Как купить квартиру на вторичке и ничего не упустить — разбираемся по порядку.

Шаг 1. Выбираем подходящие варианты

Самый простой способ найти жильё — попросить Циан-помощника. Это умный помощник на основе искусственного интеллекта, который находит недвижимость в базе по вашему запросу.

Перейти к Циан-помощнику можно легко и в мобильном приложении, и на главной странице сайта Циан.

Скриншот мобильного приложения Циан

Скриншот сайта Циан

Нажмите на значок Циан-помощника — откроется диалоговое окно. Просто попросите найти то, что ищете. Например: «Покажи однушки в Питере у метро» или «Найди студии в центре Екатеринбурга до 6 млн рублей». Умный помощник предложит подходящие вам варианты. Вы можете даже описать квартиру или вид из окон: Циан-помощник вас поймёт и найдёт именно то, что нужно.

Умный
Циан-помощник упрощает поиск

       Найти квартиру                      

 

         

Второй способ найти жильё на Циане — воспользоваться фильтрами. На странице поиска указываем город и нужное количество комнат. А затем идём в раздел «Ещё фильтры». 

Здесь можно вручную выбрать площадь, этаж, тип дома. А ещё — оставить только варианты с балконом, лифтом, конкретным типом планировки и с другими важными вам параметрами. Если какие-то из них непринципиальны, ставьте «неважно» — вы увидите больше вариантов.

Обратите внимание: варианты с учётом ваших пожеланий можно посмотреть как списком, так и на карте. 

Если вам удобнее выбирать по фото и цене, смотрите список: варианты сразу можно отсортировать по цене. 

Карта пригодится, когда вы хотите купить квартиру в конкретном районе города — сразу видно, где именно она расположена.

Подходящие варианты лучше добавлять в Избранное: так вы сможете отслеживать изменение цены на квартиры из вашего шорт-листа. У кого-то в нём будет три адреса, у кого-то — 10–15 или больше.

Следующий шаг — связаться с собственником или его представителем (риелтором, агентством) в чате или по телефону и договориться о просмотре.

Шаг 2. Идём на просмотры и оцениваем квартиры вживую

Не упускайте возможности посмотреть квартиру. Важно прийти, всё осмотреть, измерить, понюхать, в конце концов. Запах квартиры и подъезда — не последняя вещь при покупке жилья, в котором кто-то уже жил.

Не соглашайтесь на групповой осмотр, внимание будет рассеиваться, вы ничего толком не увидите. Приходите самостоятельно — и спокойно, не торопясь осмотрите квартиру.

Не стесняйтесь задавать собственнику вопросы, доставать рулетку и измерять ширину комнаты — это ваше право.

Определитесь, будете ли вы делать ремонт. Если да, вычёркивайте из плюсов фразы продавца про свежий ремонт. Но и отсутствие ремонта не будет минусом: всё равно переделывать под себя. Прикиньте, что можно оставить — например, стояки или коммуникации, которые недавно заменили.

Постарайтесь не попасться на удочку маркетинга: да, запах пирога с корицей звучит по-домашнему, но не пытается ли продавец замаскировать им запах прокуренных обоев?

Выражайте меньше эмоций. Если вид из окна вам нравится, отметьте это в блокноте. Фотографируйте все нюансы и записывайте все мысли о каждой просмотренной квартире. После просмотра пяти квартир первая и третья уже сольются в памяти — и вы будете долго вспоминать, где был широкий балкон: в той двушке на 7-м этаже или маленькой трёшке на 15-м?

Предположим, у вас есть квартира-финалист. Не спешите вычеркивать все остальные варианты: расслабляться рано. Не исключено, что после проверки документов и собственника от выбранной квартиры придётся отказаться из-за рисков и рассмотреть другие варианты.

Шаг 3. Проверяем документы на квартиру 

На Циане есть сервис юридической проверки жилья онлайн. Юристы изучат объект и продавца и расскажут о возможных рисках.

