Цифры недели
7 февраля 2025
Поиск по журналу
Нижегородская область
Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке»
Спрос на комнаты стабильный – еще бы, цена значительно ниже, чем на полноценную квартиру. Но между продавцом и покупателем стоят соседи-собственники. Как договориться с ними?
Документы, необходимые для сделки
Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».
Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.
Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.
Как продать комнату без согласия соседей
Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки?
«Уклонение» сособственников по «коммуналке» на возможность продать комнату никак не повлияет, ведь продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты. Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника. По закону, молчание со стороны соседа будет считаться отказом от покупки, поэтому необходимо отсчитать 30 дней от этой даты и смело оформлять продажу.
Бывает, что продавец не в курсе, где на данный момент проживают его соседи. В этом случае нужно также прислать уведомление на адрес коммуналки. И отсчитывать 30 дней от даты поступления корреспонденции в почтовое отделение собственника, а затем продавать. В реестр необходимо будет предоставить квитанции на отправление корреспонденции.
«нам очень повезло»
«Устав платить за съемное жилье посторонним людям, в 2014 году мы с мужем, наконец, решились приобрести комнату в московской коммуналке. Благо, в родном городе у меня была собственная «однушка». Денег от продажи как раз хватало на комнату в двухкомнатной квартире. Родственники долго отговаривали от такой покупки, советовали взять ипотеку. Но мы настояли на своем, и нам очень повезло – после волокиты с документами, мы, наконец, поселились с семейной парой пенсионеров, которые часто уезжали на дачу. Со временем накоплений у нас прибавилось, и нам удалось уговорить их продать вторую комнату».
Валерия, Москва.
Нужен ли нотариус?
Сделки с комнатами проводятся через нотариуса. Стороны подписывают договор купли-продажи, все документы удостоверяются. Далее покупатель вносит деньги за комнату в депозитарий. Затем вся документация отправляется в Росреестр на регистрацию права собственности. И лишь после того, как покупатель получит договор от Росреестра с пометкой о переходе права, продавец может забрать свои деньги из ячейки.
2-3 млн рублей за комнату
Минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей.
Для покупателя: плюсы и минусы
Комната – хороший вариант для тех, кто не накопил денег на отдельное жилье и не хочет связываться с ипотекой. Такое приобретение дает возможность получить постоянную регистрацию, посещать поликлинику, записать детей в школу. Однако покупка комнаты и покупка квартиры – не одно и то же.
Самое главное преимущество комнат – цена. По данным компании «Бест-Новострой», минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, при этом основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра комнат – около 178,5 тыс. рублей. Для сравнения: на «вторичке» малогабаритная квартира площадью до 20 кв. м стоит от 3,8 млн рублей. Средняя цена «квадрата» (без учета районов ЦАО) – 196 632 рублей.
Кроме того, если у вас комната менее 20 кв. м, и это единственная собственность, к ней будет применяться налоговый вычет, и налог платить будет не нужно.
Тем не менее, и у такой выгодной сделки есть минусы. Помимо очевидного – совместного проживания с посторонними и порой не всегда приятными людьми, существуют еще юридические аспекты. В частности, если вы покупаете комнату с целью сдачи в аренду, стоит учесть, что без согласия других собственников в нее нельзя заселять квартирантов. По той же причине осложняется и продажа комнат.
Фото - Игоря Порхомовского
Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Могут подойти
16 комментариев
Олеся
24 января 2024, 01:47
Вопрос: предложила соседу купить мою комнату ( вынужденно, так как у меня есть другой покупатель) . Сосед вдруг согласился! Обязана я продать ему комнату или вправе отказаться от продажи вовсе? Является ли мое предложение офертой?
230/50 000
0/50 000
ID: 100100824
20 февраля 2023, 15:44
Если сосед ( приватизированная комната) хочет продать свою комнату, то должен ли он предлагать свою комнату соседям ( неприватизированной комнаты) или извещают только муниципалитет?
181/50 000
0/50 000
ID: 82750333
12 ноября 2021, 14:58
Купили 34/100 долю в 4хкомнатной квартире , в Подмосковье мне принаджат 29,4 кв. м, прошло только3 года моего владения, з комнаты выкупила соседка и требует продать ей уже сейчас последнюю комнату очень дешево, почти по цене трехлетней давности, а сейчас все цены выросли, подскажите кто сталкивался с подобным, начались скандалы и т. п.,, изощрения,,
351/50 000
0/50 000
R B
25 сентября 2021, 03:50
На счёт сдачи комнаты. Можно сдавать без согласия соседей, только в договоре прописать, что съёмщик имеет право распоряжаться вашим имуществом, и местами общего пользования, т. к. вы имеете право пользования как и остальные, а разделить данную площадь не представляется возможным. Свое право вы и передаёте на основании договора аренды.
