В поисках своей второй половины современные молодые люди часто пользуются Интернетом. А зря… Неизвестно, кто может скрываться за гламурным ником и роскошным фото. Зато эксперты рынка недвижимости могут со 100%-ной гарантией подсказать места, где искать холостых и обеспеченных… В квартирах-студиях.
Шутки шутками, но практика показывает, что квартиры-студии действительно приобретают в основном холостяки. Это так называемое стартовое (первое) жилье. Кроме того, «недорогие компактные студии пользуются спросом у инвесторов, студентов и молодоженов», рассказывает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Правда, Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», добавляет в эту категорию и пенсионеров-родителей (тут уже не до знакомства). «Планировка таких квартир исключает наличие перегородок и, как следствие, возможность уединения», — отмечает эксперт.
По словам Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-недвижимость», в сегменте бизнес- и элиткласса этот формат недвижимости востребован у представителей творческих профессий; бизнесменов, проживающих за городом и время от времени использующих квартиру-студию для представительских целей. С психологической точки зрения большую роль при выборе жилья играют личные пристрастия человека, любовь к открытому пространству, готовность к экспериментам, уверен Леонард Блинов, директор по маркетингу UrbanGroup. Свобода такого пространства часто ассоциируется с внутренней свободой и максимальными возможностями для самовыражения через свое жилье.
К истории вопроса
Слово studio имеет общий корень со study — кабинет в квартире для работы и творчества. Идея формата пришла к нам с Запада. Считается, что ее предложил знаменитый американский архитектор Людвиг Мис ван дер Роэ. Он придумал дом, где этажи были нанизаны на единый стержень, а несущие конструкции размещены только по периметру, что освобождало пространство от внутренних стен.Произошло это событие в 1927 г. в немецком городе Штутгарт, где тогда работал Мис ван дер Роэ. В дальнейшем его принцип организации помещений распространился в Западной Европе и Америке. «Востребованность формата квартир-студий отчасти предопределила развитие лофтов — жилья, организованного в бывших производственных зданиях с большими открытыми пространствами», — считает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Однако в дореволюционных российских доходных домах также встречались прообразы современных квартир-студий — просторные помещения с роскошными по площади и декору ванными комнатами, но без кухонь. Предполагалось, что жильцы дома будут питаться в ресторанах, расположенных на первых этажах здания.
Сегодня открытый формат особенно востребован в мегаполисах Европы и США, где весьма высока цена квадратного метра и покупка такого жилья позволяет существенно сэкономить. «Например, в Нью-Йорке в одном из самых дорогих районов на продажу была выставлена крохотная студия площадью всего 16,5 кв. м, — рассказывает А. Зиминский. — Несмотря на массу неудобств, помещение располагалось так, что попасть внутрь можно было, только поднявшись по лестнице на 15-й этаж. Впрочем, нашелся клиент и на такое предложение, он выложил 150 тыс. «зеленых». Элитные квартиры-студии стоимостью более 1 млн долл. продаются в знаменитых домах Дональда Трампа на Манхэттене в Нью-Йорке и в лондонском квартале Knightsbridge. Примечательно, что существенную долю покупателей в высоком ценовом сегменте составляют обеспеченные выходцы из Юго-Восточной Азии».
По словам Юлии Гераськиной, руководителя департамента новостроек компании Est-a-Tet, на рынке РФ квартиры-студии появились чуть более 20 лет назад. Они находились в общежитиях (так называемые гостинки) и в хрущевках. Предложения такого рода имели площадь менее 30 кв. м. Небольшая площадь позволяла сэкономить на уборке и коммунальных платежах, а образовавшееся пространство (за счет объединения спальной и кухонной зон) вместить больше гостей.
Переделывали стандартные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, чтобы рациональнее использовать пространство. Впоследствии этот формат начал приживаться в новостройках экономкласса, а затем перешел на более высокий уровень, отмечает И. Игнаткина.
