Что обычно входит в задачи риелтора? Подобрать объект или найти покупателя, проверить документы, провести сделку. А вот вникать в вопросы налогообложения — это уже дополнительная опция по запросу клиента. И все же хороший риелтор должен предостерегать клиентов от необдуманных шагов, даже если они не касаются работы агента напрямую.

Налоги для нерезидентов

В мае на Циан прошел мастер-класс с налоговым экспертом Татьяной Макуровой. Спикер рассказывала в том числе и о налогах, которые должны уплачивать налоговые нерезиденты. Эта тема стала особенно актуальной в последнее время в связи с релокацией. Если человек не живет в России дольше 183 дней в календарном году, то он считается налоговым нерезидентом, — это важно, если он продает недвижимость. 

Напомним, понятие «налоговый период» означает календарный год, в котором заключена сделка. Например, отчитываться по налогам за 2022 год продавец будет в 2023-м.

Одной из слушательниц вебинара Циан оказалась руководитель небольшого московского агентства недвижимости Елена — и это стало огромной удачей для ее клиентки, продающей квартиру и переезжающей в другую страну. Мы записали рассказ Елены от первого лица.

Повод для дополнительной проверки

Посмотрев мастер-класс Татьяны Макуровой, мы с коллегой решили проверить документы по сделке одной из наших клиенток именно на предмет налогообложения. Мы знали, что после продажи квартиры она собирается уехать из России, так что в контексте вебинара этот факт мог оказаться важным. И оказался!

Со слов хозяйки, квартира, которую она продавала, находилась в собственности дольше трех лет: ее приватизировали в начале мая 2019 года, и эту дату мы видели в представленном нам договоре передачи квартиры с заявлением. 

При проверке документов о приватизации нас в первую очередь интересуют именно эти документы: по ним отслеживается, кто был прописан в объекте на момент приватизации и кому она была передана.

В договоре передачи действительно стояла дата 3 мая. Работать мы начали 7 мая, клиентка постоянно напоминала, что три года истекают 20 мая 2022 года, так что мы начали искать варианты исходя из этих данных.

Клиентка просила продать ее квартиру как можно скорее, поэтому процесс шел довольно быстро: покупателя мы нашли буквально за несколько дней и тут же договорились, что сделка состоится 24 мая.

Неделя разницы — и 3,2 млн рублей

А тут — вебинар Циан с рассказом об отъезжающих за рубеж гражданах и налоговых особенностях. После него мы и решили всё перепроверить. Подняли документы и еще раз внимательно изучили выписку из ЕГРН, в которой обычно наше внимание привлекают такие разделы, как «правообладатель», «ограничение прав и объекта недвижимости» и т. д. Срок владения отсчитывается с момента регистрации собственности в Росреестре (и закончится в момент перерегистрации на покупателя).

Посмотрев на дату перехода права собственности в выписке из ЕГРН, мы обомлели: он был зарегистрирован 2 июня, а не 20 мая, как уверяла наша клиентка!

Получается, поторопившись и назначив сделку на 24 мая, наш продавец, уверенная в истечении трехлетнего срока владения недвижимостью, рисковала попасть на налог 30% (в случае перерегистрации права до 2 июня) в связи с налоговым резидентством другой страны!

Поскольку по итогам 2022 года получится, что она находилась в России менее 183 дней, а следовательно, является налоговым резидентом другой страны. В этом случае клиентке пришлось бы уплатить налог не 13% с разницы между доходом и вычетом при продаже (1,13 млн рублей), а 30% на весь доход (3,21 млн рублей)!

Таким образом, всего одна неделя, которой не хватало до полноценного трехлетнего срока, могла иметь фатальное значение — сумма налога составила бы треть стоимости квартиры.

В результате мы тут же перенесли сделку на неделю, а наша клиентка была счастлива узнать, какой неприятности ей удалось избежать и какую сумму сэкономить.