Быстро и без рисков

Сегодня на рынке работают одновременно две схемы покупки жилья в новостройке: так называемая старая схема — по 214-ФЗ и новая — с использованием проектного финансирования и счетов эскроу. Начнем со старой, поскольку именно по ней пока совершается абсолютное большинство сделок на первичном рынке.

В этом случае участвуют два банка: банк, в котором хранятся средства покупателя, и банк, в котором открыт счет у застройщика.

«При покупке квартиры в объектах, которые реализуются по старым правилам, клиент просто переводит нужную сумму со своего счета в любом банке на счет застройщика в тот банк, в котором он открыт», — говорит директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.

При этом покупатель вправе выбрать банк для хранения своих денег (например, с минимальной комиссией за перевод или кратчайшим сроком перевода), но бессилен повлиять на то, в каком банке обслуживается застройщик. «Клиент не может выбирать банк, в котором девелопер должен открывать расчетный счет», — уточняет эксперт.

Выбрать банк с оптимальными условиями для проведения сделки на первичном рынке жилья предстоит и в случае обращения к одной из самых дешевых и надежных схем перечисления денег застройщику — банковскому аккредитиву.

Имеет смысл предпочесть надежный банк, потому что едва ли не единственным риском здесь является отзыв у банка лицензии. Условия раскрытия аккредитива должны быть прозрачны и понятны.

С участием ипотеки

При оформлении ипотеки к выбору банка действительно нужно подойти со всей ответственностью. Размер ставки, дополнительные траты, обязательное страхование, комиссии и другие условия — все это значимые критерии для клиента, от которых напрямую зависят его затраты.

Важно, какие платежи, аннуитетные или дифференцированные, предлагает банк, а также условия досрочного погашения: что уменьшается — размер ежемесячной выплаты или срок кредитования.

Сравнивая условия в банках, стоит обратить внимание на специальные предложения, в том числе на совместные акции банка и застройщика. Зачастую именно по ним получаются самые выгодные предложения.

Принципиальный момент — оформить ипотеку реально не только в банке, который аккредитовал нужного застройщика или его проект. Банки вполне выдают ипотеку для приобретения жилья и у неаккредитованного застройщика. Другой вопрос, что сегодня на рынке остается все меньше застройщиков, в основном крупные и надежные — банки их уже давно аккредитовали.

«Беспроигрышный вариант — обратиться за ипотекой на жилье в новостройке в тот банк, в котором покупатель получает зарплату, — рекомендует Роман Строилов. — Это и ускоряет процесс одобрения кредита, и избавляет от необходимости нести в банк гору документов. То же самое относится к банкам, в которых клиент уже брал крупные кредиты, погасил их и имеет хорошую кредитную историю».

В дело вступают эскроу-счета

Новая схема, при которой самого застройщика кредитует банк, серьезно отличается. Деньги за квартиру покупатель переводит на специальный эскроу-счет, который становится неприкосновенным до окончания строительства дома. Если что-то пойдет не так, деньги вернутся покупателю. Клиент никак не может повлиять на выбор банка для открытия эскроу — это исключительное право застройщика. Банк, который будет кредитовать застройщика и на деньги которого будет возводиться дом, и станет держателем всех эскроу-счетов по этому проекту. Если покупателю не нравится этот банк или он предпочитает другой, ему придется выбрать и иной строящийся проект.

Стать держателем эскроу и кредитовать застройщиков разрешено далеко не всем банкам. Изначально в перечень банков, допущенных к банковскому сопровождению застройщиков, было включено лишь два десятка банков страны. «Требования постепенно снижались от уровня «А–» по шкале национальных рейтинговых агентств до «ВВВ–», и на сегодняшний день в список уполномоченных внесено уже 95 банков. Но застройщики все же предпочитают выбирать для работы крупные банки с высоким рейтингом», —поясняет Роман Строилов.

По словам экспертов, с эскроу-счетами сегодня активно работает четвертая часть уполномоченных банковских организаций, но на долю эскроу пока приходится лишь каждая десятая сделка в общем объеме покупок на первичном рынке.

По мере роста доли эскроу (а через несколько лет рынок полностью перейдет на проектное финансирование) в процесс будут вовлечены и остальные банки из списка Центробанка.

Зато ипотеку при расчете через эскроу в любом банке оформить проще, чем раньше. Дело в том, что новая схема расчетов более надежна, чем старая. Если раньше ипотека обеспечивалась правом требования квартиры в новостройке, которая рисковала пополнить списки недостроев, то теперь кредитующий покупателя банк защищен: даже если дом не будет возведен, средства вернутся обратно.

Фото в начале статьи: Борис Лясковский