Что такое переуступка

Когда человек покупает квартиру в строящемся доме, он приобретает не саму недвижимость, а право истребовать её у застройщика в будущем. Это право закрепляется договором долевого участия (ДДУ), который заключается между девелопером и покупателем.

Если владелец захочет продать свою будущую квартиру ещё до того, как дом будет достроен, применяется механизм переуступки прав требования. 

При переуступке происходит передача прав и обязанностей по ДДУ от одного лица к другому. 

В юридической терминологии используются следующие понятия:

• цедент — это продавец, то есть лицо, которое уступает свои права по договору долевого участия;
• цессионарий — это покупатель, лицо, которое приобретает права по ДДУ;
• цессия — сам процесс уступки прав требования;
• договор цессии — договор переуступки.

При заключении такой сделки не происходит продажа квартиры в привычном смысле. Физически и юридически этой жилплощади в новостройке пока не существует. Вместо этого новый покупатель (цессионарий) приобретает все права и обязанности первоначального дольщика (цедента) по отношению к застройщику.

Можно ли продать по переуступке квартиру в ипотеке

Если вы купили квартиру в строящемся доме в ипотеку, продать её можно. Но процесс будет немного сложнее. Важное условие при продаже ипотечной недвижимости — получение согласия банка-кредитора. Поскольку на объект наложено обременение в пользу банка, любые операции с ним, включая переуступку прав требования, должны быть согласованы с кредитной организацией.

Вариантов развития событий в такой сделке может быть несколько: 

• Если у покупателя достаточно собственных средств, он вносит остаток задолженности по ипотечному кредиту, банк снимает обременение с объекта, и переуступка происходит уже без обременения. Это самый простой и быстрый вариант. 
• Если у покупателя нет возможности сразу выплатить всю сумму, он может переоформить ипотеку на себя. В этом случае обязательства по выплате оставшейся части кредита перейдут к покупателю. Объект остаётся в залоге, банк выдаёт новый кредит и погашает ипотеку продавца.

Конкретный порядок действий при переоформлении ипотеки определяет банк. Покупатель сначала получает предварительное одобрение по заявке, а потом согласовывает выбранный объект с банком. Если банк остаётся прежним, согласовать и провести сделку будет значительно проще.

Какие налоги платят при переуступке

При продаже квартиры по переуступке необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В данном случае продаётся не сама квартира, а право требования на неё, поэтому понятие минимального срока владения здесь не применяется. Налог придётся платить независимо от того, как долго вы владели недостроенной квартирой. Но есть и хорошая новость — сумму налога можно уменьшить.

При расчёте налоговой базы вы праве использовать один из следующих вариантов:

• применить имущественный вычет в размере 1 млн руб.;
• учесть расходы на приобретение имущественных прав.

Главное условие — наличие документов, подтверждающих эти расходы. Так вы заплатите налог только с разницы между стоимостью продажи и покупки. А если дохода вы не получили, налог не платится, а вот подать декларацию 3-НДФЛ всё равно придётся.

Рассмотрим на примере. Иван в 2023 году заключил с застройщиком договор долевого участия в строящемся доме. Он купил квартиру за 8 млн руб. В 2024 году, не дожидаясь завершения строительства, Иван продал квартиру Антону за 9 млн руб.

У Ивана есть документы, подтверждающие его расходы на покупку. Поэтому он заявляет в декларации имущественный вычет в размере произведённых расходов. Налоговая база по НДФЛ составляет: 9 млн руб. — 8 млн руб. = 1 млн руб. Ивану придётся заплатить налог в размере 13% от этой суммы, то есть 130 тыс. руб.

Если Иван по каким-то причинам не может подтвердить свои расходы на покупку квартиры, остаётся использовать имущественный вычет в 1 млн руб. Это менее выгодно. Налогооблагаемая база тогда составит 9 млн руб. — 1 млн руб. = 8 млн руб. Сумма налога к уплате — 1,04 млн. 

Какой бы вариант Иван ни выбрал, по итогам года он в любом случае должен подать налоговую декларацию. Физические лица отчитываются о доходах до 30 апреля следующего года. Налоги платят до 15 июля.

При продаже квартиры по переуступке минимальные сроки владения не применяются. Нужно подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года и уплатить налог с полученного дохода.

Как составить договор уступки прав требования

Договор уступки прав требования (цессии) — это ключевой документ при продаже квартиры, поэтому важно оформить его правильно. 

