Проанализировать особенности новой московской политики по­пыта­лись эксперты компании Penny Lane Realty на пресс-завтраке под названием «Новый мэр — новая Москва. Какое влияние окажут на рынок жилой недвижимости принятые Сергеем Собяниным за первый год правления решения?» Таких решений директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский обозначил четыре: массовый пересмотр инвестконтрактов, запрет на новое строительство в ЦАО, расширение столицы и сооружение новых линий метро.

 

 

 

Ревизия подписанных еще при экс-мэре Лужкове инвестиционных контрактов стала одним из наиболее важных действий правительства Сергея Собянина. В результате пересмотра соглашений было отменено около 200 проектов с рыночной стоимостью порядка 35 млрд долл. В числе самых крупных из расторгнутых контрактов — проект 10-го квартала в Зюзино и 18-го квартала в Котловке; квартала 84–85 в Хорошево-Мневниках и 1-го микрорайона в Митино; микрорайона 115А в промзоне Грайвороново и другие.

 

К этому решению столичного градоначальника отношение экспертов двоякое. С одной стороны, его считают правильным, так как при Лужкове жилищное строительство в основном концентрировалось в бизнес- и элитном сегментах, а также в сфере бизнес-центров, а объектов этих сегментов и так избыточное количество. С другой стороны, по мнению директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty А. Зиминского, расторжение контрактов негативно скажется на бюджете города — доходы Москвы от продажи жилья, полученного от застройщиков, сократятся в семь раз. Кроме того, принятые меры повлекут за собой снижение объемов строительства и могут стать катализатором к очередному росту цен на квартиры в центре. «Уже в ближайшие год-полтора недвижимость в Москве может подорожать на 20–30%. При этом дефицит новых качественных предложений будет нарастать», — считает эксперт.

 

 

 

Хаотичная застройка ЦАО была едва ли не главной причиной претензий москвичей к экс-мэру Юрию Лужкову. Так что своим распоряжением о запрете строительства в центре столицы Сергей Собянин порадовал и общественность, и защитников исторического наследия.

 

Запрет на точечную застройку нужно было ввести давно, считают эксперты. Город перегружен многоэтажными зданиями. «Плотность застройки Москвы в пределах Садового кольца в два-три раза превышает плотность застройки большинства европейских столиц, и возможности ее интенсивного развития полностью исчерпаны», — объясняет принятые меры А. Зиминский.

 

Ограничения на возведение новых объектов помогут сместить интересы застройщиков в область реконструкции старых зданий, бывших заводов и фабрик, освоения промзон. Примерами могут служить поменявшие свое назначение помещения шелкового комбината «Красная роза», бывшего завода «Луч» в Хамовниках или жилые проекты ГК «Экоофис».

 

«Запрет вызовет новую волну интереса к редевелопменту старых зданий и удачно расположенных промзон, — считает А. Зиминский. — В настоящее время реконструируется всего 11% столичных производственных площадей, однако при благоприятных для девелоперов условиях эта цифра будет расти».

 

 

 

Наибольшие сомнения вызывают масштабы присоединенной территории. «Учитывая расположение участка, наличие большого количества свободных земель, низкую плотность населения, относительную близость Рублево-Успенского шоссе и аэропорта Внуково, направление для «административной Москвы» выбрано идеально, — считает директор департамента Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. — Недоумение вызывает сам факт присоединения к столице столь крупной территории, поскольку для вывода чиновничьего аппарата за границы Москвы хватило бы и 10 тыс. га».

 

Что же представляют собой присоединенные 160 тыс. га (что, кстати, в 1,5 раза больше площади самой Москвы)? Крайне неразвитую территорию, на которой более 50% земли свободно от застройки, дорог и коммуникаций, с одной из самых низких в Московской области плотностью населения (всего 250 тыс. чел.) и площадью жилого фонда в 16 млн кв. м, которая, согласно озвученным планам, будет увеличена в десять раз.

 

Однако если разобраться, то под строительство власти смогут использовать не более 20% территории, поскольку остальные 80% занимают земли природоохранного комплекса, участки, непригодные по геологическим условиям, а также частные владения.

 

 

 

Одной из самых негативных тенденций расширения Москвы эксперты Penny Lane Realty считают неминуемое ужесточение процесса согласования строительства, что приведет к отстранению подмосковных девелоперов от процесса. Не меньшие сомнения у аналитиков компании вызывают планы правительства застраивать присоединенные территории исключительно малоэтажным жильем. «В средней полосе России выгоднее строить многоэтажные дома, именно поэтому все заявленные проекты малоэтажной застройки у нас превращались в районы многоэтажек. Кстати, в настоящий момент присоединяемые к столице земли активно застраиваются именно высокими жилыми комплексами, а всего там реализуется порядка 20 проектов», — поясняет эксперт.

 

Присоединение новых территорий может не разрешить, а, наоборот, усугубить транспортные проблемы, связанные с резким повышением трафика по Киевскому, Калужскому и Варшавскому шоссе, а косвенно и по всей Москве. Для выхода из возможной ситуации количество дорожного полотна должно увеличиться даже не в десятки, а в сотни раз. «Конечно же, проект предполагает тотальное расширение сети дорог, но в ближайшие несколько лет оно будет существовать исключительно на бумаге», — полагает Д. Цветков.

 

 

 

Продвижение метро дальше за МКАД, безусловно, повысит транспортную доступность прежде отдаленных районов. Только вот заявленные масштабы строительства (по планам, добавится около 70 км трасс подземки) выглядят утопическими — по несколько десятков километров новых линий в год в Москве не строили даже при Сталине.

 

По мнению экспертов, метро добавит привлекательности соседствующим с ним объектам недвижимости. В районах, где появятся новые станции подземки, можно ждать увеличения цены квадрата в среднем на 10–20%, считают аналитики. А в некоторых замкадных районах — даже на 27%. По оценкам А. Зиминского, с приходом метро квартиры в Жулебино прибавят в цене 15–20%, в Новокосино — 7–12%, в Тропарево — 5–10%, в Братеево — 2–6%, в Нагатино-Садовниках — 5–7%, в Бескудниково — 2–5%, в Раменках — 2–5%.

 

Между тем аналитики компании не ждут сколько-нибудь существенного влияния расширения границ Москвы на рынок недвижимости столичного региона в целом, разве что жилье экономкласса будет постепенно вытесняться за границы города.