Купить квартиру у мошенника, оставшись без денег и без жилья, или отдать деньги одному, а потом судиться с другим, фактическим собственником квартиры... Это кошмар, которого опасаются все покупатели жилья на вторичном рынке. Риски подобного рода будоражат воображение покупателей, которые вступают на путь выбора квартиры с рук. И их на самом деле немало. 

Сергей и Марина К. грезили о собственной квартире с самой свадьбы. Мечта осуществилась только после смерти прабабушки, которая оставила в наследство внуку достаточную сумму денег. И вот – квартира выбрана, договор заключен, сделка зарегистрирована… Но через несколько месяцев семья получила повестку в суд по делу об оспаривании сделки купли-продажи. Истец – бывшая супруга продавца, которая на момент приобретения квартиры была его законной женой и о сделке не знала. Продавец утаил факт наличия бывшей жены, после смены паспорта в 45 лет страницы раздела «Семейное положение» очистились. Бедные молодожены в одночасье лишились жилья и не смогли получить назад деньги, так как продавец их благополучно истратил на собственные нужды и мог выплачивать несостоявшимся покупателям только по 5 тысяч в месяц. Как обезопасить себя от рисков подобного рода?

С риэлтором или без?

Перед любой сделкой в сфере недвижимости ее участники взвешивают все «за» и «против» относительно участия в этой процедуре риэлтора. На одной чаше весов всегда дополнительные расходы на оплату услуг специалиста, на другой – риск потерять и жилье, и деньги… Что разумнее выбрать? Одна добрая половина риэлторов утверждает, что без их помощи справиться крайне сложно. Так, по мнению Олега Самойлова, вице-президента Российской гильдии риэлторов, президента «РЕЛАЙТ-Недвижимость», сам факт обращения за помощью к специалисту снизит риск при покупке квартиры на 50%:

– Пользование квалифицированной риэлторской помощью, включающей в себя профессиональную юридическую и технологическую поддержку, по моей оценке, позволяет сократить вероятность неблагоприятного сценария еще процентов на 45. Но 5%, увы, остаются в любом случае. Поэтому, чтобы исключить и их, есть лишь один путь: вообще воздержаться от сделки. Но поскольку это невозможно, риск следует принять, определив его приемлемость. Если допустимый риск для покупателя 50%, обращаться к риэлтору нет необходимости. Но если хочется, чтобы эта величина не превышала 5%, путь лишь один: воспользоваться квалифицированной помощью риэлтора, профессиональная ответственность которого застрахована на достаточную сумму. Желательно, чтобы риэлтор был аттестован, а компания, которую он представляет, имела действующий сертификат соответствия требованиям национального стандарта «Услуги брокерские. Общие требования». Проверить подобное соответствие можно на сайте Единого реестра сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости www.reestr.rgr.ru

Другая половина риэлторов спокойно относится к самостоятельным сделкам с оговоркой, что в этом случае участник должен быть готов потратить огромное количество времени на то, чтобы среди массы предлагаемых вариантов найти подходящий, договориться о встрече с собственниками, изучить их документы, убедившись, что это не мошенники, изучить законы и проверить юридическую чистоту квартиры. В общем, все-все придется делать самостоятельно. При этом риэлторы сходятся во мнении, что риски подстерегают на каждом этапе квеста «Покупка квартиры».

Знакомимся с собственником

Присмотрев подходящий вариант, в первую очередь нужно убедиться, что собственник продаваемого жилья – адекватный человек, который действительно владеет данной квартирой. Для этого достаточно будет попросить свидетельство собственности на квартиру и оригинал паспорта и, если есть, водительские права, которые, как известно, не выдают людям, состоящим на учете в психоневрологическом диспансере, либо прямо просите предоставить справку из этого учреждения. Если сам продавец по каким-либо причинам отсутствует, а его интересы представляет доверенное лицо, то необходимо изучить его паспорт и нотариальную доверенность на право совершать продажу.