Проверьте недвижимость перед покупкой с Циан

Поможем избежать неприятных сюрпризов

Подробнее

Можно проверить квартиру и самостоятельно. Вот список документов, которые надо проверить перед подписанием предварительного договора купли-продажи.

— Выписка из ЕГРН

Она подтверждает, что продавец — настоящий собственник квартиры. Получить выписку с данными владельца может только сам собственник, попросите его об этом. Добросовестный продавец не будет возражать и представит документ потенциальному покупателю.

Также выписку из ЕГРН с данными продавца может заказать нотариус после представления ему предварительного договора, где будет чётко указано, кто продавец и кто покупатель.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем
 и когда он нужен

Читать

— Правоустанавливающие документы

Это документы, доказывающие, как право собственности перешло к продавцу: по договору купли-продажи, дарственной и т. п. Ведь получить право собственности можно разными способами: купить квартиру, получить в наследство или в дар, в результате приватизации.

— Выписка из домовой книги о том, кто зарегистрирован в квартире

Получает её собственник в МФЦ или УК. Также подойдёт выписка из единого жилищного документа: к тому же там будет указано, есть ли долги по коммунальным услугам.

Уточним: понадобятся справки и по форме № 9 и по форме № 12. Обычно форму № 12 покупатели не запрашивают, но она нужна: в ней указано, сколько человек временно выписаны из квартиры. Они могут находиться в тюрьме, на лечении или считаться пропавшими без вести. Если такие люди есть в выписке — вы сильно рискуете при покупке, от этого варианта лучше отказаться.

— Поэтажный план и экспликация — не обязательно, но желательно

Эти документы запрашиваются в БТИ. Они позволяют понять, не была ли в квартире сделана незаконная перепланировка.

Какие документы проверить перед покупкой вторичного жилья

Читать

— Справка о погашении ипотеки, если квартира была куплена в кредит

— Справки из нарко- и психоневрологического диспансеров

Подтверждают, что на момент совершения сделки продавец дееспособен. Эти справки стоит сохранить в течение трёх лет после покупки — это срок, в течение которого можно оспорить сделку.

— Согласие супруга/супруги на продажу квартиры

Необходимо в том случае, если квартира была куплена, когда продавец состоял в браке.

— Согласие органов опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетний

— Платежи по договору, если квартира покупалась за счёт привлечения кредитных средств

Тут имеются в виду платёжные поручения — чеки об оплате, чтобы проверить, как была погашена ипотека — за счёт средств материнского капитала или из личных средств.

— Доверенность, если договор купли-продажи за собственника подписывает другое лицо

Необходимо проверить в доверенности: правильность указания сведений о недвижимости, правильность заполнения паспортных данных, срок действия доверенности, сведения о том, не отозвана ли доверенность в реестре доверенностей по её реквизитам.

— Информация об использовании материнского капитала

Если квартира принадлежит собственнику на основании договора дарения или досталась в наследство, её не проверяют на использование маткапитала.

Если квартира была куплена с использованием маткапитала, нужно запросить у продавца выписку об остатке материнского капитала и выписку из федерального реестра лиц, имеющих право на дополнительные меры господдержки, о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал. Выписки заказываются через портал госуслуг.

Если для погашения ипотеки использовался маткапитал, надо выделить доли и оформить квартиру в общую долевую собственность в течение 6 месяцев после снятия обременения. Этого требует часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Соглашение о выделении долей оформляется в простой письменной форме и предъявляется в Росреестр для государственной регистрации.

Что должно насторожить при проверке документов:

• нет правоустанавливающих документов;
• собственники за последнее время менялись часто;
• продавец купил эту квартиру недавно и уже продаёт.

Перед подписанием предварительного договора попросите у продавца разрешения дополнительно осмотреть квартиру. Ищите недостатки: во-первых, о них лучше знать заранее, во-вторых, они позволят эффективно торговаться.

Проверьте по списку:

• окна: как работает фурнитура, нет ли плесени по углам и т. п.;
• трубы: понадобится ли их менять, нет ли протечек;
• электрику: насколько она свежая, не придётся ли её менять;
• воду и счетчики: хороший ли напор, действительно ли горячая вода нужной температуры;
• вытяжку — откройте окно и убедитесь, что есть тяга.

