Дарение между близкими родственниками не облагается налогом, и в этом состоит его основное преимущество перед обычной сделкой. Однако в некоторых ситуациях все же предпочтительнее заключить договор купли-продажи — например, когда жилье делят бывшие супруги.
На вопросы читателей журнала,связанные с дарением недвижимости,
отвечает Елена Семенча,
заместитель руководителя
юридической службы компании «Азбука Жилья».
Дед решил оформить договор дарения квартиры на меня. Как можно себя обезопасить, чтобы потом близкие родственники (в частности, дочь дедушки) не смогли его оспорить, утверждая, например, что дед недееспособен?
— Признать гражданина недееспособным или ограниченно недееспособным можно только в судебном порядке. В этом случае сделка является ничтожной, следовательно, договор дарения подлежит отмене. Кроме того, сделка может быть признана судом недействительной и отменена, если, например, даже дееспособный гражданин (даритель) находился в момент ее совершения в таком состоянии, когда не был способен понимать значения своих действий или руководить ими. Суд принимает решение по иску этого гражданина либо иных заинтересованных лиц. Важно, какое состояние здоровья было у дарителя в период сделки, состоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, страдает ли иными заболеваниями, в результате которых не способен принимать адекватные решения.
Договор дарения заключается, как правило, в письменной форме и подлежит государственной регистрации. По согласованию и желанию сторон он может быть также нотариально удостоверен, при этом специалист должен установить личности сторон и проверить их дееспособность. (Но сам факт нотариального удостоверения не лишает заинтересованные стороны права обращаться в судебные органы, чтобы отменить договор.)
Разведенные супруги являются собственниками квартиры в равных долях. Сейчас муж готов переоформить жилье полностью на бывшую жену (фактически всю стоимость квартиры она выплатила). Как лучше сделать: продать свои 50% или подарить? Есть ли какие-то подводные камни при обоих вариантах?
— В связи с тем что квартира приобреталась в браке и, следовательно, является совместной собственностью, необходимо составить соглашение о разделе общего имущества супругов и желательно заключить договор купли-продажи доли. При оформлении договора дарения доход, полученный бывшей женой, подлежит налогообложению (налог на доходы физических лиц в размере 13%), так как после развода она уже не является членом семьи и близким родственником.
Тетя дарит квартиру племяннику. Нужно ли ему платить налог? Какая степень родства освобождает от налогообложения при дарении?
— В соответствии с п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ, а именно: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами. Таким образом, племянник не является членом семьи и близким родственником и, соответственно, доходы, полученные им по договору дарения квартиры, облагаются налогом.
Как подтвердить в договоре дарения степень родства между дарителем (бабушкой) и одаряемым (внучкой)? Какие документы для этого нужны?
— В договоре дарения не нужно указывать степень родства. Не понадобятся такие сведения и при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Однако основанием для освобождения от уплаты налога является именно предоставление в налоговую инспекцию документов, подтверждающих факт родства или наличие семейных отношений (например, свидетельство о браке, свидетельство о рождении и др.).
К СВЕДЕНИЮ
Дарение запрещено:
от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, — их законными представителями;
работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений — гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
в отношениях между коммерческими организациями.
Заключил договор дарения (подарил жене долю квартиры), нотариально он не заверялся, зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе. Свидетельства получены. Есть ли шансы в судебном порядке признать договор недействительным или как-нибудь отменить?
— Оснований для отмены договора дарения и признания его недействительным нет. Нотариальная форма не является обязательной и осуществляется только по соглашению сторон. В данном случае важно, что была произведена государственная регистрация договора дарения и осуществлен переход права.
Заключил договор участия в долевом строительстве, который прошел госрегистрацию. Можно ли оформить договор дарения доли квартиры до получения свидетельства о праве собственности?
— Договор участия долевого строительства прошел лишь учетную регистрацию, которая только подтверждает право участия в долевом строительстве. Право собственности на квартиру или долю возникает с момента его государственной регистрации и внесения записи о регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно, до получения свидетельства о государственной регистрации права договор дарения не может быть оформлен.
Подскажите, пожалуйста, что выгоднее: родитель дарит детям свою недвижимость или они получают ее по завещанию? Какой вариант (с точки зрения величины налога для наследников) оптимальный: завещание, без завещания или при жизни отца оформить дарственную?
— Выгоднее, когда родители передают квартиру детям по договору дарения. С момента его государственной регистрации и перехода права собственности они становятся полноправными собственниками недвижимости (в отличие от завещания, которое может быть в любой момент изменено или отменено).
С 1 января 2006 г. налог с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные), не взимается.
Подруга моей мамы хочет подарить мне квартиру. Она единственный собственник, в квартире никто не прописан. Но у этой женщины есть родной племянник, которому она категорически не хочет оставлять ничего. Может ли он оспорить договор дарения после смерти тети? Мне нужно будет заплатить налог при заключении договора дарения или когда я стану владельцем недвижимости (то есть после смерти маминой подруги)? Нужно ли в договор дарения включать все содержимое квартиры, то есть мебель и другое имущество?
— В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник квартиры вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе передавать свое имущество другим лицам на основании договора дарения. Оспорить договор дарения после смерти дарителя можно только в случае, если даритель был признан в судебном порядке недееспособным или ограниченно недееспособным. Опись имущества, находящегося в квартире, в договор дарения не включают.
С момента государственной регистрации договора дарения и перехода права вы становитесь полноправным собственником квартиры и обязаны оплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%. Соответствующие документы необходимо подать в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, который следует за годом получения подарка.
Уважаемые читатели!
Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:
123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: gudkova@d-mir.ru