СПРАВКА
nndb.com
Людвиг Мис ван дер Роэ родился 27 марта 1886 г. в немецком городе Ахене. С 1900 по 1902 г. учился в ремесленной школе, затем работал каменотесом на предприятии отца, после чего устроился на работу в мастерскую Бруно Пауля в Берлине. В 1908 г. перешел в мастерскую Петера Беренса. Заметное влияние на него оказали такие направления, как конструктивизм и нидерландская школа De Stijl. В 1910–1912 г. руководил строительством здания немецкого посольства на Исаакиевской площади в Санкт-Петербурге. В 1938 г. Мис ван дер Роэ уезжает в США, не желая оставаться в нацистской Германии. Он становится натурализованным гражданином США. Обосновавшись в Чикаго, архитектор вскоре получает приглашение возглавить Иллинойсский технологический институт. На новой должности Мис ван дер Роэ организовал перестройку кампуса. Многие здания, построенные им, например Краун Холл, здание факультета архитектуры, функционируют до сих пор. Еще одним направлением в архитектурной деятельности Миса были небоскребы. Наиболее известным является Сигрэм Билдинг в Нью-Йорке (1958 г.). На родине Мис ван дер Роэ, в Ахене, есть улица, названная в его честь.
О понятиях
Между тем в России понятие «студия» несколько искажено. Чаще всего у нас ее рассматривают как квартиру с одной спальней, считает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». На Западе же в студии спального помещения как такового не существует. Это всегда единое пространство с одной выделенной ванной комнатой. За рубежом подобные квартиры не роскошь, а норма, связанная с тем, что молодежь рано начинает жить отдельно от родителей и такой формат всегда востребован. К тому же это экономически выгодно, так как подобное жилье не очень дорого. Главная особенность классической студии — полное отсутствие перегородок между различными функциональными зонами квартиры. При этом каждую из них подчеркивают за счет декора, меблировки, освещения и т. д. В зарубежной практике существуют весьма элегантные технологические решения для квартир подобного формата, например кровати-трансформеры. Буквально одним движением руки можно превратить ее в обеденный стол, а спальную зону — в гостиную для приема гостей.К сожалению, на московском рынке проекты с удачными студиями в сегменте премиум- и бизнес-класса практически отсутствуют. Во всяком случае так считает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. Из зарубежных аналогов, к которым следует стремиться, эксперт отмечает лондонские комплексы Pan Peninsula и Ontario Tower. Примечательно, что в одном из них за счет безупречной концепции и креативного маркетинга за первый уик-энд продаж было реализовано более 150 студий. А цены от даты продажи к моменту завершения проекта выросли более чем в два раза.
Впрочем, наши граждане могут оборудовать квартиру с открытым пространством практически в любых домах, современных или дореволюционных. В последних, как правило, располагаются квартиры без несущих внутренних стен. Что касается сталинских построек, там студии редкость, так как технология, которую использовали при их возведении, не предполагала большого единого пространства. Зато их предлагают практически в каждой новостройке как эконом-, так и бизнес-класса, чему способствует развитие монолитного строительства. В проектах, реализованных по этой технологии, квартиры часто сдают со свободной планировкой и с минимальным количеством стен и перегородок.
Популярность скрыта в цене
«Квартиры-студии могут находиться в любом районе, где возводят современные жилые комплексы, — отмечает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», — и в центре столицы, и на ее окраинах, и даже в городах области».«Сегодня на рынке Подмосковья несколько десятков проектов, предлагающих подобное жилье. Большинство из них стартовали или во время кризиса, или сразу после него, как, например, ЖК «Новосходненский», — рассказывает Л. Блинов. — Кстати, в Санкт-Петербурге также существуют проекты со студиями, но там они называются реалами».
«Многие эксперты склонны считать, что квартиры небольшой площади, которые находятся в низком ценовом сегменте, всегда пользовались спросом на рынке независимо от экономической ситуации в стране. Но то, что сегодня наблюдается рост популярности данного формата, связано с последствиями кризиса и невысокой покупательской способностью клиентов, — отмечает Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Кроме того, отсутствие внутренних стен позволяет сэкономить не только деньги, но и пару лишних метров, что актуально для небольшой площади».
«Если говорить о дорогих студиях от 100 до 500 кв. м, здесь свободная планировка — сознательный архитектурный прием, а цена соответствует стандартам элит- и бизнес-класса», — подчеркивает А. Зиминский. По мнению И. Игнаткиной, спрос на такие квартиры есть, но он ограничен достаточно узким кругом покупателей.