Арик Шабанов, кандидат юридических наук, управляющий партнер юридической компании Prime Legal LLC:

– Действительность паспорта и доверенности можно проверить при помощи доступных в интернете данных о действительности паспортов, а также на основании банка данных отмененных доверенностей. Доказательством права собственности на квартиру может выступать свидетельство о государственной регистрации права, если квартира приобретена продавцом до 15.07.2016 г. Начиная с 15.07.2016 г., единственным доказательством наличия права собственности на объект недвижимости признается выписка из ЕГРП. Также не исключены случаи отсутствия свидетельства о государственной регистрации права, если право собственности на квартиру возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При таких обстоятельствах продавец может предъявить иные доказательства возникновения права собственности (например, постановления органов государственной и муниципальной власти). Проверку квартиры также можно осуществить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Впрочем, выписку из ЕГРП (с 2017 года будет заменена на выписку из ЕГРН) специалисты советуют запросить в любом случае. Она позволит узнать, есть ли у объекта обременения, а также залоги, аресты, ограничения, правопритязания. Правда, выписка из ЕГРП не дает всей полноты сведений.

Арик Шабанов:

– В качестве печального примера приведу апелляционное определение Челябинского областного суда от 17.06.2014 г. Как следует из рассмотренного дела, дама С. приобрела квартиру у двух собственников – Г.Е. и Г.О. Затем эту квартиру приобрела дама К. В дальнейшем суд признал сделку между Г.Е., Г.О и С. мнимой, что, соответственно, повлекло признание недействительной последующей сделки между С. и К. К., лишившись права на квартиру, попыталась оспорить решение суда. Однако суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности решения суда первой инстанции.

Ищем подвох

Итак, что может насторожить?

Олег Самойлов:

– Риски, подстерегающие покупателя, делятся на два основных вида: риски при приобретении, когда основная опасность – оказаться «кинутым», то есть расстаться с деньгами и не получить квартиру; и риски собственности, куда входят все виды юридических опасностей, в первую очередь – опасность признания сделки недействительной или истребования купленной квартиры по иску третьего лица.

Самыми рискованными типами сделок считаются:

– многоступенчатые (альтернативные) сделки с участием двух и более сторон;

– с участием кооперативных квартир, в которых часто выявляются нарушения при оформлении их в собственность;

– при покупке наследованного жилья, где могли быть нарушены права других наследников;

– сделки, проводящиеся по доверенности людей, находящихся за границей, так как иногда выявляется, что доверенность недействительна или не содержит необходимых полномочий;

– сделки с участием несовершеннолетних детей и людей, находящихся под опекой, патронажем и т.д., так как их права могут быть нарушены;

–  сделки с участием собственников, которые служат в армии или сидят в тюрьме, так как на это время их можно выписать из квартиры, и покупатель может не узнать об их существовании;

– если у квартиры за небольшой период времени сменилось несколько собственников.

Антон Аранибар, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Аранибар и партнеры», эксперт общественной палаты Московской области:

– Выявить риски при проверке квартиры помогут кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план. По этим документам можно проверить квартиру на предмет общей площади квартиры (известны случаи, когда хозяева завышали площадь и пытались получить деньги за несуществующие квадратные метры). С помощью поэтажного плана риэлторы обычно осуществляют проверку квартиры на предмет наличия несанкционированных перепланировок – о них свидетельствуют несовпадение графического изображения на плане с фактическим состоянием квартиры либо красные линии. По выписке из домовой книги можно проверить квартиру на предмет того, какие лица в ней зарегистрированы на момент продажи и кто проживал ранее. Здесь нужно иметь в виду, что выписывать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд.

Меры по минимизации риска

1. На сайтах судебных органов поищите судебные акты, связанные с продавцом и квартирой.

2. Изучите историю квартиры с момента постройки дома. Обратите внимание, сколько сделок произошло за это время, сколько собственников сменилось, были ли там прописаны дети. Чем длиннее история, тем сложнее будет убедиться в «чистоте» квартиры.

3. Убедитесь, что в квартире никто не прописан. Если среди зарегистрированных есть дети или взрослые опекаемые люди, то нужны будут документы с согласием органа опеки и попечительства.

Дарья Кашлева, ведущий юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист»:

– Обнаружив в квартире третьих лиц, вам необходимо удостовериться в том, что у зарегистрированных несовершеннолетних есть иное жилое помещение (в котором обязательно должен быть прописан один из родителей), то есть они могут быть перерегистрированы без ущемления в правах. Также необходимо получить от всех зарегистрированных в данной квартире лиц нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры с указанием срока, в течение которого они обязуются сняться с регистрационного учета. Кроме этого, в договоре купли-продажи необходимо обозначить пункт, в котором будут перечислены люди, зарегистрированные в квартире, а также срок, в течение которого они обязуются сняться с регистрационного учета. Также в договоре следует предусмотреть ответственность продавца за невыполнение этого пункта.

