Почему дарение — сделка и что из этого следует
Предположим, вам подарили квартиру и сделали это официально — с заключением договора дарения и регистрацией перехода права собственности в Росреестре. С точки зрения закона между вами и дарителем произошла сделка. В результате вы получили доход — значит, обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Речь идёт именно о зарегистрированном дарении: если бабушка пообещала подарить вам квартиру, даже в присутствии третьих лиц, но дальнейших шагов не последовало, ни квартиры, ни каких-то обязательств перед Федеральной налоговой службой (ФНС) у вас нет.
Для оформления дарения квартиры или другой недвижимости нужно, чтобы даритель был её собственником на законных основаниях, а также чтобы имущество не было в залоге или под арестом.
Доходы, которые одни физлица получили от других в дар, налогообложению не подлежат — будь то деньги или имущество. Но если речь идёт о недвижимости, то заплатить налог государству всё же придётся.
Но и тут есть исключения: если квартиру или дом вам подарил член семьи или близкий родственник, налоги за неё платить не нужно.
Кто является близким родственником
Родственниками и членами семьи закон признаёт:
- официальных супругов;
- детей, в том числе усыновлённых, и родителей, в том числе усыновителей;
- внуков и бабушек или дедушек;
- полнородных и неполнородных братьев и сестёр.
Мама Галина подарила дочери Анне квартиру. Налога на доход у Анны не возникает. Но если Галина решит подарить квартиру своему племяннику Вадиму или зятю Михаилу, они должны будут уплатить НДФЛ.
Но и тут есть тонкий момент: налоговая может освободить одаряемого от уплаты НДФЛ, если по суду его признают членом семьи дарителя. Семейный кодекс РФ относит к членам семьи тех, кто живёт вместе, ведёт совместное хозяйство и связан между собой кровным родством или свойством в силу брачного союза.
То есть если зять Михаил подаст в суд заявление о признании его и тёщи Галины членами одной семьи, а потом представит в налоговую положительное решение, от уплаты налога его освободят.
Если даритель и одаряемый не близкие родственники, то принявший подарок человек обязан заплатить налог на доходы. То есть если двоюродный дядя или давний друг семьи подарил вам квартиру, надо будет заплатить НДФЛ.
Как рассчитать и в какие сроки нужно уплатить налог
До конца 2024 года сумма налога определялась как 13% кадастровой стоимости подаренной квартиры по состоянию на 1 января года, в котором собственность официально перешла к одаряемому. В некоторых случаях размер НДФЛ увеличивался до 15%.
В 2023 году двоюродная тётя подарила Марии квартиру, кадастровая стоимость которой 3 млн рублей. Они не являются близкими родственниками, поэтому Мария заплатит НДФЛ:
3 млн × 13% = 390 тыс. рублей.
Для этого до 30 апреля 2024 года Мария подала декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и до 15 июля 2024 года уплатила налог.
Для налоговых нерезидентов ставка налога повышается до 30%. Поэтому если бы Мария по итогам 2023 года стала налоговым нерезидентом, она бы заплатила: 3 млн × 30% = 900 тыс. рублей.
С 2025 года в России доходы резидентов, в том числе полученные в результате дарения, облагаются налогом по прогрессивной пятиступенчатой шкале — от 13 до 22%. Чем выше годовой доход налогоплательщика, тем большую ставку применят при расчёте налога.
Ставки НДФЛ, которые действуют с 1 января 2025 года
| Суммарный годовой доход, рублей | Расчёт НДФЛ | Средний уровень налогооблагаемых доходов, рублей в месяц |
| ≤ 2,4 млн | 13% суммы | ≤ 200 тыс. |
| > 2,4 млн, но ≤ 5 млн | 312 тыс. рублей + 15% суммы дохода, превышающей 2,4 млн рублей | > 200 тыс., но ≤ 416,7 тыс. |
| > 5 млн, но ≤ 20 млн | 702 тыс. рублей + 18% суммы дохода, превышающей 5 млн рублей | > 416,7 тыс., но ≤ 1,67 млн |
| > 20 млн, но ≤ 50 млн | 3,402 млн рублей + 20% суммы дохода, превышающей 20 млн рублей | > 1,67 млн, но ≤ 4,17 млн |
| > 50 млн | 9,402 млн рублей + 22% суммы дохода, превышающей 50 млн рублей | > 4,17 млн |
Поэтому, если тётя в 2025 году подарит Марии квартиру такой же стоимости — 3 млн рублей, то в 2026 году Марии придётся заплатить НДФЛ по ставке выше:
(2,4 млн × 13%) + (3 млн – 2,4 млн) × 15% = 402 тыс. рублей.
Для нерезидентов ставка сохранилась на прежнем уровне — 30%.
Если на момент уплаты налога его сумма превышает 650 тыс. рублей, разницу уплачивают отдельным платежом.
Если сумма налога для одаряемого слишком велика, он может обратиться в ФНС с просьбой об отсрочке или поэтапной оплате. При этом ему будут начислять проценты исходя из 1/2 ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в период отсрочки/рассрочки.
За неуплату НДФЛ вовремя предусмотрен штраф в размере 20–40% суммы налога, а также пени.
Близкий родственник после получения квартиры в подарок декларацию подавать не обязан. Но после оформления права собственности лучше направить в ФНС письмо-разъяснение с приложенными документами, которые подтверждают родство: свидетельство о рождении или браке и т. д.
Таким образом вы проинформируете налоговую, что сделка не облагается НДФЛ, и вам не выставят налоговое уведомление.
Должен ли даритель платить налог
Даритель — физическое лицо никаких налогов при дарении недвижимости платить не должен, так как он передал её безвозмездно.