Тем не менее эксперты компании Blackwood отмечают склонность к минимализму и в элитном сегменте, а все потому, что продавать небольшие по площади квартиры-студии значительно проще, хотя стоимость квадратного метра в них всегда выше.
«Цена квартиры-студии зависит от таких параметров, как класс, местоположение и статусность дома. Площадь студий экономкласса в среднем составляет 33–50 кв. м. Цена 1 кв. м находится в диапазоне от 4 до 7 тыс. долл. В сегментах бизнес и элит квартиры вдвое просторнее, но и стоимость гораздо выше — от 7 до 40 тыс. долл./кв. м», — говорит И. Игнаткина.
По данным эксперта Penny Lane Realty, одни из самых дорогих в столице — студии в клубном доме на 2-м Зачатьевском переулке, 11, и в ЖК Barkli Plaza на Пречистенской набережной, 17. В первом случае цена квартиры без стен площадью всего 53 кв. м — 1,5 млн долл., то есть 28 тыс./кв. м. Во втором — студия площадью 81 кв. м предлагается более чем за 2 млн долл. (около 25 тыс. долл./кв. м). Одна из стен квартиры в ЖК Barkli Plaza сделана полностью из стекла, что обеспечивает уникальные виды на город, Москву-реку и проплывающие мимо корабли.
В демократичном сегменте эксперты отмечают интересную закономерность. Стоимость 1 кв. м студии и обычной однокомнатной квартиры сопоставима, однако за счет меньшей площади разница в конечной цене может быть весьма ощутимой. Юлия Гераськина приводит в пример ЖК «Одинцовский Парк», в котором среди предложений имеются квартиры-студии с отдельной спальней. Такое жилье представляет собой совмещенную гостиную и кухонную зоны, но при этом спальня изолирована. Они являются аналогами двухкомнатных, однако дешевле почти на 1 млн руб.
О плюсах и минусах
Впрочем, есть и другие плюсы. По мнению Л. Блинова, квартиры-студии дают ощущение большого пространства при небольшом метраже, а также возможность его конфигурировать в соответствии со своими индивидуальными желаниями, что легко сделать благодаря оригинальному интерьеру. В студиях проще делать ремонт, легче расставить мебель и реализовывать любые творческие задумки, полагает А. Зиминский. Это самый подходящий вариант для проведения вечеринок и приема гостей. Кстати, в подобных помещениях отличная акустика. Для кого-то это минус, но только не для любителей музыки. К недостаткам студий можно отнести только то, что они рассчитаны все-таки на одного человека или пару без детей со схожим временным ритмом. При разнице режимов жизнь в студии становится некомфортной.
Доля жилья свободного формата на рынке невелика — около 5–7%. В тех проектах, где они присутствуют, — в среднем 10–20% от общего объема. Есть отдельные проекты, где студии составляют более 50%, однако эксперты не считают такой подход целесообразным, так как это может привести к проблеме в создании полноценной социальной среды жилого комплекса.
Между тем застройщики, предлагающие квартиры-студии, уверены, что этот тип жилья может быть по-настоящему комфортным, если он находится в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, с помещениями для хранения сезонных и габаритных вещей на цокольных этажах, с подземным паркингом. На рынке московской области таким стал ЖК «Новосходненский», считают в компании UrbanGroup. Планировки квартир продуманы столь тщательно, что жилое пространство абсолютно эргономично. Площади предлагаемых студий от 27 до 33 кв. м, все без исключения с балконами. На старте продаж такую квартиру можно было приобрести за 1,6 млн руб. Сейчас она стоит около 1,9 млн.
В Москве основные перспективы студий связаны с домами бизнес- и экономкласса. Включение таких объектов в строящиеся комплексы позволяет девелоперам расширить продуктовую линейку и повысить ликвидность жилья.
МНЕНИЕЮлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
«Как правило, современные предложения квартир-студий, особенно небольших площадей, можно найти только в новостройках. Однако, учитывая спрос на подобное жилье, многие квартиры быстро выходят на вторичный рынок. Сейчас их доля в этом сегменте занимает до 40% от всего числа предложений одно- и двухкомнатных квартир».
