Больше, чем в январе, меньше, чем год назад

В феврале 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, было заключено 5,82 тыс. сделок. Относительно декабря прошлого года (тогда было подписано 7,36 тыс. ДДУ) спрос снизился на 21%. Для Москвы в старых границах, а также присоединенных территорий снижение оказалось сопоставимым — тоже на уровне 21%.

По сравнению с январем 2020 года количество сделок увеличилось на 18%. Наибольший прирост за месяц отмечен для Новой Москвы (+35%). В старых границах Москвы спрос в феврале относительно января увеличился на 11%.

Всего в январе-феврале 2020 года на первичном рынке Москвы было заключено 10,76 тыс. договоров с физлицами, что на 17% ниже, чем за аналогичный период прошлого года.

Обратно в 2016-й

Переход на проектное финансирование сказался на снизившейся активности девелоперов.

В феврале 2020 года на рынок вышли три новых проекта (против девяти ЖК годом ранее). В продажу поступило 20 корпусов (325 тыс. кв. м квартир и апартаментов).

Для сравнения: в феврале 2019-го в реализацию вышло 42 новых дома (611 тыс. кв. м). Таким образом, объем нового предложения уменьшился на 88%.

Из-за этого в феврале 2020 года количество квартир и апартаментов на первичном рынке недвижимости Москвы упало до 47,2 тыс. лотов. В последний раз столь низкое значение было зафиксировано в октябре 2016-го (46,7 тыс. лотов). Девелоперы не торопятся выходить с новыми проектами на рынок, сосредоточившись на завершении текущих .

Исторические рекорды

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы (без учета новостроек премиум- и элитного классов) достигла в феврале 2020 года новых рекордных показателей. В старых границах Москвы она равна 217,4 тыс. рублей (+1,6% относительно января). В Новой Москве средняя цена «квадрата» достигла 137,2 тыс. рублей (+1,9%).

В годовой динамике (по сравнению с февралем 2019-го) средняя стоимость 1 кв. м в старых границах Москвы увеличилась на 8,4%, в Новой Москве — на 16,9%. Эксперты Циан объясняют бо́льший рост цен в ТиНАО активным развитием транспортной сети в прошлом году. Этот фактор оказывает значительное влияние на цены наряду с переходом застройщиков на эскроу-счета, а также с ростом доступности ипотечного кредитования.

По подсчетам аналитиков Циан, за прошедший месяц прирост стоимости для квартир и апартаментов с положительной динамикой цен составил в среднем 300 тыс. рублей.

Средний чек покупки

По данным Циан, средний чек на первичном рынке по всем сегментам в старых границах Москвы составил 12,89 млн рублей — это на 1,5 млн выше, чем годом ранее. В Новой Москве средний чек равен 6,55 млн рублей (+0,8 млн рублей за год).

Средний бюджет покупки на первичном рынке недвижимости Москвы

По расчетам Аналитического центра Циан (на основе данных Росреестра)

Стоимость 1 кв. м в среднем чеке на первичном рынке Москвы, руб.

По расчетам Аналитического центра Циан (на основе данных Росреестра)

Площадь купленной квартиры/апартамента в феврале 2020 года в старой Москве составила 57,2 кв. м (–0,9 кв. м за год). В Новой Москве в среднем приобретают почти на 7 «квадратов» меньше — 50,8 кв. м (+2,2 кв. м за год).

Ипотека на 18 лет

Как отмечают аналитики Циан, на первичном рынке недвижимости Москвы в феврале 57% сделок прошло с привлечением ипотеки, что на 1 п. п. выше, чем в январе 2020 года. На присоединенных территориях доля ипотеки выше — 61% (+3 п. п. за год). В старых границах Москвы 55% сделок проходит в кредит (+6 п. п. за год). Средний срок кредита составил 215 месяцев, или 17 лет и 11 месяцев.

Средний чек сделки в ипотеку в феврале 2020 года на первичном рынке Москвы оценивается в 10,4 млн рублей (+50 тыс. рублей относительно января).

В старой Москве на покупку ипотечной квартиры придется потратить в среднем 10,36 млн рублей (+289 тыс. рублей). В Новой Москве — 6,78 млн (+140 тыс. рублей).

Размеры приобретенной в кредит квартиры (апартамента) изменились минимально: в феврале 2020 года средняя площадь снизилась до 56,5 кв. м (–0,5 кв. м по сравнению с январем). В старых границах Москвы средняя площадь приобретенного в ипотеку жилья — 58,3 кв. м, в Новой Москве — 53 кв. м. Недвижимость в ТиНАО чаще выбирают клиенты с меньшим уровнем дохода, которые экономят на покупке, выбирая более компактные варианты.

Выручка девелоперов сократилась

В феврале 2020 года выручка столичных застройщиков составила 63 млрд рублей, что на 18% выше, чем в январе. В годовой динамике девелоперы заработали меньше на 11%. Таким образом, рост цен на жилье не смог нивелировать падение покупательской активности (–21%).

80% выручки обеспечили новостройки старой Москвы — 50,7 млрд рублей. На Новую Москву приходится 20%, или 12,3 млрд рублей. В старых границах Москвы десятка застройщиков генерирует 59% выручки, в Новой Москве — 99%. Наилучшие результаты показали ПИК, Ingrad, «Донстрой», MR Group и Lexion Development.

Почти треть сделок — в десяти новостройках

В феврале 2020 года на 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 30% всех сделок, в январе показатель составил 26,6% сделки. Новичками рейтинга стали «Селигер Сити», где почти 100 сделок было обеспечено за счет возобновления приостановленной ранее регистрации ДДУ, а также «Вестердам».

Четыре из десяти лидирующих по продажам проектов находится внутри МКАД («Люблинский парк», «Преображение» «Селигер Сити», «Вестердам»). Остальные проекты располагаются в Новой Москве.

Лидером продаж стал проект «Румянцево-Парк», на который пришлось 8,3% сделки. Эксперты Циан объясняют это максимальным объемом предложения: 22% квартир Новой Москвы выставлено на продажу именно в этом проекте.

Топ-10 столичных новостроек с максимальным количеством сделок в феврале 2020 года

По расчетам Аналитического центра Циан (на основе данных Росреестра)

По оценкам эксперта, в марте 2020 года количество сделок покажет прирост за счет ажиотажного спроса на фоне падения курса рубля. Он уточняет, что аналогию стоит проводить не с декабрем 2014-го, когда количество сделок в месячном выражении выросло на 30%, а с апрелем и сентябрем 2018 года — тогда фиксировался рост спроса на 10–12% на фоне падения рубля и санкционных рисков.

«На сегодняшний день на рынке нет сформированного отложенного спроса, а стоимость 1 кв. м бьет новые рекорды, что ограничивает покупательную способность населения, — продолжает Алексей Попов. — Поэтому краткосрочный прирост спроса может составить не более 15–17% относительно последних месяцев. В среднесрочной перспективе ситуация на рынке во многом будет зависеть от политики Центробанка. При увеличении ключевой ставки ипотека вновь станет недоступной, что приведет к стагнации цен и увеличению скидок для поддержания спроса».

Примечание: В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Фото: ЖК «Румянцево-Парк»/cian.ru