Минимальные сроки владения недвижимостью для дарения без налога не установлены — подарить свою квартиру собственник может хоть через 3 дня после покупки.
Также нет ограничений по количеству подарков: можно подарить не одну, а две квартиры, дом, гараж и т. д. Налоговых последствий для дарителя не будет.
Когда можно продать подаренную квартиру и не платить НДФЛ: изменения с 2025 года
Никаких ограничений тут нет: вы можете получить квартиру в подарок и продать через пару дней после этого. Но надо быть готовым к тому, что, возможно, придётся заплатить НДФЛ ещё раз.
Налог начислят, если со дня регистрации права собственности в Росреестре и до дня продажи прошло менее:
- трёх лет — при дарении близким родственником или членом семьи либо если для одаряемого это жильё единственное;
- пяти лет — в остальных случаях.
Если вы продали подаренное жильё в 2024 году, но минимальный срок владения ещё не истёк, то НДФЛ в 2025 году уплатите по ставке 13%, если вы налоговый резидент РФ, и 30% — если нет.
1. Квартиру в 2021 году Павлу подарил двоюродный дядя. В 2024 году Павел её продал. Так как они не близкие родственники, то в 2022 году он заплатил налог на доходы от подарка. А так как на момент продажи 5 лет владения недвижимостью ещё не прошли, то в 2025 году Павлу придётся платить НДФЛ повторно — уже за доход, полученный от продажи этого жилья.
2. Мама подарила Светлане квартиру в 2022 году, НДФЛ не возникло, так как они близкие родственницы. В 2024 году Светлана продала квартиру за 4 млн рублей. Она должна заплатить налог в размере:
4 млн × 13% = 520 тыс. рублей, так как 3 года владения для неё ещё не прошли.
Если сделка дарения оформлена в 2019 году и позже, размер налога можно снизить. Об этом говорится в письме ФНС от 10.04.2020 № БС-4-11/6106@. При начислении НДФЛ с продажи одаряемому должны сделать налоговый вычет, равный сумме расходов, которые в своё время понёс даритель для покупки этой недвижимости, если ранее он не учитывал эти расходы в целях налогообложения.
То есть если мама сможет подтвердить расходы на покупку квартиры, скажем, в 3 млн рублей, то для Светланы налог уменьшится до: (4 млн – 3 млн) × 13% = 130 тыс. рублей.
У Павла тоже есть возможность снизить размер НДФЛ от продажи: так как при получении квартиры в дар он уже уплатил НДФЛ, при продаже он сможет зачесть эту сумму налога.
Кадастровая стоимость квартиры на момент дарения в 2021 году была 4 млн рублей, и Павел уплатил первый НДФЛ по ставке 13% — 520 тыс. рублей. В 2024 году он продал её за 5 млн рублей и должен заплатить второй НДФЛ за продажу — 650 тыс. рублей.
Так как Павел ранее уже платил НДФЛ, он имеет право зачесть его при уплате второго НДФЛ и в итоге должен будет внести в бюджет: 650 тыс. – 520 тыс. = 130 тыс. рублей.
С 1 января 2025 года НДФЛ при продаже рассчитывают по прогрессивной шкале: теперь ставка налога зависит от размера полученной прибыли.
Под прибылью здесь понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта. Если расходов не было или их нельзя подтвердить, применяется вычет 1 млн рублей.
Минимальные сроки владения в 2025 году остались прежними: 3 или 5 лет.
В случае нетрудовых доходов, к которым относится и продажа недвижимости, установлено только две ступени.
Ставки налога на доходы при продаже недвижимости с 2025 года
| Прибыль | Налоговая ставка |
| До 2,4 млн рублей | 13% |
| Свыше 2,4 млн рублей | 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей |
Андрей в марте 2025 года продал за 6 млн рублей квартиру, которую ему в 2023 году подарил дедушка. Минимальный срок владения не истёк, поэтому Андрею придётся заплатить НДФЛ.
Налог при получении подарка Андрей не платил: он и дедушка — близкие родственники. Дедушке эту квартиру много лет назад дали от завода, так что расходы на покупку жилья он подтвердить не может. Поэтому Андрею для уменьшения налогооблагаемой базы остаётся применить только фиксированный вычет.
Считаем прибыль Андрея: 6 млн – 1 млн = 5 млн рублей. Превышение лимита составило: 5 млн – 2,4 млн = 2,6 млн рублей.
На эту сумму будет начислен налог по ставке 15%:
2,6 млн × 15% = 390 тыс. рублей.
В 2026 году Андрей должен заплатить налог:
НДФЛ = 312 тыс. + 390 тыс. = 702 тыс. рублей.
Расторжение договора дарения и налог
Так как при расторжении договора дарения одаряемый не получает доход, то он не должен платить НДФЛ (письмо ФНС от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@).
Его освобождают от налога с того дня, когда в ЕГРН появилась запись о переходе права собственности обратно к дарителю.
Главное
— Специального налога на дарение квартиры нет: в этом случае одаряемый уплачивает налог на доходы физических лиц.
— С 2025 года доходы при дарении облагаются налогом по прогрессивной шкале. По какой ставке рассчитают НДФЛ — от 13 до 22% — зависит от размера годового дохода одаряемого.
— Если жильё подарил близкий родственник, платить налог не придётся.
— Даритель не должен платить никакие налоги ни при передаче квартиры, ни при расторжении договора дарения: все эти операции для него безвозмездны.
— Продать подаренную вам квартиру без уплаты НДФЛ можно спустя 3 года, если её подарил близкий родственник либо член семьи, а также если это для вас единственное жильё. В остальных случаях придётся ждать 5 лет.
Циан-помощник упрощает поиск
