же году, когда её продали, либо до 30 апреля следующего года;
• купленная квартира должна быть больше либо по кадастровой стоимости, либо по жилплощади, чем старая;
• кадастровая стоимость новой купленной квартиры должна быть менее 50 млн рублей;
• у семьи не должно быть доли более 50% в другой квартире.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

1. Дождаться истечения минимального срока владения: пяти или трёх лет.

2. Получить имущественный налоговый вычет, который составляет 1 млн рублей в год.

3. Получить вычет на расходы по приобретению проданной квартиры (схема «доходы − расходы»).

4. Если квартира была куплена в ипотеку, то можно добавить в расходы сумму уплаченных процентов.

5. Представить документы о наличии права на вычет для семьи, у которой двое и более несовершеннолетних детей или дети — очно обучающиеся студенты до 24 лет.

6. Использовать положенные налоговые льготы. В некоторых случаях не лишним будет проконсультироваться со специалистами. 

«Однажды ко мне пришла женщина, которой год назад по наследству от мужа досталась дорогая квартира, — рассказывает Наталья Пенькова. — Она готовилась продать её за 25 млн рублей. Из этой суммы женщина могла вычесть только 1 млн, а для остального полагалась базовая ставка налога.

Мы выяснили, что муж покупал квартиру в браке, и имущество было оформлено только на него. Даже если брачный договор не был заключён, жена всё равно имеет право владеть долей в этой квартире. Срок считался с даты покупки — прошло 15 лет. Мы написали пояснительную записку, и налоговая подтвердила, что ничего платить не нужно».

Не стоит искусственно занижать стоимость продажи в договоре. Если она составит менее 70% кадастровой стоимости, налог придётся уплатить исходя из этого процента.

Кроме того, в регионах, которые воспользуются правом увеличения коэффициента до 1, продавать объекты ниже стоимости по кадастру всё равно будет бессмысленно: налоговую базу в любом случае рассчитают от кадастровой стоимости, даже если в договоре она меньше.

Как платить налог с продажи унаследованной квартиры 

Если квартира получена в наследство от члена семьи или близкого родственника, без уплаты налога её можно продать по истечении 3 лет со дня смерти наследодателя.

Если квартира получена, к примеру, от мужа, и брак был официальным, то минимальный срок владения для продажи без налога — 3 года. До его истечения придётся заплатить 13% «продажной» стоимости жилья, если сделка прошла до конца 2024 года, и 13–15%, если она пройдёт в 2025 году и позже.

Но сумму дохода от сделки с такой квартирой можно уменьшить на 1 млн рублей либо на расходы умершего на приобретение имущества, которые ранее не были учтены при налогообложении, но это нужно подтвердить документально.

Собственность супругов:

кто и какие налоги должен платить

Подробнее

Как платить налог с продажи подаренной квартиры

Подаренную членами семьи или близкими родственниками квартиру можно продать без уплаты налога спустя 3 года.

Близкими родственниками признаются:

• родители, дети, дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сестры.

Если же даритель — посторонний человек, придётся ждать дольше — 5 лет. В противном случае продавец должен будет уплатить НДФЛ по ставке, соответствующей году продажи. 

При этом доход от сделки можно уменьшить на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении недвижимости, или на расходы дарителя на его приобретение, которые ранее не учли при налогообложении.

Приведём два примера.

Как уплатить НДФЛ

1. Подготовить документы: паспорт, договор купли-продажи, расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод, выписку из ЕГРН и другие необходимые документы.

2. Заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика или в отделение налоговой службы по месту жительства.

3. После проверки документов будет начислен налог. Его можно уплатить через любой банк или в личном кабинете налогоплательщика.

Что произойдёт, если не заплатить налог

Если налогоплательщик не подаст декларацию до 30 апреля следующего за отчётным года, штраф составит 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей. Это не освобождает налогового резидента от обязанности сдать декларацию и уплатить налог после получения штрафа.

Если долг не погасить до 15 июля, штраф составит 20% неуплаченной суммы налога или 40%, если налоговый орган докажет, что нарушение совершено умышленно. Кроме того, налогоплательщику начислят пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Главное

— НДФЛ уплачивает продавец — тот, кто получает доход от сделки.

— В ряде случаев нужно подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а затем уплатить налог.

— Если минимальный срок владения истёк, декларацию подавать не нужно и налог на доходы уплачивать не придётся.

— По общему правилу минимальный срок владения составляет 5 лет, но в ряде случаев он может быть сокращён до 3 лет — к примеру, если квартира получена в дар от близкого родственника или является единственным жильём.

— Ставка НДФЛ при продаже жилья в 2024 году — 13%. С 2025 года она зависит от размера полученной прибыли и облагается по двухступенчатой ставке: 13 или 15%. 

— Налог с продажи можно уменьшить на сумму имущественного вычета в размере 1 млн рублей или применить схему «доходы от продажи − расходы на покупку».

— За неподачу или несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.