Шаг 4. Торгуемся правильно 

Шаг 5. Подписываем предварительный договор и вносим задаток

Следующий шаг — подписание предварительного договора. Продавец должен принести оригиналы правоустанавливающих документов, выписку из ЕГРН и паспорта всех владельцев. Если в собственниках дети, то их свидетельства о рождении и согласие органов опеки и попечительства на сделку.

Ещё один документ, который понадобится при подписании предварительного договора купли-продажи или на сделке, — справка об отсутствии задолженности за ЖКУ. Долги за воду или свет сохраняются за продавцом, но вы рискуете потратить время и нервы. А вот долг за капремонт ляжет уже на нового владельца. Так что лучше подстраховаться и проверить, чтобы не было долгов ни по какой услуге.

В предварительном договоре надо зафиксировать:

• цену жилья;

• сроки — в течение какого времени будет заключён основной договор;

• описание квартиры и её кадастровый номер.

Задаток вносится в счёт стоимости квартиры. Иногда его забирает себе агентство продавца в качестве комиссии. В договоре прописывается: если сделка будет отменена из-за покупателя, задаток остается у продавца. А если из-за продавца — задаток возвращается покупателю в двойном размере. Но возможны и другие условия, договорённости зависят от воли сторон.

Шаг 6. Готовимся к сделке

Еще раз закажите выписку из ЕГРН. Мошенники могут продать квартиру или подарить/продать долю в ней третьим лицам. Конечно, такое случается редко, но лучше убедиться в чистоте помыслов продавца.

Проверьте все документы ещё раз. На момент заключения сделки в квартире не должно быть зарегистрированных лиц.

Попросите прислать вам шаблон договора купли-продажи заранее, чтобы прочитать его в спокойной обстановке и, если нужно, посоветоваться с юристом.

Шаг 7. Сделка

На сделку покупатель приходит с квитанцией об уплате госпошлины за регистрацию права собственности, госпошлина равна 4 тыс. рублей.

Договор купли-продажи можно составить с риелтором, юристом, нотариусом. Если вы приобретаете квартиру через агентство, там тоже есть типовые договоры.

Обязательно внимательно прочитайте все экземпляры договора, прежде чем их подписывать.

В договоре должна быть подробная информация о покупателе и продавце, об объекте недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер), о наличии обременений и о цене. Не соглашайтесь на занижение цены в договоре — это ваша гарантия, что продавец не потребует недвижимость назад, вернув только половину стоимости.

После договора подписывается акт приёма-передачи. Вы подтверждаете, что получили квартиру и её состояние вас устраивает.

Договор и акт подписываются в трёх экземплярах: для покупателя, для продавца, а третий отправляется в Росреестр. Зарегистрировать документы в Росреестре можно через МФЦ. Обычно на это уходит до десяти дней.

Шаг 8. Выбираем способ расчёта

Есть три распространённых способа, как рассчитаться с продавцом за покупку квартиры.

Аккредитив

Самый современный и надежный способ. Покупатель кладёт деньги на специальный счёт в банке. Раскрыть аккредитив, то есть снять деньги, продавец сможет только после выполнения условий сделки. Как только Росреестр регистрирует её, аккредитив раскрывается и продавец получает доступ к деньгам.

Банковская ячейка

Это аналог аккредитива, только с наличными. Посредником и гарантом чистоты сделки также выступает банк. Деньги кладутся в ячейку, продавец получает к ней доступ после того, как сделку зарегистрирует Росреестр.

Оплата после регистрации сделки Росреестром

Покупатель здесь не рискует, а вот продавец — да: гарантий, что покупатель заплатит, у него нет.

После перечисления денег продавцу можно начинать ремонт или сразу переезжать в новую квартиру.

Благодарим за помощь при подготовке статьи юристов юридического бюро «Пропозитум»

Фото: Shutterstock / Fotodom