Район Красносельский не самый популярный у покупателей жилья. Что и понятно — мало кому хочется просыпаться под стук колес поездов, которые круглосуточно прибывают на три столичных железнодорожных вокзала, расположенных на этой территории. Но в Красносельском не все так плохо. Исторические жилые кварталы в границах Садового кольца сохранили свою самобытность.
Исторический экскурс
Красносельский район имеет древнюю историю, которая отражена в его сегодняшнем названии. В начале XV в. Красное село было известно как небольшая слобода вблизи Москвы. Менее чем через 100 лет оно заметно разрослось, здесь обосновались богатые купцы и ювелирных дел мастера — всего 700 ремесленников. И тут пришла беда: в 1609 г. Красное село было сожжено казачьим атаманом Гороховым. После Смуты слобода начала возрождаться, и к 1638 г. в ней было уже 118 дворов. Часть населения, как и раньше, занималась торговлей, а также обслуживала царское хозяйство.
Красное село связано и с жизнью молодого Петра I. По преданиям, юный царь любил кататься на лодке на сельском пруду, который в старое время именовался Русальским. А после 12 февраля 1697 г. по случаю возвращения русской армии из-под Азова на этом же пруду были устроены фонтаны и поставлено изображение Нептуна. На главных воротах красовался вензель Петра I и надпись по-латыни: «Да здравствует царь Петр Алексеевич».Красносельский — один из десяти районов в составе Центрального административного округа Москвы. Согласно официальным данным, его площадь составляет 496 га, население — около 45 тыс. человек. Красносельский в своем округе граничит с Басманным, Тверским и Мещанским районами, а также с Алексеевским, что в СВАО, и Сокольниками — в ВАО.
Транспортное изобилие
Преимущество Красносельского — развитая транспортная инфраструктура. Район обслуживают пять станций метро: «Красносельская», «Комсомольская», «Сухаревская», «Тургеневская», «Лубянка». Здесь также проходит несколько троллейбусных, трамвайных и автобусных маршрутов, которые связывают с соседними районами — Басманным, Сокольниками, Преображенским и др.
Но поездка на автомобиле вряд ли будет комфортной. Практически весь день на основных магистралях района — Русаковской, Краснопрудной, а зачастую и на проспекте Академика Сахарова — пробки. Заторы в районе трех вокзалов провоцируют и бомбилы, которые не хотят отказываться от легких заработков.
Здесь расположено три вокзала — Казанский, Ярославский и Ленинградский. Надо сказать, что именно это обстоятельство, а также наличие железнодорожных путей, складов и путевых хозяйств отрицательно сказалось на его престижности. Тем не менее за последние месяцы территория у вокзалов заметно преобразилась: появились газоны, скамейки, фонтан, получивший название «Георгий Победоносец».В Красносельском насчитывается около 500 предприятий. В их числе — кондитерская фабрика Бабаева, ткацкая фабрика «Мостекстильпром», швейная фабрика «Большевичка», Московский молочный комбинат № 1, «Русский хлеб», «МОНА», Московская обойная фабрика и др. Около 20% территории района занято жилыми кварталами, в то время как только под путевое хозяйство — железнодорожные пути и обслуживающую их инфраструктуру отведено почти 30%. Эти факторы в значительной степени снизили рейтинг района в глазах покупателей престижной недвижимости. Сегодня большинство экспертов отводят ему последнее место в ЦАО.
Впрочем, отрицательное влияние вокзалов сказывается преимущественно на территории, на которой и вблизи которой они находятся, тогда как улицы, расположенные дальше, в частности за Садовым кольцом, лишены таких неудобств. Красносельский, как и другие районы ЦАО, хорошо обеспечен объектами инфраструктуры. Здесь действуют десять дошкольных учреждений, восемь школ, девять объектов здравоохранения, в парке Сокольники, раскинувшемся неподалеку, располагаются Ледовый дворец, международный выставочный комплекс и мн. др. В настоящее время на Верхней Красносельской улице ведут строительство новой школы на месте снесенной, открытие намечено на 1 сентября 2012 г.
В районе действует кинотеатр «Перекоп», культурно-развлекательные мероприятия проходят в Доме железнодорожника. А самый крупный ТЦ «Московский» расположен на Комсомольской площади.
Еще один яркий объект на территории района — сталинская высотка-отель Hilton Moscow Leningradskaya, бывшая гостиница «Ленинградская». После реконструкции в 2009 г. ее открыли под управлением известного международного гостиничного оператора Hilton.
Проблема Красносельского — недостаток парковок для частного автотранспорта. Понемногу ее решают, хотя пока о существенных сдвигах говорить преждевременно. По данным районной управы, в Красносельском обустроено более 14 тыс. машино-мест, из них около 4 тыс. — на уличных парковках. Кроме того, введен в эксплуатацию паркинг на 300 мест на Тургеневской площади. На Мясницкой улице появится стоянка, рассчитанная на 160 автомобилей, такое же количество машино-мест получит район за счет народных гаражей на Краснопрудной и Пантелеевской улицах.
На одну четверть — с деревянными перекрытиями
Из 900 тыс. кв. м жилого фонда в Красносельском почти 220 тыс. кв. м — это дома довоенной постройки с деревянными перекрытиями. Оставшиеся площади разделяют хрущевские пятиэтажки, сталинские и современные кирпичные дома, несколько панелек серии П44Т и считаное число современных монолитных жилых комплексов. Старинные особняки и дома начала XX в. сосредоточены в районе Даева, Лукова и Уланского переулков, а также слева от улицы Мясницкой — в переулках Бобровом, Сретенском, Милютинском и др. Доля изначально муниципального жилья в общем фонде составляет 92%. И всего 8% — это объекты, возводимые как коммерческие, на продажу. В настоящее время доля Красносельского в общем объеме предложения вторичного рынка столицы минимальна. По данным компании Blackwood, она составляет примерно 0,5%.«Средняя цена 1 кв. м в Красносельском составляет около 181 тыс. руб., а, например, в районе Арбата он оценивается уже в 347 тыс. руб.», — говорит Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость».
Впрочем, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средневзвешенная цена 1 кв. м по состоянию на конец 2011 г. составляла 234,1 тыс. руб., что позволяет Красносельскому занять 7-е из 86 мест в общем ценовом рейтинге столичных районов.
По словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», для этой территории характерен большой разброс цен: можно найти и относительно дешевые предложения (например, 6 млн руб. за компактную однушку в панельном доме на улице Верхней Красносельской), и более дорогие, как на улице Большой Спасской, где однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в 16-этажном панельном доме выставлена на продажу за 9 млн руб., а за однушку в кирпичном доме в Милютинском переулке хотят выручить 14 млн руб. Закономерно, что стоимость предложения растет ближе к центру.
По словам Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, самые дорогие квартиры предлагают в домах, расположенных между улицами Большой Лубянкой, Мясницкой и Сретенским бульваром. За ними следует зона, ограниченная Сретенкой, Садовой-Спасской и Мясницкой улицами. В основном жилая застройка в этих местах представлена историческими зданиями и домами в стиле сталинский ампир. Квартиры с евроремонтом и мебелью общей площадью примерно 120–150 кв. м в них стоят около 1 млн долл.
Перечень элитных объектов в Красносельском достаточно короткий. Тимур Сайфутдинов, директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, вспомнил только дом в Малом Головином переулке, построенный в 2007 г., в Даевом переулке (2005 г.) и Милютинском переулке (2004 г.). Согласно базе эксклюзивных объектов компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», самый дорогой объект находится в Даевом переулке. Квартира общей площадью 165 кв. м стоит 116 млн руб.
Новостройки — Meating House и ЖК «Шатер»
Район Красносельский никогда не фигурировал в списках наиболее застраиваемых, и запрет на строительство в границах ЦАО мало что изменил — сейчас лишь завершается реализация уже начатых проектов, а возможность появления новых даже не обсуждали.
Как отметил Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», в Красносельском сформировалась тенденция к возведению в пределах Садового многофункциональных комплексов, в которых есть коммерческие и жилые помещения. Среди них — жилой комплекс в Малом Головином переулке (д. 5–7) и «Дом на Мясницкой» (ул. Мясницкая, вл. 9–11). Объект по второму адресу находится в стадии строительства. Многофункциональный комплекс Meating House («Дом на Мясницкой») состоит из пяти надземных и четырех подземных этажей, где будут располагаться технические помещения и подземный паркинг на 200 машино-мест. Жилая часть комплекса — 31 апартамент площадью 67–387 кв. м. Архитектурный проект позволяет покупателям приобрести несколько квартир и объединить их в одну, в том числе и на двух уровнях. Цена достигает 30 тыс. долл./кв. м. Срок сдачи — II полугодие 2012 г.
Другая новостройка района — ЖК «Шатер» по адресу: ул. Верхняя Красносельская, 19а. Монолитно-кирпичный комплекс высотой 14 этажей состоит из четырех секций, в которых предусмотрено 182 одно-четырехкомнатные квартиры разных площадей (от 52 до 159 кв. м). Отличительная особенность комплекса бизнес-класса — наличие собственного детского сада, фитнес-центра с бассейном и трехуровневого подземного паркинга. Срок сдачи — IV квартал 2012 г. По данным компании «Пересвет-Недвижимость», однокомнатные квартиры (52 кв. м) здесь предлагают за 9–12 млн руб., двухкомнатные (более 84 кв. м) — от 18,4 млн руб. Цена 1 кв. м колеблется в пределах 5,7–6,9 тыс. долл.
