Скоростным транспортом обеспечат самые отдаленные районы столицы, в том числе расположенные за МКАД. Эксперты уверены: появление новых станций метро положительно скажется на рынке недвижимости. Привлекательность районов повысится, что отразится на цене предложения квартир.

 

 

 

Едва ли кто-то сомневается в том, что покупка квартиры рядом с метро выгодна. Исполнительный директор компании «Мэтр Роше Сити» Светлана Кисетова вспоминает: в начале 2000-х гг. стоимость жилья в районе резко повышалась уже от одного объявления о перспективе строительства метро. Некоторые граждане намеренно искали квартиры на окраинах Москвы, где в будущем предполагалось проложить подземку. Их логика была проста: сейчас квартира стоит дешево, а когда откроют метро, жилье подорожает.

 

По мнению эксперта, даже всеобщая автомобилизация не изменила этой тенденции — метро по-прежнему является определяющим в вопросе транспортной доступности и при выборе жилья. После открытия новых станций подземки сразу повышается спрос на квартиры в домах прилегающего микрорайона и, как следствие, повышаются цены.

 

Генеральный директор компании «Главмосстрой-недвижимость» Татьяна Решняк соглашается: людям нужно добраться до работы на одном виде транспорта с минимальным количеством пересадок. На сегодняшний день эту задачу наилучшим образом решает именно метро, обладающее разветвленной сетью линий и большим числом станций по всему городу. При этом Т. Решняк особо отмечает планы по строительству веток метрополитена за границы МКАД. Это существенно повысит комфортность проживания в пригородах, но за больший комфорт придется платить, полагает она.

 

 

 

 

 

Н. Кузнецова

Сегодня цены на недвижимость на изменения инфраструктуры реагируют не сразу. Когда начинают строить метро, никто не может сказать, сколько времени продлятся строительные работы, создающие определенные трудности для жителей района. Когда открывается новая станция, цены вырастают на 10–20%, говорит директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. Впрочем, оговаривается он, это актуально для тех районов, транспортная доступность которых оставляет желать лучшего. Например, Люблино, Жулебино, Кожухово. Для районов Солнцево и Переделкино открытие новых станций, возможно, поднимет цены более чем на 20%, потому что загруженное Боровское шоссе — единственный доступ к Москве.

 

Сначала новые станции провоцируют рост цен на вторичном рынке жилья, добавляет Т. Решняк. К примеру, еще в 2008 г. эксперты рынка прогнозировали повышение стоимости жилья в районе Новокосино, связанное с запланированным строительством одноименной станции. В итоге цены как минимум не упали в кризис — планы по строительству метро их поддержали на прежнем уровне.

 

Спальные районы, в которых сабвей находится в шаговой доступности, ценятся выше. Средняя разница в цене составляет порядка 13–15%, информирует руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Например, в нескольких минутах ходьбы от станции метро «Марьино» двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м стоит около 7,5 млн руб., или 138 тыс. руб./кв. м. Такая же квартира в 15 мин. транспортом на улице Борисовские пруды будет стоить около 6,5 млн руб., или 120 тыс. руб./кв. м.

 

Динамику роста цен аналитик предлагает рассмотреть на примере района Марьина Роща. Примерно год назад стоимость малогабаритной двухкомнатной квартиры на Октябрьской улице составляла в среднем 6 млн руб. На данный момент с открытием станции метро жилье такого плана стоит 7–7,2 млн руб.

 

Строительство подземки, конечно, отразится и на ценах в новостройках. Например, с открытием в 2012 г. станции «Новокосино» улучшится транспортная ситуация в Реутове и Железнодорожном. Татьяна Решняк поясняет: чтобы понять, насколько вырастут цены, нужно выделить из общей динамики рост, связанный с инфляцией (8–10% в год) и сменой этапов строительства (разница цен между стадией фундамента и готовым домом у ГМСН, например, составляет 15–18%). Если цену очистить от этих факторов, то рост может составить 15–20% в домах, находящихся в шаговой доступности от станции, и около 15% — в более отдаленных районах перечисленных городов (если до метро придется добираться на общественном транспорте).

 

Конечно, такой взлет стоимости произойдет не сразу, добавляет руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. Чем ближе к открытию новой станции, тем выше становятся цены в расположенных рядом объектах недвижимости. Точка локального максимума достигается после открытия. Впрочем, в «Главмосстрой-недвижимость» считают по-другому: информация о том, что станция уже в финальной стадии готовности, в большинстве случаев рост цен не стимулирует. Это связано с тем, что рынок отыграл ситуацию до этого, и если не появляется новых обстоятельств, влияющих на повышение цен, то темпы роста замедляются.

 

 

Данные Penny Lane Realty

 

 

 

Покупателям следует быть внимательными. От объявления о строительстве до открытия станции — дистанция огромного размера, да и планы властей могут измениться.

 

Например, Люблинско-Дмитровскую линию планировали пополнить новыми станциями еще девять лет назад. Информация публиковалась в официальных источниках, это породило увеличение объема покупаемых квартир в домах по Коровинскому шоссе и рядом с ним. Более того, там началось оживление инвесторов, появились новостройки бизнес-класса. Через пару лет стало понятно, что суета была неоправданной, цены опять пошли вниз, дома с трудом достроили, рассказывает Светлана Кисетова. Поэтому сегодня уже не возникает ажиотажного спроса на такие районы. Кроме того, и спрос, и цена на недвижимость в тех районах, которые в перспективе будут рядом с метро, растут постепенно, по мере продвижения строительства. А окончательно новая цена формируется в лучшем случае непосредственно перед открытием станции. Неслучайно генеральный директор компании «Адресъ-недвижимость» Вера Удачина замечает, что в районах, куда в ближайшие годы придет подземка, пока нет никакого ажиотажа. Цены на квартиры стабильны.

 

Аналитики отмечают, что все вышесказанное справедливо как для вторичного рынка, так и для новостроек. Но только в сегменте жилья экономкласса и для отдаленных районов. Растет и будет еще подниматься стоимость квартир после открытия станций метро «Борисово», «Шипиловская», «Зябликово», «Лермонтовский проспект», «Жулебино», «Котельники», «Новокосино». В настоящее время цены на жилые квадраты в районе «Шипиловской» и «Зябликово» уже аналогичны тем, что на «Красногвардейской» и «Домодедовской».

 

Если говорить о приближенных к центру территориях, то здесь стоимость жилья рядом с метро и чуть дальше не-сильно отличается. Поэтому те станции, которые откроются в центре и на близких к нему территориях, мало повлияют на структуру спроса и ценообразование. Так, в частности, уже случилось при открытии станций «Трубная» и «Сретенский бульвар». Эксперты прогнозируют, что похожая ситуация сложится после введения в эксплуатацию станций «Раменки», «Нижняя Масловка», «Петровский парк», «Ходынское поле», «Хорошевская». Для района Раменки, где средняя цена 1 кв. м сегодня достигает 200 тыс. руб., открытие станции метро если и повысит цены, то ненамного, добавляет А. Зиминский.

 

На сегмент бизнес-класса строительство новых веток также не оказывает существенного влияния. Ведь более состоятельным покупателям важнее окружение, престижность района, развитая социальная инфраструктура, наличие парковок и дорожных развязок. Метрополитеном они, как правило, не пользуются, констатирует С. Кисетова.