344/50 000
0/50 000
Оксана
28 марта 2019, 16:43
Вопрос.Если я приобрела комнату в коммуналке,по договору дарения,смогу ли я ее продать сейчас по доровору купли продажи?В собственности с 2013 года.Проживаю в европе,как лучше поступить,нанять риэлтора или заняться лично?
221/50 000
0/50 000
Согласна с Марией Олеговной и Татьяной Смирновой,
квитанция с почты нотариуса не устроит, и регистрацию тоже. Конечно, УВЕДОМЛЕНИЕ нужно и все, о чем Мария Олеговна написала.
а лучше и надежнее ( хоть и подороже), отправления соседям делать через нотариуса ( именно ОТПРАВИТЬ посредством нотариуса- у некоторых нотариусов есть такая услуга отправления ) и затем Свидетельства у нотариуса получить определенного образца.
А по существу- лучше в области квартиру купить ( если на город не хватает), или в городе в ипотеку добавить.
Так как НЕ угадаешь соседей, бываете ТАААКОЕ, и продать потом с трудом за полцены, и проживать или сдавать проблематично
квитанция с почты нотариуса не устроит, и регистрацию тоже. Конечно, УВЕДОМЛЕНИЕ нужно и все, о чем Мария Олеговна написала.
а лучше и надежнее ( хоть и подороже), отправления соседям делать через нотариуса ( именно ОТПРАВИТЬ посредством нотариуса- у некоторых нотариусов есть такая услуга отправления ) и затем Свидетельства у нотариуса получить определенного образца.
А по существу- лучше в области квартиру купить ( если на город не хватает), или в городе в ипотеку добавить.
Так как НЕ угадаешь соседей, бываете ТАААКОЕ, и продать потом с трудом за полцены, и проживать или сдавать проблематично
685/50 000
0/50 000
Антон
5 августа 2020, 17:22
Коллеги, ну Вас послушать если, так в стране вообще бы тогда сделки с комнатами не проводились.
Немного не так. Бывают случаи, когда владельцев комнат не возможно бывает отыскать. Причем таких случаев очень много.
Вот из практики случай. Занимался продажей комнаты в прошлом году.
Все комнаты были приватизированы.
Один собственник не хотел вообще идти на контакт, сказал что ни отказ, ни уведомления на почту получать идии не будет. Двое других собственников не проживали в комнатах более 5 лет и установить их местоположение не представлялось возможным.
Были отправлены уведомления на адрес коммунальной квартиры собственникам.
В общей сложности нужно было отсчитать количество дней со дня отправки уведомления до дня его поступления адресату, далее прибывить количество дней максимально возможного срока хранения уведомления и количество дней которое дается собственникам для дачи ответа.
Доказательством считались квитанции об отправлении.
В ином случае тогда вообще сделки с комнатами были бы не возможны.
Когда появился покупатель, сделка была зарегистрирована, всех все устроило
Немного не так. Бывают случаи, когда владельцев комнат не возможно бывает отыскать. Причем таких случаев очень много.
Вот из практики случай. Занимался продажей комнаты в прошлом году.
Все комнаты были приватизированы.
Один собственник не хотел вообще идти на контакт, сказал что ни отказ, ни уведомления на почту получать идии не будет. Двое других собственников не проживали в комнатах более 5 лет и установить их местоположение не представлялось возможным.
Были отправлены уведомления на адрес коммунальной квартиры собственникам.
В общей сложности нужно было отсчитать количество дней со дня отправки уведомления до дня его поступления адресату, далее прибывить количество дней максимально возможного срока хранения уведомления и количество дней которое дается собственникам для дачи ответа.
Доказательством считались квитанции об отправлении.
В ином случае тогда вообще сделки с комнатами были бы не возможны.