В нем указывают:

• данные о договоре долевого участия (ДДУ): номер и дата заключения, информация о застройщике, дата регистрации ДДУ в Росреестре;
• данные сторон: полные ФИО цедента (продавца) и цессионария (покупателя), их паспортные данные и адреса регистрации;
• сведения о квартире: адрес строящегося объекта, номер квартиры согласно проекту, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь;
• сумма, подлежащая уплате, порядок и сроки оплаты;
• сведения о порядке уведомления застройщика об уступке: кто, в какой срок и в какой форме передаст информацию.

Кроме договора для регистрации сделки потребуются паспорта, квитанция об уплате госпошлины, сам ДДУ, документ о полной оплате цены за квартиру. В зависимости от ситуации, ещё и согласие на сделку — от супруга, банка, органов опеки. 

Как продать квартиру по переуступке: пошаговый план

Разберёмся пошагово, как проводят сделки по уступке прав требования.

Найдите покупателя

Первый этап в продаже квартиры по переуступке — поиск покупателя. С учетом специфики сделки, это может быть непросто. 

Используйте все доступные варианты:

• Разместите объявление на специализированных сайтах по продаже недвижимости, например, на Циан. У нас большая аудитория, поэтому ваш объект сразу станет заметен потенциальным покупателям.

Разместите объявление бесплатно
Сдайте или продайте свою квартиру
Разместить за 0 ₽
• Используйте соцсети. Разместите информацию о продаже в своих аккаунтах и попросите друзей поделиться этой информацией.
• Обратитесь в агентство недвижимости. Вариант для тех, у кого нет времени заниматься продажей самостоятельно.
• Дайте объявление в чатах и форумах застройщика. Ваша целевая аудитория наверняка их изучает и может заинтересоваться предложением.

В объявлении честно и достоверно укажите все характеристики объекта. 

Получите согласие застройщика

Получать ли согласие застройщика на продажу квартиры по переуступке — вопрос неоднозначный. Гражданский кодекс указывает, что согласие не требуется, если это не предусмотрено законом или договором. А застройщики при продаже объектов по ДДУ в договоре часто указывают, что их согласие на переуступку прав необходимо. Из этого можно сделать вывод, что разрешение требуется, если такое требование прописано в ДДУ.

Чтобы избежать споров и разбирательств в будущем, изучите свой ДДУ перед продажей квартиры. Если в нём указано требование об обязательном согласии застройщика, будет не лишним соблюсти все формальности. 

Направьте застройщику письменное заявление. В нём укажите информацию о квартире, приложите копию ДДУ и справку, подтверждающую полную или частичную уплату цены ДДУ цедентом. Также укажите данные человека, которому вы передаёте права по договору.

Получите разрешение от банка

Этот шаг для тех, кто купил квартиру в ипотеку. Так как квартира находится в залоге у банка, перед продажей необходимо получить согласие кредитора.

Составьте и подпишите договор

Договор переуступки можно составить в простой письменной форме или заверить у нотариуса — на ваше усмотрение. В договоре обязательно укажите данные сторон, информацию о квартире, расчёт стоимости права требования, а также другие важные условия сделки. Если вы не уверены в своих силах, можно обратиться к юристу. 

Зарегистрируйте договор переуступки в Росреестре

После того как договор цессии (переуступки) составлен и подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Без этого новый покупатель не получит официальных прав на строящееся жильё. Регистрация — обязательный этап, без которого сделка не считается завершённой.

Чтобы зарегистрировать договор, подайте заявление в Росреестр и предоставьте все необходимые документы: договор переуступки, оригинал ДДУ, документы о полной оплате цены за квартиру по ДДУ. 

Обратиться можно лично в территориальное отделение, если оно принимает обращения граждан, или в МФЦ.  Размер госпошлины — 350 руб., срок регистрации — 7 рабочих дней при подаче документов в Росреестре, 9 рабочих дней при подаче в МФЦ.

Уведомите застройщика о смене дольщика

После регистрации договора переуступки в Росреестре необходимо уведомить застройщика о смене участника долевого строительства. Обычно порядок уведомления прописан в ДДУ. Следуйте правилам, которые указаны в договоре. 

К письму также приложите копию договора переуступки. Этот шаг необходим, чтобы застройщик официально знал, кто теперь является новым участником долевого строительства и обладателем всех прав. А опись вложения и квитанция об отправке письма помогут вам доказать, что уведомление было отправлено.

Заплатите налог

По итогам года подайте декларацию и заплатите налог, если получили доход при продаже квартиры. Это не просто формальность, а обязанность налогоплательщиков. Штраф за непредоставление налоговой отчётности — 5 % не уплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30%  от суммы задолженности и не менее 1000 рублей.

Фото: freepik.com