Антон Аранибар:

– Нарушение интересов несовершеннолетних – один из основных рисков при покупке квартиры, который нужно обязательно выявлять. Так, если дети, зарегистрированные в квартире на момент приватизации, не попали в число собственников, то в будущем, повзрослев, они могут предъявить свои права на квартиру и попытаться оспорить сделку. Если дети, не участвовавшие в приватизации, уже выросли, то перед сделкой нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий. Также, приобретая квартиру у людей, являющихся опекунами ребенка, проверьте наличие разрешения на сделку от соответствующей организации.

Если продавец состоит в браке или состоял в нем на момент приобретения квартиры, то для совершения сделки потребуется нотариальное согласие супруга. Это относится только к квартирам, приобретенным в период брака путем возмездной сделки. Недвижимость, купленную до брака, полученную в дар, по наследству или благодаря приватизации, можно продавать без согласия второй половины.

Если вы собираетесь купить долю в квартире или комнату в коммунальной квартире, то убедитесь, что у продавца есть заверенный отказ других собственников от права преимущественной покупки.

Если квартира продается по доверенности, проверьте ее подлинность и действительность у любого нотариуса. Бывает, что доверенность «липовая», отозвана доверителем или потеряла свою силу в связи с его смертью.

Попросите у продавца документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Арик Шабанов:

– Особое внимание следует уделить обязательствам по оплате взносов на капитальный ремонт. Согласно п. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, новый собственник обязан оплачивать расходы на капитальный ремонт. При переходе права собственности на квартиру к новому собственнику переходит и обязательство по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненное предыдущим собственником. Данные платежи, конечно же, можно будет взыскать со старого собственника в порядке регресса, однако лучше предупредить данную ситуацию путем проверки документов.

Если в квартире сделана несогласованная перепланировка, то обязанность по согласованию ляжет на нового собственника. В противном случае придется восстановить стены по техническому паспорту. Если ничего не предпринять, это может обернуться штрафными санкциями, а также сложностями с последующей продажей этого жилья.

По ходу изучения квартиры делайте копии всех документов, чтобы при возникновении сомнений спокойно сесть и изучить всю картину целиком.

Оформляем сделку

Если проверка квартиры показала, что с жильем все в порядке, то можно начинать подготовку к сделке, т.е. заключить договор купли-продажи с продавцом и зарегистрировать его в Росреестре. На данном этапе тоже есть ряд нюансов, которые важно учесть.Антон Аранибар:

– Если у участников сделки близится срок замены паспорта (в 20 и 45 лет) и до дня рождения осталось две-три недели, то в Федеральной регистрационной службе могут не принять документы на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи. Закон отводит на государственную регистрацию до одного месяца, и в разгар процедуры регистрации паспорт может стать недействительным.

Чтобы не ломать голову над составлением договора и не сомневаться в грамотности образца, скачанного из интернета, можно взять шаблонный документ, разработанный Росреестром. Это позволит сэкономить время, так как в этом случае отделы Росреестра осуществляют ускоренную регистрацию сделок. Правда, этот вариант подходит для самых простых сделок, без сложностей и особенностей.

Если же такой шаблон не отвечает желаниям и интересам сторон сделки, то можно составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно.

Арик Шабанов:

– Важно учитывать, что такой договор обязательно должен содержать сведения о сторонах (паспортные данные, места жительства), подробное описание объекта недвижимости, условия о цене сделки, информацию о лицах, сохраняющих право пользования квартирой (их отсутствии), акт приемки-передачи квартиры. Также желательно указать порядок расчетов и указание на то, что расчеты завершены на момент заключения договора. Если расчеты не завершены, то следует учитывать, что в силу закона может возникать ипотека (залог квартиры до момента погашения задолженности). По желанию стороны также могут определить порядок разрешения споров, подсудность, порядок передачи документов, ключей от квартиры, а также иные интересующие условия в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Антон Аранибар:

– Если удостоверить договор купли-продажи нотариально, то переход права собственности может быть зарегистрирован за один день (при подаче нотариусом документов на государственную регистрацию в электронной форме). Кроме того, нотариус тоже может проверить квартиру и сделку на предмет возможных юридических рисков.