Когда появился покупатель, сделка была зарегистрирована, всех все устроило
1 132/50 000
МАРИЯ ГОЛОВАНОВА
22 марта 2018, 01:28
Или я отстала от жизни (давно уже не было сделок в коммуналках, когда возникала необходимость уведомления соседей почтовым отправлением), или автор не в теме, поправьте меня, пожалуйста, уважаемые коллеги, если я не права. "... продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты. Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника." Раньше датой подачи уведомления считалась дата получения соседом уведомления (для чего такое уведомление отправлялось с описью вложения и уведомления о вручении), при чем здесь почта. Отправление пришло на почту, но это не означает, что сосед его получил, уведомляем же не почту, а соседа.
И аренда, если собственность на комнату, а не на долю, согласие соседей не было необходимостью,и местами общего пользования он мог пользоваться в соответствии со сложившимся порядком пользования квартирой (порядком пользования арендодателя).
И аренда, если собственность на комнату, а не на долю, согласие соседей не было необходимостью,и местами общего пользования он мог пользоваться в соответствии со сложившимся порядком пользования квартирой (порядком пользования арендодателя).
973/50 000
0/50 000
Мария Олеговна , Вы не отстали от жизни, полностью согласна с Вашим комментом. Это автор не в теме.Нотариальное оформление комнат подразумевает еще и получение нотариальных свидетельств о том, что сособственники уведомлены, квитанция с почты нотариуса не устроит.
264/50 000
Iniksin Iniksin
21 марта 2018, 20:03
Не вводите людей в заблуждение.
Для сдачи комнаты в наём (или аренду, если юридическому лицу) согласия соседей не требуется!
Для сдачи комнаты в наём (или аренду, если юридическому лицу) согласия соседей не требуется!
129/50 000
0/50 000
Александр
21 марта 2018, 22:49
Комнату можно сдать, но места общего пользования только с разрешения соседей.
77/50 000
можно сделать временную регистрацию арендатору
46/50 000
ID: 37721522
22 марта 2023, 23:26
Места общего пользования без согласования с соседями сдать нельзя, а без них пользование комнатой невозможно.
Именно так написано в решении суда по моему иску к соседушке, который хотел из своей комнаты устроить хостел. И временную регистрацию жильцу делал) Получила я решение и поменяла замки. Ор был на весь подъезд и полицию вызывал жилец. Полиция сказала мягко так - ну вы в суд обратитесь.... А мы не уполномочены...
Больше никто не лез, почти десять лет прошло, дело 15го года
Именно так написано в решении суда по моему иску к соседушке, который хотел из своей комнаты устроить хостел. И временную регистрацию жильцу делал) Получила я решение и поменяла замки. Ор был на весь подъезд и полицию вызывал жилец. Полиция сказала мягко так - ну вы в суд обратитесь.... А мы не уполномочены...
Больше никто не лез, почти десять лет прошло, дело 15го года
494/50 000
ID: 99246421
31 мая 2023, 16:30
Здравствуйте, скажите пожалуйста, долго ли длился суд. просто сейчас тоже сосед хочет продавать комнаты, но если не продаст хочет сдавать, и сказал нам, что его вообще не колышет наше мнение, что с юристами общался и те ему подтвердили, что может сдавать кому хочет, без нашего согласия. тоже читала в интернете, что вроде как без согласия не может, но так же видела мнения, что через суд ему это право дадут. и еще а как же если он сделает временную или постоянную регистрацию? тут наверное ничего уже его не остановит.(((
523/50 000
Наталия Билибина
21 марта 2018, 17:31
что без согласия других собственников в нее нельзя заселять квартирантов !!!!!это что уже законодательно ?
106/50 000
0/50 000
Александр
21 марта 2018, 14:14
Упаси господь всех от такой покупки. Вы потом можете такие проблемы поиметь, что никому свою комнату не продадите. Вроде хороший сосед будет съезжать и предложит вам выкупить его комнату, вы откажитесь ессесно, и вот кто будет у вас потом ...потом за треть цены в лучшем случае отдадите своё жилье.
298/50 000
0/50 000
Сейчас обсуждают
Закон о тишине: до скольки можно шуметь?
Проблема в том, что нужен федеральный закон, когда веселящимся соседям административный штраф выписывали бы при первом вызове наряда милиции, сейчас толком инстанции нет куда заявление подать. Полиция отправляет в муниципалетет, муниципалетет в миллицию, еще и УК хотят в этот хоровод отправить. Единственный вариант это делать шумоизоляцию. Мы в итоге отгородились от соседей шумоизоляцией стены, компания Шумодав у которой в итоге делали, убедила пожертвать 8 см, т.к. тонкие волшебные варианты не работают. Такая толстая каркасная система дала эффект.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости