Главной темой на рынке недвижимости в 2024 году продолжает оставаться конфликт между банками и девелоперами. Казалось бы, все началось с ввода комиссий для застройщиков. Но на самом деле это не совсем так.
Из-за чего банки ввели комиссии для застройщиков?
Такое решение кредитных организаций — ответная реакция на изменение условий выдачи льготной ипотеки. В сентябре прошлого года правительство снизило предельную величину субсидий, получаемых банками в рамках госпрограмм, на 0,5 п. п. В декабре ситуация повторилась.
Льготная ипотека для банков стала гораздо менее выгодной, и они решили компенсировать разницу за счет девелоперов. Первым об изменениях сообщил Сбер — еще в конце декабря. Комиссия по ипотеке для строительных компаний составила 7,5–11,5% в зависимости от суммы кредита.
«Банк сознательно идет на то, чтобы потерять небольшую долю на рынке ипотечного кредитования, но он и так забирал больше половины заемщиков. Даже если процент опустится ниже 50, Сбер от этого ничего не потеряет», — отметил финансовый эксперт, автор Telegram-канал «Экономизм» Алексей Кричевский.
Вслед за Сбером аналогичные решения приняли другие крупнейшие банки — ВТБ и Альфа-банк. Затем «подтянулись» и остальные.
Девелоперы против банков: несогласных все больше
После того как банки озвучили новые условия выдачи льготной ипотеки, застройщики взяли немного времени на раздумья. А затем самые смелые решили отказаться от работы с теми кредиторами, которые ввели комиссии. Среди них оказались ГК «ПИК», Setl Group, ЦДС, «Строительный трест» и другие.
«Мы находимся в поиске решения, которое удовлетворит и клиентов, и финансовых партнеров. Мы ищем способы избежать повышения стоимости недвижимости в интересах наших клиентов, при этом ориентируемся на дальнейшее плодотворное сотрудничество с ключевыми финансовыми партнерами и находимся в конструктивном диалоге с ними», — рассказали Циан.Журналу в пресс-службе Setl Group.
Девелоперы настойчиво рекомендуют клиентам подавать заявки на ипотеку в кредитные организации, которые работают без комиссии. Если же они делают выбор в пользу банков, изменивших условия выдачи займов по госпрограммам, стоимость недвижимости увеличивается. Особенно остро вопрос стоит в регионах, где Сбер контролирует почти весь рынок проектного финансирования.
«Маржинальность в регионах такова, что принять на себя комиссию у застройщика возможности нет. Поэтому рост цен будет. В Академическом [районе Екатеринбурга] мы предлагаем жителям выбрать альтернативный банк и приобрести квартиру дешевле или купить дороже, но с ипотекой Сбера», — заявил представитель группы «Кортрос» Дмитрий Железнов.
Текущие последствия для рынка
Спустя две недели с начала противостояния аналитики сделали первые выводы об изменениях на рынке недвижимости.
«В январе произошло резкое сокращение количества зарегистрированных сделок. Недельные объемы упали на 30% относительно декабря», — поделилась директор по развитию платформы «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко.
Также она добавила, что в январе доля заявок без ответа банка на платформе выросла с 4 до 23%, а процент одобрения снизился с 83 до 65%. При этом скорость одобрения замедлилась с 3 до 7 часов.
Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов придерживается другой точки зрения. По его мнению, существенного снижения спроса на «первичку» после изменения условий выдачи льготной ипотеки не произошло.
«В январе спрос всегда снижается — это, в принципе, нормальное поведение рынка. Применять прилагательное „резкий“ не совсем корректно. Также много говорилось о том, что цены вырастут на размер комиссии для застройщиков — на 7,8 и даже 11%. Но пока мы этого не видим. Рост цен есть, но он сдержанный», — сказал эксперт.
Изменения произошли и в рейтинге кредитных организаций по количеству ипотечных заявок. На первое место в январе вырвался банк «Дом.РФ», о чем сообщили представители платформы «Сделка.РФ» и федеральной компании «Этажи» на круглом столе «Ипотека-2024».
«Его преимущество в том, что корпорация „Дом.РФ“, по сути, специализируется на проектном финансировании, а значит, имеет доступ „к телу“, то есть к новостройкам большинства девелоперов. Соответственно, к банку "Дом.РФ" сейчас и направилась масса заемщиков, поскольку льготные условия кредитования почти для всех ЖК сохраняются только там. И это при том, что кредитный портфель банка только на 10% состоит из ипотеки — основная масса там в виде кредитования девелоперов», — объяснил Алексей Кричевский.
Когда конфликт закончится?
Эксперт по инвестициям Евгений Ткачев уверен, что банки и застройщики в ближайшее время найдут компромисс.
«На мой взгляд, здесь нет конфликта. Вопрос только в том, за чей счет банкет. И уже есть однозначная позиция по этому поводу — точно не за счет покупателя. Решение будет устраивать и девелоперов, и банки, и регулятора. Оно будет направлено на то, чтобы не допустить повышения стоимости жилья из-за отмены субсидирования по льготным программам», — подытожил Евгений Ткачев.
Алексей Кричевский считает, что решение конфликта будет найдено в течение нескольких недель.
«Демарши ГК "ПИК" и Setl Group стали поводом для разбирательства на самом верху, так что, представляется, что в ближайшие недели вопросы по комиссиям и субсидиям хотя бы отчасти решатся», — заключил специалист.
Так же думает и руководитель федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
«Не знаю, как долго Сбер и ВТБ будут держать оборону, но такими темпами банк "Дом.РФ" станет банком номер один. Вопрос серьезный. Думаю, люфта там (у Сбера и ВТБ. — Прим. ред.) нет, поэтому в ближайшее время решения должны приниматься», — подчеркнул Ильдар Хусаинов.
Стоит ли сейчас покупать квартиру?
В Российской гильдии риелторов считают, что на рынке присутствует выбор, и лучше покупать подходящие варианты сейчас, если есть возможность и необходимость.
«Ситуация заставляет застройщиков разрабатывать интересные финансовые инструменты и программы. После снижения ипотечных ставок, начало которого прогнозируют после весны, можно будет снизить свой платеж по ипотеке с помощью программ рефинансирования», — высказался член правления РГР Артемий Шурыгин.
Взгляды эксперта разделяет и гендиректор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.
«Если у вас есть задача купить новостройку и вы нашли интересный вариант — берите. Что с ценами будет дальше — не знает никто. По идее стоимость „первички“ уже должна опускаться. А по факту она может еще вырасти. И я совершенно не удивлюсь, если льготную ипотеку отменят, а цены на новостройки не упадут. Поэтому, повторю еще раз: нашли хороший вариант — покупайте», — резюмировала специалист.
